Với chính sách tài chính linh hoạt, việc mua một căn nhà ở Mỹ tưởng như dễ dàng hơn bao giờ hết. Chỉ với khoảng 3,6% giá trị của căn nhà được thanh toán ban đầu, tương đương với khoảng 28.000 USD cho một căn có giá 800.000 USD, người Mỹ đã có thể ký hợp đồng, nhận nhà và dọn vào ở. Phần còn lại được ngân hàng tài trợ theo hình thức vay thế chấp dài hạn.
Tuy nhiên, giấc mơ về một ngôi nhà không dừng lại ở khâu ký kết. Tại Mỹ, việc sở hữu bất động sản đi kèm với những chi phí dài hạn đáng kể, đặc biệt là thuế bất động sản và bảo hiểm hỏa hoạn, những khoản phí được đóng đều đặn mỗi năm và có thể lên tới hàng trăm triệu đồng.
Xem thêm video chi tiết: Người Mỹ xây nhà bằng gỗ 100% không có bê tông cốt thép
Thuế bất động sản: Chi phí thật sự của quyền sở hữu
Khác với Việt Nam, nơi thuế bất động sản được tính rất nhẹ và đôi khi gần như không đáng kể, tại Mỹ, đây là một khoản phí bắt buộc, được thu hàng năm bởi chính quyền địa phương. Thuế được tính trên giá trị thị trường hiện tại của bất động sản, được thẩm định định kỳ và không phụ thuộc vào giá mua ban đầu.
Mức thuế trung bình dao động từ 1% đến 3% mỗi năm. Chẳng hạn, tại California, nơi có hệ thống hạ tầng phát triển và dân số đông: mức thuế rơi vào khoảng 1.1%. Còn ở Texas, con số này lên tới gần 2.5%. Với một căn nhà trị giá 700.000 USD, người sở hữu có thể phải đóng khoảng 17.500 USD tiền thuế mỗi năm, tương đương khoảng 420 triệu đồng.
Điều đáng nói, số tiền thuế này được dùng để tài trợ cho hệ thống trường học, cứu hỏa, an ninh và các dịch vụ công cộng khác. Nó phản ánh cách người Mỹ lựa chọn đầu tư vào chất lượng sống và môi trường đô thị, thông qua chính sách thuế minh bạch và sát giá thị trường.
Xem thêm video chi tiết: Bất ngờ với biệt thự sân vườn 230m2 ở Dallas - giá chỉ bằng ¼ nhà Hà Nội
Bảo hiểm hỏa hoạn: Cái giá của nhà gỗ và khí hậu khắc nghiệt
Cấu trúc nhà ở Mỹ chủ yếu sử dụng gỗ thay vì bê tông cốt thép, nhằm tiết kiệm chi phí và đẩy nhanh tốc độ thi công. Trung bình một căn nhà có thể chỉ mất từ 6 đến 8 tháng để hoàn thiện. Tuy nhiên, vật liệu gỗ cũng khiến các ngôi nhà dễ tổn thương trước hỏa hoạn và thời tiết cực đoan, đặc biệt trong bối cảnh biến đổi khí hậu đang gia tăng.
Những năm gần đây, các bang như California, Oregon hay New Mexico liên tiếp phải đối mặt với cháy rừng, khiến chi phí bảo hiểm nhà ở tăng mạnh. Một số khu vực thậm chí bị từ chối bảo hiểm hoặc buộc phải đóng mức phí rất cao, vì rủi ro vượt ngưỡng kiểm soát. Điều này khiến bảo hiểm trở thành khoản chi bắt buộc nhưng đầy biến động. Với một căn nhà lớn, chi phí có thể dao động từ vài nghìn đến hàng chục nghìn USD/năm, chưa kể đến những yêu cầu đặc biệt về vật liệu chống cháy hoặc nâng cấp hệ thống điện nước để đáp ứng tiêu chuẩn bảo hiểm mới.
Xem thêm bài viết: Người Mỹ xây nhà như cách họ sống: thưc dụng & tinh gọn
Tại Việt Nam: Nhà ở "yên vị" hơn nhưng thiếu động lực phát triển
Ngược lại, ở Việt Nam, thuế bất động sản hiện hành chủ yếu áp dụng theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, với thuế suất chỉ từ 0.03% đến 0.15%, và quan trọng là chỉ tính trên diện tích đất vượt hạn mức, không tính theo giá trị căn nhà.
Ví dụ, một mảnh đất 100m² ở TP.HCM với giá bảng Nhà nước là 20 triệu/m² sẽ có giá tính thuế là 2 tỷ đồng. Với thuế suất 0.03%, khoản thuế phải nộp mỗi năm chỉ khoảng 600.000 đồng, tương đương chưa đến 30 USD. Đây là con số rất nhỏ so với thu nhập của người dân đô thị.
Tuy nhiên, chính vì mức thuế thấp và chính sách chưa đồng bộ, nên ngân sách địa phương khó có nguồn lực ổn định để đầu tư vào hạ tầng, trường học hay dịch vụ công. Đồng thời, việc thiếu hệ thống bảo hiểm bắt buộc hay giám sát kỹ thuật từ ngân hàng như ở Mỹ cũng khiến thị trường nhà ở dễ rơi vào tình trạng mất cân đối, nơi người dân trả 100% tài chính nhưng lại thường phải đối mặt với các rủi ro về mặt pháp lý hay kỹ thuật.
Xem thêm bài viết chi tiết: Việt Nam nên học gì từ cách người Mỹ xây nhà xanh & mát
Bài học từ hai thế giới bất động sản
Ở Mỹ, quyền sở hữu bất động sản được trao sớm nhưng luôn đi kèm trách nhiệm tài chính dài hạn. Người mua cần tính toán kỹ khả năng chi trả cho các khoản thuế và bảo hiểm hằng năm – vốn có thể trở thành gánh nặng nếu tài chính thiếu ổn định hoặc thu nhập bị ảnh hưởng. Đổi lại, hệ thống bảo vệ người mua rất chặt chẽ, với sự tham gia của ngân hàng, chính quyền và các công ty bảo hiểm để đảm bảo căn nhà đạt chuẩn và có thể tồn tại bền vững qua nhiều thế hệ.
Tại Việt Nam, người mua nhà, đất thường phải đối mặt với các vấn đề như thiếu các lớp giám sát kỹ thuật chuyên sâu, bảo hiểm rủi ro và nguồn thu ổn định để nâng cấp đô thị.
Nếu phải chọn giữa hai mô hình, có lẽ điều Việt Nam cần cải thiện không phải là cách đánh thuế cao, mà là cách minh bạch hóa cơ chế tài chính trong bất động sản, cũng như thiết lập các chính sách bảo vệ người mua một cách bài bản và dài hạn hơn. Ngược lại, Mỹ cũng đang đứng trước bài toán cần học hỏi từ các quốc gia có thuế thấp như Việt Nam, trong việc kiềm chế chi phí sở hữu nhà ở, bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm, nhằm tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, đặc biệt là trong bối cảnh biến động kinh tế và khủng hoảng nhà ở đang gia tăng.
Nguồn: Nhato, Home Tax Solutions, Traviscountytx, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Việt Nam.
