Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối 2025 với một trạng thái đặc biệt: nguồn cung dồi dào, hàng loạt siêu đô thị mọc lên, giao dịch biệt thự đơn lập, liền kề tăng vọt… nhưng giá nhà ở vẫn tiếp tục leo thang.
Đây là một nghịch lý thú vị, nhưng không phải không có lời giải.
Cung nhiều nhưng lệch phân khúc
Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu như SSI Research, CBRE cho thấy: tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2025 có thể chạm ngưỡng 30.000 căn, mức cao nhất trong vòng 4 năm trở lại đây.
Tuy nhiên, hơn 65% lượng sản phẩm mới nằm ở phân khúc cao cấp, các dự án từ 60 triệu/m² trở lên, hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập cao hoặc đầu tư dài hạn.
Trong khi đó, nhu cầu thực từ người trẻ, hộ gia đình trung lưu lại tập trung ở phân khúc trung - cận cao cấp (từ 30 - 50 triệu/m²), vốn đang rất khan hiếm tại khu vực nội đô.
Dư cung không đồng nghĩa với dễ mua, nếu "cung" không đúng chỗ.
Xem thêm video chi tiết: Khám phá 3 mẫu căn hộ luxury với tiện ích siêu khủng
Sự trỗi dậy của các siêu đô thị là cơ hội hay bong bóng?
Chưa khi nào thị trường Việt Nam xuất hiện nhiều dự án quy mô nghìn ha như hiện tại: từ phía Đông Hà Nội, vùng ven TP.HCM đến các địa phương phát triển mới như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai…
Các dự án này được xây dựng theo mô hình đô thị vệ tinh, thành phố trong thành phố với quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, tiện ích hiện đại. Mặt tích cực là chúng tạo ra nguồn cung lớn và kỳ vọng thay đổi diện mạo vùng ven.
Nhưng đi kèm đó là những câu hỏi lớn: Liệu dân có về ở không? Hạ tầng kết nối có đủ tốt để kéo cư dân thực đến sinh sống? Giá bán có đang vượt quá khả năng chi trả của số đông?
Nếu không kiểm soát được bài toán này, thị trường có thể đi vào vết xe đổ của những “thành phố ma” ở Trung Quốc: dự án lớn, quy hoạch đẹp nhưng dân cư thưa thớt, thanh khoản thấp.
Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu sắc
Chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, hơn 440 doanh nghiệp BĐS giải thể hoặc rút khỏi thị trường. Những chủ đầu tư yếu tài chính, pháp lý không rõ ràng, sản phẩm không phù hợp nhu cầu thực sẽ khó tồn tại trong chu kỳ mới.
Điều này tạo ra một sự sàng lọc cần thiết. Thị trường BĐS không còn là cuộc chơi “mua là thắng”, mà trở thành sân chơi của những chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
Xem thêm video chi tiết: Diêm Điền Riverside quê hương Sơn Tùng MTP Có gì?
Giá nhà vẫn tăng nhưng theo hướng “lành mạnh” hơn
Tăng giá không còn ở mức “sốt đất” như 2021–2022, mà đang dịch chuyển sang trạng thái ổn định và tích lũy:
- Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp tăng từ ~39 triệu lên ~63 triệu/m² trong 6 tháng đầu 2025.
- Biệt thự, liền kề tại khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ghi nhận mức tăng trung bình 29%/năm. Riêng quý I/2025, thanh khoản tăng gấp 10 lần so với quý IV/2024.
Giá nhà tăng không còn là hiện tượng “đột biến”, mà là hệ quả của chiến lược phát triển dài hạn, bao gồm:
- Chi phí đầu vào tăng (giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay).
- Siết pháp lý khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, làm giảm nguồn hàng mới.
- Cạnh tranh chất lượng đẩy giá trị sản phẩm lên.
Tăng giá là xu thế khó đảo ngược, nhưng đang đi theo hướng ổn định hơn, có chọn lọc hơn.
Chiến lược cho người mua & nhà đầu tư từ 2025 trở đi
Đối với người mua để ở, đây là thời điểm đáng cân nhắc khi thị trường vẫn còn nhiều chính sách hỗ trợ từ các chủ đầu tư, cùng với mức lãi suất ngân hàng đang ở vùng ổn định. Người mua nên ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, đặc biệt là nơi đã có dân cư hiện hữu hoặc hệ thống hạ tầng kết nối đang dần hoàn thiện. Việc lựa chọn kỹ lưỡng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và bảo đảm giá trị tài sản trong dài hạn.
Với nhà đầu tư, thị trường không còn là cuộc chơi của những “làn sóng ngắn”. Thay vào đó, xu hướng đang nghiêng về đầu tư giá trị, đặt trọng tâm vào dòng tiền ổn định và tính thanh khoản bền vững. Những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối trung tâm và tốc độ gia tăng dân số trẻ cao sẽ là những điểm đến đáng chú ý. Trong bối cảnh dòng tiền đang hướng tới sản phẩm hữu hình và giàu giá trị sử dụng, biệt thự và nhà liền kề, đặc biệt tại các vùng ven đô thị lớn, có thể là phân khúc dẫn đầu đợt sóng tăng trưởng tiếp theo.
Thị trường BĐS 2025 là một bức tranh đầy sắc thái: có triển vọng dài hạn, có dư địa tăng trưởng, nhưng cũng đầy thách thức nếu không nhìn nhận đúng thực tế.
Cung thì nhiều, nhưng người hiểu rõ bản chất thị trường, người dám đi trước xu hướng mới là người có cơ hội đi xa.
Nguồn: DNSE, thời báo tài chính, báo đầu tư, batdongsan.
