Trong thị trường thuê nhà vốn sôi động, việc chuyển nhượng hợp đồng phòng trọ trở thành nhu cầu quen thuộc nhưng không phải ai cũng nắm rõ quy trình và các điều khoản pháp lý. Để tránh những rắc rối tiềm ẩn, việc hiểu rõ bản chất của việc nhượng lại quyền thuê là vô cùng quan trọng. Nhà TO sẽ giúp bạn làm rõ khái niệm này và những điều kiện cần thiết để chuyển giao hợp đồng một cách thuận lợi.
Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê phòng trọ là một hoạt động khá phổ biến, tuy nhiên, nhiều người thuê vẫn gặp khó khăn do chưa nắm vững các quy định pháp lý liên quan. Điều này có thể dẫn đến những rắc rối không đáng có hoặc cản trở việc chuyển nhượng cho bên thứ ba.
Khái Niệm Chuyển Nhượng Phòng Trọ
Trong bối cảnh nhu cầu thuê phòng trọ tăng cao, không ít trường hợp người thuê đã ký hợp đồng với chủ nhà nhưng vì lý do cá nhân chưa thể sử dụng hoặc tạm ngưng sử dụng, và muốn chuyển giao lại quyền thuê cho người khác.Hiểu một cách đơn giản, chuyển nhượng phòng trọ là hành vi chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê phòng cho một bên thứ ba, tức là người thuê mới sẽ thay thế người thuê cũ thực hiện các cam kết với chủ nhà.
Chuyển nhượng phòng trọ là việc người thuê trao đổi quyền và nghĩa vụ của mình cho người thuê mới.
Quyền Chuyển Nhượng Phòng Trọ Của Người Thuê
Sau khi đã hiểu rõ “nhượng phòng trọ là gì”, câu hỏi tiếp theo đặt ra là liệu người đi thuê có được phép chuyển nhượng lại phòng trọ cho bên thứ ba hay không.Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản đã thuê, miễn là có sự đồng ý của bên cho thuê.Cụ thể hơn, Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã liệt kê các quyền cơ bản của bên thuê phòng trọ, trong đó bao gồm:
- Yêu cầu chủ cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về phòng trọ hoặc nhà ở.
- Yêu cầu chủ cho thuê bàn giao nhà, phòng trọ cùng các hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu chủ cho thuê thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi hợp đồng thuê còn hiệu lực.
- Được quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, phòng trọ, cũng như được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, phòng trọ cho bên thuê lại.
- Yêu cầu chủ cho thuê sửa chữa những hư hỏng của nhà, phòng trọ không do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê.
- Yêu cầu chủ cho thuê bồi thường thiệt hại nếu lỗi thuộc về bên cho thuê.
- Có quyền sở hữu nhà, phòng trọ kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền cho chủ nhà.
- Các quyền khác được quy định trong hợp đồng thuê nhà, phòng trọ, công trình xây dựng.
Do đó, nếu không còn nhu cầu sử dụng, người thuê hoàn toàn có quyền chuyển nhượng lại phòng trọ cho bên thứ ba. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 35 của Luật này, người thuê cần phải thông báo rõ ràng cho chủ nhà về việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê.
Sự đồng ý của chủ cho thuê là yếu tố bắt buộc khi bên thuê muốn cho thuê lại hoặc chuyển nhượng phòng trọ.
Lưu Ý Quan Trọng Khi Chuyển Nhượng Phòng Trọ
Để đảm bảo tính pháp lý và tránh các tranh chấp có thể phát sinh, khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, phòng trọ, người thuê cần lưu ý các điểm sau đây, dựa trên quy định tại Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, phòng trọ chỉ được phép thực hiện khi chủ cho thuê chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên và được sự xác nhận đồng ý của chủ cho thuê.
- Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê ban đầu hoặc hợp đồng chuyển nhượng.
- Chủ cho thuê, sau khi đồng ý, có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong quá trình chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến giao dịch này.
- Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ là người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Quy định này không áp dụng đối với các hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Điều Kiện Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Mua Nhà, Công Trình Xây Dựng
Mặc dù người thuê có quyền cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê, việc này cần tuân thủ các điều kiện pháp lý nhất định.Theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hoặc công trình xây dựng bao gồm:
- Quy định này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Nếu hợp đồng được ký trước ngày Nghị định này có hiệu lực (01/03/2022), thì hợp đồng đã ký kết là căn cứ.
- Chủ cho thuê chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện, kê biên hoặc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ pháp luật, trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.
- Trong trường hợp chuyển nhượng từng căn nhà riêng lẻ hoặc công trình xây dựng riêng lẻ, bên chuyển nhượng cần thỏa thuận với chủ cho thuê để sửa đổi hợp đồng thuê ban đầu hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng cho bên thứ ba.
Hợp đồng thuê phòng trọ là văn bản pháp lý quan trọng để thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Thủ Tục Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Mua Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng Có Sẵn
Sau khi nắm rõ các điều kiện, người có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng có sẵn có thể thực hiện theo quy trình sau, được quy định tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP:
Lập Và Công Chứng Văn Bản Chuyển Nhượng Hợp Đồng
- Các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) cần thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 09 Phụ lục kèm theo Nghị định.
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản chính, phân phối như sau:
- 02 bản lưu tại chủ đầu tư dự án.
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế.
- 01 bản nộp cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
- 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu giữ.
- 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu giữ.
- Việc công chứng văn bản chuyển nhượng không bắt buộc, trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản và các bên có nhu cầu. Nếu có công chứng, cần thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng (nếu có), các bên có trách nhiệm nộp đầy đủ các loại thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
- Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm 06 bản chính văn bản chuyển nhượng kèm theo bản chính của hợp đồng đã ký ban đầu.
- Nếu chuyển nhượng một phần hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số đã thuê mua, cần nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có liên quan đến nhà, công trình xây dựng được chuyển nhượng.
- Cần cung cấp giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định.
- Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản phí nào.
- Sau khi xác nhận, chủ đầu tư sẽ giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng và trả các giấy tờ còn lại cho các bên.
- Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng chính thức chịu mọi quyền và nghĩa vụ đối với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký.
- Đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó và tuân thủ thủ tục tương tự.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng.
- Các bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
- Bản chính của hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án.
- Trong trường hợp chuyển nhượng một phần hoặc một số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng, cần nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng liên quan đến nhà, công trình xây dựng được chuyển nhượng.
- Giấy tờ chứng minh số tiền mà bên chuyển nhượng hợp đồng đã thanh toán cho chủ đầu tư dự án.
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có), cùng các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.
Nộp Hồ Sơ Đề Nghị Chủ Đầu Tư Xác Nhận Hợp Đồng Chuyển Nhượng
Trách Nhiệm Của Chủ Đầu Tư Dự Án Bất Động Sản
Quyền sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất cuối cùng sẽ thuộc về người nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng.
Các Vấn Đề Liên Quan Đến Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Nhà
Ngoài việc hiểu rõ bản chất và quy trình, người thuê cần nắm vững các khía cạnh pháp lý sau đây khi có ý định chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc phòng trọ cho bên thứ ba:
Sự Đồng Ý Của Chủ Cho Thuê Là Bắt Buộc
Theo quy định pháp luật, việc người thuê nhượng lại hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ, công trình xây dựng bắt buộc phải có sự đồng ý của chủ cho thuê. Nếu chủ nhà không đồng ý, giao dịch chuyển nhượng sẽ không thể thực hiện được.Trường hợp người thuê cố tình chuyển nhượng mà không có sự đồng ý này, chủ cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, phòng trọ hoặc thu hồi lại tài sản đã cho thuê.
Hồ Sơ Công Chứng Văn Bản Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Nhà
Theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà bao gồm các giấy tờ sau:
Một bộ hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng quy định là điều kiện cần thiết cho một giao dịch chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà thành công.Hy vọng những thông tin chi tiết về “nhượng phòng trọ là gì” và các quy định liên quan sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch một cách thuận lợi và hợp pháp. Điều quan trọng nhất cần ghi nhớ là mọi giao dịch chuyển nhượng hợp đồng thuê phòng trọ phải được lập thành văn bản rõ ràng và có sự đồng ý bằng văn bản của chủ cho thuê.Trong trường hợp xảy ra tranh chấp quyền lợi giữa bên thuê và chủ cho thuê, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà, phòng trọ đang thuê để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật Tố tụng dân sự 2015.
Hy vọng những thông tin chi tiết về “nhượng phòng trọ là gì” và các quy định liên quan sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch một cách thuận lợi và hợp pháp. Khám phá thêm nhiều bài viết hữu ích khác trong chuyên mục Tin tức.