Quy định về chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM là yếu tố quan trọng mà mọi chủ đầu tư cần hiểu rõ trước khi bắt đầu dự án. Theo quy hoạch đô thị, chiều cao công trình bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như lộ giới, vị trí xây dựng và mục đích sử dụng. Hãy cùng nhatoreview.com khám phá bài viết dưới đây để nắm bắt các quy định mới nhất.
Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM
Theo Quyết định số 135/2007/QĐ–UBND của TP. Hồ Chí Minh, đã có những quy định về kiến trúc nhà liền kề trong các khu đô thị hiện hữu. Sau đó, một số điều khoản được điều chỉnh qua Quyết định số 45/2009/QĐ–UBND để phù hợp với sự phát triển đô thị. Dựa trên các quyết định này, quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở tại TP.HCM được chia theo từng khu vực cụ thể, đảm bảo sự đồng bộ và an toàn cho không gian đô thị.
Khu vực ngoại ô
Tại các quận, huyện vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè…, chiều cao xây dựng thường được nới lỏng hơn so với khu vực trung tâm. Do mật độ dân cư thấp và diện tích đất rộng, nhiều khu vực được cho phép xây dựng cao hơn so với các quận nội thành. Tuy nhiên, tại một số khu vực quy hoạch đặc biệt như khu dân cư mới, khu đô thị sinh thái hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích, chiều cao vẫn được giới hạn để đảm bảo hài hòa với cảnh quan và định hướng phát triển của thành phố.
Tìm hiểu thêm: muốn xây nhà cần những thủ tục gì
Khu vực trung tâm thành phố
Tại khu vực trung tâm TP.HCM, bao gồm Quận 1 và các khu vực lân cận, chiều cao xây dựng bị ảnh hưởng bởi lộ giới và quy hoạch chung. Thông thường, những đường phố có lộ giới rộng (trên 20m) có thể xây dựng nhà cao tầng hơn so với đường nhỏ. Ngoài ra, các khu vực trung tâm tài chính, thương mại có thể được cấp phép xây dựng theo quy hoạch phát triển đô thị.
Nhà ở riêng lẻ và nhà phố
Chiều cao nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM được quy định theo từng tầng và lộ giới. Nhà một tầng thường cao trung bình 3m, từ tầng 2 trở lên không quá 3,4m/tầng. Nếu ban công nhô ra lộ giới, chiều cao tầng tối đa có thể là 3,5m. Nhà có tầng lửng được phép xây với chiều cao tối đa 3,8m.
Với lộ giới dưới 3,5m, không được phép xây tầng lửng, chiều cao tối đa từ tầng trệt đến tầng 1 là 5,8m. Lộ giới 3,5m đến dưới 20m cho phép xây tầng lửng với tổng chiều cao tối đa 5,8m. Lộ giới từ 20m trở lên cho phép xây dựng tầng lửng với chiều cao tối đa 7m, đảm bảo tuân thủ quy hoạch đô thị.
Nhà có sân vườn
Đối với nhà có sân vườn, chiều cao công trình không nên vượt quá ba lần chiều rộng ngôi nhà hoặc cần tuân theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Nhà liền kề có chiều cao tối đa bằng bề rộng đường nếu lộ giới trên 12m, được giới hạn theo góc xiên 45 độ. Với lộ giới từ 12m trở xuống, chiều cao công trình không được vượt quá bề rộng lộ giới và phải tuân theo các giới hạn đã quy định.
Nhà liền kề theo quy hoạch
Đối với nhà liền kề tại TP.HCM, quy định về chiều cao dựa trên diện tích lô đất, mặt tiền và khoảng lùi. Cụ thể, thửa đất từ 30m² đến dưới 40m² có thể xây tối đa 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao không quá 16m, với điều kiện mặt tiền rộng hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới. Đối với lô đất 40m² – 50m², nếu mặt tiền từ 3m – 8m và chiều sâu hơn 5m, có thể xây tối đa 5 tầng + 1 tum hoặc mái chống nóng, tổng chiều cao không quá 20m.
Với diện tích trên 50m², nhà được phép xây tối đa 6 tầng trong khu vực quy hoạch hạn chế, với điều kiện mặt tiền rộng hơn 8m và chiều sâu lớn hơn 5m. Nếu có khoảng lùi, chiều cao công trình có thể tăng thêm nhưng phải tuân thủ giới hạn theo quy hoạch và kiến trúc khu vực.
Xem thêm: khoảng lùi là gì
Đường lộ giới dưới 3,5m
Đối với đường có lộ giới dưới 3,5m, việc xây dựng bị hạn chế về chiều cao để đảm bảo an toàn giao thông và không gian đô thị. Theo quy định, công trình chỉ được phép xây tối đa 3 tầng (gồm 1 trệt, 2 lầu) hoặc tổng chiều cao không vượt quá 12m. Các công trình phải đảm bảo khoảng lùi phù hợp, không lấn chiếm không gian công cộng và tạo sự thông thoáng cho khu vực. Trong trường hợp đặc biệt, nếu có sự thay đổi quy hoạch hoặc được cấp phép riêng, chủ đầu tư cần tuân theo hướng dẫn cụ thể của cơ quan chức năng.
Đường lộ giới từ 3,5m đến dưới 20m
Trên các tuyến đường có lộ giới từ 3,5m đến dưới 20m, chiều cao xây dựng được quy định theo tỷ lệ với bề rộng lộ giới. Cụ thể, đường từ 3,5m đến dưới 7m cho phép tối đa 4 tầng (16m), đường từ 7m đến dưới 12m được phép xây dựng 5 tầng (20m), và đường từ 12m đến dưới 20m có thể xây 6 tầng (24m). Tuy nhiên, chính quyền có thể điều chỉnh chiều cao xây dựng dựa theo quy hoạch từng khu vực để đảm bảo sự hài hòa trong đô thị. Chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi xây dựng để đảm bảo tuân thủ đúng quy định.
Đường lộ giới từ 20m trở lên
Đối với các tuyến đường rộng từ 20m trở lên, công trình nhà ở có thể xây dựng với chiều cao tối đa từ 25m đến 36m, tương đương với 7 – 9 tầng, tùy thuộc vào khu vực và quy hoạch chi tiết. Công trình cao tầng hơn có thể được cấp phép nếu đáp ứng các yêu cầu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tiêu chuẩn an toàn. Chủ đầu tư cần tham khảo quy định cụ thể của từng khu vực để đảm bảo công trình tuân thủ đúng quy hoạch đô thị và được cấp phép hợp pháp.
Yếu tố tăng tầng xây nhà
Việc bổ sung số tầng khi xây nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch đô thị, lộ giới đường, mật độ xây dựng và các quy định pháp lý liên quan. Dưới đây là những yếu tố quan trọng xác định khả năng tăng tầng khi xây dựng.
Yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến việc tăng tầng
Lộ giới và quy hoạch khu vực là yếu tố chính ảnh hưởng đến số tầng được phép xây dựng. Những tuyến đường có lộ giới lớn thường cho phép công trình cao tầng hơn so với các tuyến đường nhỏ hơn. Ngoài ra, từng khu vực có thể có quy hoạch riêng, trong đó chiều cao công trình được xác định theo tính chất đô thị, cảnh quan và yêu cầu an toàn xây dựng. Vì vậy, trước khi thiết kế, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch địa phương để đảm bảo công trình phù hợp với quy định.
Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến việc tăng tầng
Mật độ xây dựng và diện tích lô đất ảnh hưởng trực tiếp đến số tầng được phép xây. Với lô đất có diện tích lớn và mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư có thể xây dựng nhiều tầng hơn theo giấy phép. Ngược lại, những khu vực có mật độ dân cư cao và quỹ đất hạn chế thường bị giới hạn số tầng để đảm bảo sự hài hòa của không gian sống, hạ tầng giao thông và hệ thống kỹ thuật đô thị.
Có thể bạn cũng quan tâm: Diện Tích Xây Dựng Nhà Tối Thiểu Hiện Nay Là Bao Nhiêu?
Yếu tố thứ ba ảnh hưởng đến việc tăng tầng
Kết cấu nền đất và khả năng chịu lực là yếu tố quan trọng quyết định số tầng tối đa của một công trình. Những khu vực có nền đất yếu, gần sông, kênh rạch thường bị hạn chế chiều cao để đảm bảo an toàn. Ngược lại, các khu vực có nền đất cứng hoặc công trình có thiết kế móng vững chắc có thể được phép xây dựng nhiều tầng hơn. Việc tính toán kết cấu cần tuân theo tiêu chuẩn xây dựng để đảm bảo độ bền và an toàn lâu dài.
Những điều cần nhớ về quy định chiều cao xây dựng nhà ở TP.HCM
Việc chấp hành đầy đủ các quy định về chiều cao xây dựng nhà tại TP.HCM rất cần thiết để bảo đảm an toàn, tạo mỹ quan đô thị và tránh vi phạm luật pháp. Dưới đây là vài lưu ý quan trọng:
- Chiều cao tầng trệt: Không quá 3,8 mét.
- Chiều cao các tầng trên: Từ tầng 2 trở lên, tối đa mỗi tầng cao 3,4 mét.
- Nhà có ban công nhô ra lộ giới: Chiều cao tối đa là 3,5 mét, tính từ đỉnh vỉa hè đến đáy ban công.
- Tầng lửng: Có thể xây dựng nếu tầng trệt cao tối đa 5,8 mét.
Ngoài ra, số tầng tối đa được phép xây dựng còn liên quan đến lộ giới của đường tiếp giáp:
- Lộ giới dưới 3,5m: Tối đa 3 tầng, chiều cao không quá 13,6 mét.
- Lộ giới từ 3,5m đến dưới 20m: Tối đa 4 tầng, chiều cao không quá 16,8 mét.
- Lộ giới từ 20m trở lên: Tối đa 5 tầng, chiều cao không quá 20 mét.
Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM rất quan trọng cho việc đảm bảo quy hoạch đô thị, an toàn xây dựng và nét thẩm mỹ tổng thể. Tuân thủ các quy định về số tầng, chiều cao theo lộ giới và pháp lý sẽ giúp chủ đầu tư tránh những vi phạm.
Bạn có thể tham khảo thêm các mẫu nhà cấp 4 đẹp đa dạng phong cách, tối ưu công năng trong bài viết tổng hợp chi tiết tại đây.
