Chi phí xây dựng nhà 2 tầng được xác định bằng công thức: tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá mỗi mét vuông. Tuy nhiên, chi phí thực tế sẽ thay đổi tùy thuộc vị trí xây dựng và điều kiện thi công. Hãy cùng Nhà to Review tham khảo bài viết dưới đây để tính toán chi phí và khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng nhằm phân bổ ngân sách hợp lý và tiết kiệm hơn.

Đơn giá xây dựng nhà 2 tầng mới nhất

Đơn giá trọn gói cho việc xây nhà 2 tầng bao gồm:

• Đơn giá thi công thô: 3.500.000 VNĐ/m2
• Đơn giá hoàn thiện: 2.650.000 VNĐ/m2
• Đơn giá xây trọn gói: 6.150.000 VNĐ/m2

Lưu ý: Đây chỉ là bảng giá tham khảo

Tham khảo phương pháp tính chi phí xây dựng nhà 2 tầng

Chi phí xây dựng nhà 2 tầng thường được tính toán dựa trên tổng diện tích thi công nhân với đơn giá trên mỗi mét vuông. Đây là phương pháp dự toán được nhiều chủ đầu tư và đơn vị thi công sử dụng để ước lượng ngân sách ban đầu.

Công thức dự toán chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá trên 1m²

Trong đó:

• Tổng diện tích xây dựng bao gồm: diện tích móng + diện tích sàn trệt + diện tích lầu 1 + diện tích mái.

• Đơn giá trên 1m² sẽ dao động tùy theo loại hình thi công và vật liệu sử dụng. Theo khảo sát từ một số đơn vị xây dựng uy tín, mức đơn giá trung bình có thể tham khảo như sau:

  • Đơn giá xây dựng phần thô: khoảng 3.850.000 – 4.200.000 VNĐ/m² (gồm vật tư thô và nhân công).

  • Đơn giá vật tư hoàn thiện: từ 2.500.000 – 3.350.000 VNĐ/m², phụ thuộc vào chủng loại vật liệu và diện tích.

Để tính tổng diện tích xây dựng, cần quy đổi một số hạng mục theo hệ số diện tích như sau:

• Móng nhà: chiếm từ 35% – 50% diện tích sàn, tùy loại móng (móng đơn khoảng 35%, móng đài cọc 40%, móng băng 50%…).

• Sàn nhà: tính 100% diện tích (bao gồm tầng trệt, lầu 1 và các khu vực có mái che).

• Mái nhà: hệ số dao động từ 30% – 100%, tùy theo kết cấu mái:

  • Mái tôn: khoảng 30%

  • Mái bê tông cốt thép: khoảng 50%

  • Mái ngói kèo sắt: khoảng 70%

Lưu ý: Các mức giá và hệ số trên chỉ mang tính tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy theo điều kiện địa chất, vị trí xây dựng, phong cách thiết kế, loại vật liệu hoàn thiện và các yêu cầu riêng của từng công trình. Để có dự toán chính xác nhất, bạn nên làm việc trực tiếp với đơn vị thi công có kinh nghiệm.

Tìm hiểu thêm muốn xây nhà cần những thủ tục gì

Một số ví dụ tham khảo chi phí xây nhà 2 tầng

Dưới đây là một số ví dụ minh họa để bạn dễ hình dung cách tính chi phí xây dựng nhà 2 tầng theo diện tích và phương pháp thi công.

1. Chi phí xây nhà 2 tầng diện tích 160m²

• Quy mô: 2 tầng, sử dụng móng đơn và mái tôn.

• Tổng diện tích xây dựng ước tính:
  (160 × 0,3) + 160 (tầng trệt) + 160 (lầu 1) + (160 × 0,3) = 410m²

• Đơn giá tham khảo:

  • Xây thô: 3.500.000 – 3.900.000 VNĐ/m²

  • Hoàn thiện: 2.200.000 – 3.200.000 VNĐ/m²

• Tổng chi phí dự kiến: khoảng 2,2 – 2,3 tỷ VNĐ

2. Chi phí xây nhà 2 tầng diện tích 100m²

• Tổng diện tích xây dựng ước tính:
  (100 × 0,3) + 100 + 100 + (100 × 0,3) = 260m²

• Chi phí xây dựng tham khảo: từ 1,5 tỷ – 1,6 tỷ VNĐ

Lưu ý: Hệ số móng và mái là 0,3 (áp dụng cho móng đơn và mái tôn). Các loại móng hoặc mái khác có thể khiến tổng diện tích và chi phí thay đổi.

3. Chi phí xây nhà 2 tầng diện tích 150m²

• Tổng diện tích xây dựng ước tính:
  (150 × 0,3) + 150 + 150 + (150 × 0,3) = 390m²

• Chi phí xây dựng tham khảo: từ 2,3 – 2,4 tỷ VNĐ

4. Chi phí xây nhà 2 tầng diện tích 200m²

• Tổng diện tích xây dựng ước tính:
  (200 × 0,3) + 200 + 200 + (200 × 0,3) = 520m²

• Chi phí xây dựng tham khảo: khoảng 3 – 3,1 tỷ VNĐ

5 hạng mục chi phí quan trọng khi xây dựng nhà 2 tầng

Để hoàn thiện một ngôi nhà 2 tầng đầy đủ, chủ nhà cần lưu ý đến 5 hạng mục chi phí sau:

• Chi phí pháp lý
• Chi phí thiết kế
• Chi phí phần thô
• Chi phí hoàn thiện ngôi nhà
• Chi phí trang trí nội thất

Chi phí pháp lý

Chi phí pháp lý xây dựng dao động từ 5.000.000 – 20.000.000 VNĐ. Đây là khoản chi phí để xin phép thực hiện thi công. Tuy nhiên, có thể gặp phải tình trạng kéo dài giấy phép do các vấn đề như tranh chấp ranh giới đất... Sau khi hoàn tất xây dựng, còn có chi phí hoàn công nhà. Ngôi nhà được hoàn công sẽ có giá trị cao hơn trong các giao dịch bất động sản và đáp ứng yêu cầu pháp lý khi giao dịch.

Chi phí thiết kế

Chi phí thiết kế nhà chiếm từ 2-3% trong tổng chi phí xây nhà 3 tầng nhưng có thể tiết kiệm 20-30% các chi phí phát sinh khi xảy ra sự cố.

Bản vẽ thiết kế giúp tối ưu bố trí các khu chức năng trong nhà và tính toán cấu trúc hợp lý, đảm bảo khả năng chịu lực, từ đó hạn chế hiện tượng nứt tường, sụt lún theo thời gian.

Chi phí xây thô

Chi phí xây thô chiếm khoảng 55-60% tổng kinh phí. Đây là phần chi lớn nhất khi xây dựng nhà 2 tầng, gồm vật tư thô như cát, xi măng, thép… và chi phí nhân công. Tay nghề của đội ngũ thợ xây ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và độ bền của công trình.

Chi phí vật tư hoàn thiện

Vật tư hoàn thiện chiếm khoảng 30% tổng chi phí xây nhà 2 tầng, bao gồm:

• Chi phí lát và ốp gạch
• Chi phí sơn nước
• Chi phí lắp thiết bị vệ sinh
• Chi phí lắp đặt điện và hệ thống chiếu sáng
• Phí lắp đặt trần thạch cao và vách kính vệ sinh
• Chi phí lắp cửa đi và cửa sổ

Chi phí trang trí nội thất

Phí trang trí nội thất chiếm khoảng 3-5% tổng chi phí xây nhà 2 tầng, bao gồm:

• Chi phí thiết kế nội thất: lên ý tưởng thiết kế 3D
• Chi phí nhân công cho nội thất: thực hiện lắp đặt và vận chuyển vật liệu nội thất
• Chi phí mua sắm nội thất mới: Các mặt hàng gia dụng – nội thất như giường, tủ, tivi, máy giặt, toilet,… thường chiếm khoảng 70% tổng chi phí hoàn thiện nội thất

Những yếu tố làm biến động chi phí xây dựng nhà 2 tầng?

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng. Nhà to review xin chia sẻ 5 yếu tố chính gây ảnh hưởng lớn đến ngân sách.

Vị trí khu đất

“Điều kiện lý tưởng để xây nhà trong hẻm là hẻm đủ rộng cho xe 5 tấn di chuyển, tương đương khoảng 3m chiều ngang”. Nếu khu đất chưa đáp ứng được điều kiện này, việc xây dựng sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể làm tăng chi phí vận chuyển vật tư do phải dùng xe nhỏ và nhiều lần di chuyển. Hoặc máy móc lớn có thể không tiếp cận được, dẫn đến thay đổi phương án, phát sinh chi phí.

Trong trường hợp khu đất của anh chị gặp tình trạng này, nên chủ động trao đổi với đơn vị thiết kế xây dựng để khảo sát thực tế giúp tìm ra giải pháp phù hợp. Thêm vào đó, vị trí khu đất cũng liên quan đến địa chất. Điều này ảnh hưởng đến loại nền móng sử dụng cho nhà 2 tầng. Từng loại móng có giá thi công khác nhau.

Diện tích xây dựng

Nhà lớn đòi hỏi đầu tư kinh phí cao là điều hiển nhiên. Tuy nhiên, diện tích nhà càng rộng thì chi phí tính trên mỗi m2 sẽ càng giảm. Cụ thể, các đơn vị xây dựng chia đơn giá dựa trên diện tích. Ví dụ, với diện tích từ 100 – 200 m2, chi phí xây dựng sẽ từ 6.000.000 – 7.100.000 VND/m2. Còn với diện tích xây dựng từ 200 – 300 m2, giá sẽ dao động từ 5.900.000 – 6.900.000 VND/m2.

Phong cách thiết kế của ngôi nhà

Nhà theo phong cách Tân cổ điển thường tốn chi phí xây dựng cao hơn phong cách hiện đại, tối giản. Nguyên nhân do các chi tiết phào chỉ cầu kỳ, đòi hỏi tay nghề thợ cao. Thiết kế mái thái đòi hỏi đầu tư nhiều hơn so với mái tole hoặc mái bê tông. Vì cần thi công phần rìa mái và hệ thống điện trên mái. Những mẫu nhà chữ L, có giếng trời, hay hành lang với cửa sổ cũng yêu cầu đầu tư hơn.

Xem thêm: 99+ Mẫu nhà ống 2 tầng mặt tiền 5m mái thái đẹp, đáng xem

Vật tư hoàn thiện

Vật tư hoàn thiện có ảnh hưởng lớn đến chi phí xây nhà 2 tầng. Hiện nay, trên thị trường, vật tư hoàn thiện rất phong phú và đa dạng về mẫu mã, mẫu mã... Thương hiệu và chất lượng đóng vai trò quan trọng. Một chiếc lavabo có thể có giá từ 2 triệu đến 5 triệu tùy vào khả năng đầu tư của chủ nhà. Hãy hình dung nếu nhà có 3 WC, tổng chi phí chênh lệch giữa hai loại lavabo sẽ là bao nhiêu? Tương tự, với các thiết bị khác như đèn, cửa hay sơn, gạch lát...

Ngoài ra, nếu bạn tự mua sắm vật tư hoàn thiện, có thể dẫn đến tình trạng tăng ngân sách. Việc không nắm rõ giá thị trường hoặc mua lẻ với giá cao hơn so với các đơn vị thi công chuyên nghiệp có thể khiến chi phí tăng. Nếu mua vật tư ở xa, phí vận chuyển, lưu kho cũng sẽ đáng kể.

Các chi phí hay bị quên

Khi xây dựng, nhiều người thường bỏ qua chi phí san lấp mặt bằng. Tiếp đến là chi phí cho cổng và tường rào. Những khoản này nếu không dự toán trước sẽ làm gia chủ bị động và chi phí xây dựng nhà 2 tầng có thể bị tăng lên.

Ví dụ cụ thể, khi xây nhà tại khu vực Thuận An - Bình Dương, việc xây tường bao là bắt buộc để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà có vườn rộng. Chi phí có thể dao động tùy vào kết cấu tường rào và loại vật tư (như sắt, gạch ống, gạch block...), độ dày và chiều cao tường. Theo khảo sát, tường rào móng bê tông cốt thép dao động từ 2.300.000 VND/m; còn hàng rào bê tông kết hợp khung sắt có giá từ 2.600.000 VND/m.

Chi phí xây nhà 2 tầng được tính theo công thức và đơn giá chung. Tuy nhiên, việc xây nhà giá bao nhiêu còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố như đã nói ở trên. Nếu bạn cần giải đáp thắc mắc liên quan đến xây nhà 2 tầng hay vấn đề thiết kế kiến trúc, pháp lý, hãy liên hệ với Đất Thủ để được tư vấn chi tiết.

Làm sao tiết kiệm chi phí xây dựng nhà 2 tầng?

Một chi phí xây nhà hợp lý luôn là mong muốn của hầu hết các chủ nhà. Dưới đây là một số cách Nhà to review chia sẻ để giúp bạn tiết kiệm chi phí nhất.

Tránh tham quá nhiều thiết kế, hạng mục xây dựng

Một gia chủ từng nói: “Căn nhà đầu tiên, tôi đã cố nhồi nhét tất cả ý tưởng, tận dụng hết diện tích. Cuối cùng, trên diện tích 90m2 sàn, phòng khách và bếp quá hẹp vì thêm phòng ngủ nhỏ. Chi phí xây dựng do đó phát sinh nhiều hơn dự kiến.” Vì vậy, trước khi xây dựng, hãy xác định rõ nhu cầu sử dụng của gia đình. Các yếu tố nào mà thành viên muốn trong không gian sống? Ưu tiên riêng tư hay không gian mở, thoáng mát? Phần diện tích dành cho mảng xanh, cây cảnh là bao nhiêu...

Đi từ nhu cầu sử dụng, bạn sẽ có cái nhìn chính xác khi lên bản vẽ thiết kế cũng như cân nhắc các hạng mục sao cho phù hợp.

Chọn vật liệu xây dựng phù hợp với ngân sách

Vật liệu xây dựng gồm xi măng, cát đá, sắt thép… cho phần xây thô và vật tư hoàn thiện như sơn, gạch, đá ốp, thiết bị điện nước, cửa, đèn... Tất cả đều có sự chênh lệch lớn về chất lượng và giá thành. Chính bạn là người hiểu rõ nhu cầu của gia đình. Có thể đầu tư mạnh cho gạch ốp cột trước nhà để ngôi nhà đẹp, sau đó giảm bớt khoản đầu tư cho thiết bị vệ sinh để cân đối ngân sách.

Những thông tin trên hy vọng giúp bạn hiểu hơn về đơn giá và công thức tính chi phí xây nhà 2 tầng, cũng như những yếu tố ảnh hưởng đến ngân sách.