Khi lên kế hoạch xây dựng một ngôi nhà, việc xác định diện tích xây dựng nhà tối thiểu là bước quan trọng giúp đảm bảo công năng sử dụng và tuân thủ quy định pháp lý. Không chỉ ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, diện tích này còn quyết định đến sự tiện nghi, thoáng đãng của không gian sống. Bài viết dưới đây của Nhà To Review sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về diện tích xây dựng nhà tối thiểu theo quy định hiện hành, đồng thời gợi ý cách thiết kế hợp lý để tối ưu không gian cho tổ ấm của bạn.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở là gì?

Đây là những quy tắc pháp lý về diện tích công trình xây dựng trên lô đất, được xác định bằng diện tích sàn xây dựng nhân với hệ số sử dụng đất.

Mục đích của các quy định này nhằm đảm bảo an toàn, thẩm mỹ, bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững. Cụ thể, diện tích xây dựng nhà ở được thiết lập như sau:

Diện tích xây dựng tối thiểu

Nhà ở riêng lẻ tại các khu đô thị, khu dân cư đô thị phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiêu chuẩn xây dựng và không được nhỏ hơn 45m2.

Nhà ở riêng lẻ tại các khu dân cư nông thôn phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiêu chuẩn xây dựng và không được nhỏ hơn 36m2.

Diện tích xây dựng tối đa

Nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiêu chuẩn xây dựng và không vượt quá 70% diện tích lô đất.

Ngoài diện tích tối thiểu để xây dựng nhà, một yếu tố khác cũng được nhiều người quan tâm là chiều cao và số tầng được phép xây, đặc biệt với những khu đất nằm sâu trong hẻm nhỏ. Vậy nhà trong ngõ được xây mấy tầng theo quy định hiện hành?

Tại sao cần tuân thủ quy định về diện tích xây dựng nhà ở?

Quy định này cung cấp tỉ lệ hợp lý giữa diện tích công trình và đất xây dựng, theo các văn bản pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn, nhằm đạt các mục tiêu sau:

• Đảm bảo vẻ đẹp và sự hài hòa của cảnh quan đô thị: Bảo đảm sự đồng bộ trong kiến trúc và cảnh quan đô thị.

• Đảm bảo an toàn và ổn định của công trình và môi trường: Diện tích quá lớn gây tải trọng lớn, nguy cơ sụt lún và hạn chế không gian xanh, gây ảnh hưởng xấu đến môi trường.

• Bảo đảm quyền lợi của người dân và quản lý của nhà nước: Quy định đảm bảo quyền sử dụng đất của dân và là cơ sở để nhà nước quản lý và thu thuế.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở là bao nhiêu?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở được xác định dựa trên vị trí, loại nhà và diện tích đất. Dưới đây là một số quy định cơ bản:

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị

Tại đô thị, diện tích xây dựng nhà ở khác biệt so với nông thôn để đảm bảo tính đồng bộ, hài hòa và an toàn trong kiến trúc đô thị. Theo quy định của QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị như sau:

• Lô đất xây dựng nhà tại đô thị tối thiểu phải là 40m2.

• Một ngôi nhà tại đô thị cần có diện tích tối thiểu là 36m2.

• Phòng ở cá nhân tại đô thị phải rộng ít nhất 18m2.

Với những quy định này, một ngôi nhà ở đô thị cần có tối thiểu 36m2 diện tích và bao gồm một phòng rộng ít nhất 18m2. Chủ đầu tư cũng cần có lô đất rộng tối thiểu 40m2 khi xây dựng nhà tại đô thị.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại nông thôn

Đối với nhà ở tại nông thôn, quy định về diện tích xây dựng như sau:

• Lô đất sử dụng cho xây dựng nhà ở tại nông thôn tối thiểu là 25m2.

• Căn nhà ở nông thôn cần có diện tích ít nhất 24m2.

• Phòng ở tại nông thôn phải tối thiểu 12m2.

Vì vậy, để xây dựng một ngôi nhà tại nông thôn, cần có ít nhất 24m2 diện tích nhà và một phòng rộng ít nhất 12m2, cùng với một lô đất không nhỏ hơn 25m2.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đối với nhà ở riêng lẻ, quy định về diện tích xây dựng khá phức tạp do nhiều yếu tố tác động. Theo QCVN 01:2008/BXD, quy định cụ thể như sau:

• Lô đất xây dựng cần tối thiểu 40m2 (nông thôn) hoặc 80m2 (đô thị).

• Diện tích nhà ở không được vượt quá 50% diện tích lô đất.

• Nhà ở phải có diện tích tối thiểu 30m2 (với khu vực trên 5 tầng) hoặc 60m2 (với khu vực dưới 5 tầng).

• Phòng ở cần tối thiểu 12m2.

Với quy định này, ngôi nhà riêng lẻ cần có tối thiểu 30m2 (khu vực trên 5 tầng) hoặc 60m2 (khu vực dưới 5 tầng), nhưng không vượt 50% diện tích lô đất, và phải có phòng với diện tích tối thiểu 12m2.

Các quy định về mật độ xây dựng cho nhà ở

Mật độ xây dựng, tỷ lệ giữa diện tích xây dựng và diện tích đất, giúp kiểm soát số lượng và diện tích công trình trong một khu vực.

Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, mật độ xây dựng như sau:

• Khu vực nông thôn: tối đa 60% diện tích lô đất.

• Khu vực đô thị: tối đa 70% diện tích lô đất.

Điều này có nghĩa là trên lô đất 100m2, chỉ có thể xây dựng không quá 60m2 (nông thôn) hoặc 70m2 (đô thị), giúp duy trì sự cân bằng giữa công trình và không gian sống rộng rãi và an toàn cho cư dân.

Hướng dẫn về vị trí xây dựng ngôi nhà

Quy định về nơi xây dựng nhà cửa trên đất là yếu tố then chốt nhằm đảm bảo an toàn và thẩm mỹ cho công trình cũng như khu vực xung quanh. Những quy định này bao gồm:

• Công trình không được phép xây dựng tại các khu vực cấm như nơi có nguy cơ sạt lở, lũ lụt, cháy nổ hoặc bị ô nhiễm.

• Khoảng cách từ công trình tới ranh giới của lô đất phải đảm bảo an toàn cho việc đi lại và phòng chống cháy nổ.

• Xây dựng nhà ở tại khu vực có nguy cơ thiên tai cần được cân nhắc kỹ để đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng.

Quy định về khoảng cách xây dựng nhà ở

Khoảng cách giữa các công trình xây dựng được quy định tại Điều 7, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy, nổ cho nhà và công trình (QCVN 06:2020/BXD). Theo đó, khoảng cách này được xác định theo chiều cao công trình và được sắp xếp như sau:

• Khoảng cách giữa các mặt dài phải ít nhất bằng 1/2 chiều cao công trình nhưng không dưới 7 m;

• Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình này với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải ít nhất bằng 1/3 chiều cao nhưng không dưới 4 m. 

• Đối với nhà cao 10 m, khoảng cách giữa mặt dài và công trình tiếp giáp phải từ 5m trở lên, giữa đầu hồi và công trình liền kề phải từ 3,3 m trở lên.

• Đối với nhà cao 20 m, khoảng cách giữa mặt dài và công trình tiếp giáp phải từ 10m trở lên, giữa đầu hồi và công trình liền kề phải từ 6,6 m trở lên.

Ngoài ra, với công trình cao từ 46m trở lên, khoảng cách giữa mặt dài của các công trình phải từ 25m trở lên và giữa đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải ít nhất 15 m.

Bên cạnh đó, khoảng cách phải tuân thủ các tiêu chuẩn sau:

• Khoảng cách phải đảm bảo an toàn cho người và tài sản trong trường hợp hỏa hoạn.

• Phải đảm bảo tầm nhìn, ánh sáng và thông gió cho các công trình.

• Phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.

Một số lưu ý về diện tích xây dựng nhà

Diện tích xây dựng là yếu tố quan trọng cần chú trọng khi xây dựng nhà ở, được quy định cụ thể bởi pháp luật.

Tìm hiểu kỹ càng các quy định về diện tích xây dựng nhà ở

Trước khi bắt đầu xây dựng, cần nghiên cứu kỹ các quy định về diện tích xây dựng tại địa phương. Các quy định này có thể nằm trong các văn bản pháp luật như:

• Luật Xây dựng năm 2014

• Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ

• Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng

Chọn lô đất với diện tích phù hợp

Diện tích của lô đất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến không gian xây dựng nhà. Vì vậy, bạn cần chọn lô đất có diện tích đáp ứng nhu cầu sử dụng và phù hợp với quy định xây dựng.

Tuân thủ các quy định về diện tích xây dựng

Khi xây dựng, bạn cần tuân thủ các quy định về diện tích xây dựng. Việc xây dựng vượt quá diện tích được phép có thể dẫn đến xử phạt hành chính theo quy định pháp luật.

Các quy định về diện tích xây dựng tại đô thị được nêu trong Điều 24, Nghị định 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, diện tích xây dựng nhà ở tối thiểu được quy định như sau:

• Lô đất xây trong khu quy hoạch mới, khi giáp đường phố có lộ giới <20m: Diện tích tối thiểu cho lô đất xây nhà ≥36m2; bề rộng tối thiểu ≥4m; chiều sâu tối thiểu ≥4m.

• Lô đất xây trong khu quy hoạch mới, khi giáp đường phố có lộ giới ≥20m: Diện tích tối thiểu cho lô đất xây nhà ≥45m2; bề rộng tối thiểu ≥5m; chiều sâu tối thiểu ≥5m.

Ngoài các quy định chung, còn có một số quy định riêng cho nhà ở riêng lẻ như sau:

• Diện tích xây dựng nhà riêng lẻ không được vượt giới hạn xây dựng tối đa theo quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị đã duyệt.

• Diện tích xây dựng không được vượt quá 70% diện tích lô đất.

• Chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị đã duyệt.

Với những mảnh đất có diện tích nhỏ, đặc biệt từ 30–50m², việc lựa chọn kiểu nhà phù hợp là yếu tố then chốt để đảm bảo công năng sử dụng và tính thẩm mỹ. Trong đó, các kiểu nhà cấp 4 đẹp là lựa chọn lý tưởng, vừa tiết kiệm chi phí xây dựng, vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản.

Chọn đơn vị thiết kế, thi công đáng tin cậy

Để đảm bảo diện tích xây dựng đúng quy định, hãy chọn một đơn vị thiết kế, thi công uy tín. Họ sẽ tính toán chính xác diện tích xây dựng và đảm bảo chất lượng công trình.

Hiểu rõ các quy định về diện tích xây dựng nhà ở giúp bạn bảo vệ quyền lợi và tránh những rủi ro pháp lý không cần thiết.