Thuế xây dựng nhà ở là một yếu tố cần thiết mà chủ đầu tư và cá nhân phải chú ý khi tiến hành các dự án xây dựng. Hiểu rõ các quy định thuế này giúp đảm bảo tuân thủ pháp luật cũng như phòng tránh rủi ro tài chính trong quá trình xây dựng. Dưới đây, nha to review sẽ cung cấp chi tiết về các loại thuế xây dựng nhà ở và cách tính thuế, giúp bạn dễ dàng tuân theo các quy định hiện hành.

Thuế xây dựng nhà ở là gì?

Thuế xây dựng nhà ở là khoản tiền mà cá nhân cần nộp khi xây dựng nhà. Trước khi khởi công, cần hoàn tất thủ tục đăng ký và nộp thuế theo quy định. Cơ quan thuế tại địa phương nơi xây công trình sẽ tiếp nhận hồ sơ và thu thuế.

Cách tính thuế xây dựng nhà ở năm 2025

Thuế xây dựng nhà ở là khoản mà cơ quan thuế yêu cầu từ các công trình xây dựng. Chủ đầu tư hoặc nhà thầu chịu trách nhiệm đóng thuế này. Nếu là nhà thầu, bạn sẽ phải nộp thuế cho phần công việc của mình. Nếu chủ đầu tư tự mua nguyên vật liệu và giám sát thi công, họ cũng phải thực hiện nghĩa vụ thuế tương ứng với giá trị công trình.

Thuế GTGT và thuế TNCN

Khi hộ gia đình hoặc cá nhân thuê nhà thầu xây dựng, cá nhân hoặc tổ chức thực hiện công trình sẽ phải kê khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp tại cơ quan thuế địa phương theo nơi dự án hoặc nơi đăng ký kinh doanh.

(Theo Công văn số 3700/TCT/DNK năm 2004)

• Cách tính thuế quy định tại điểm c, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
  Số thuế GTGT = doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT
  Số thuế TNCN = doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN
• Doanh thu tính thuế GTGT và TNCN gồm tổng số tiền từ bán hàng, gia công, hoa hồng, và dịch vụ cung ứng trong kỳ tính thuế.
• Theo điểm b, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tỷ lệ thuế doanh thu như sau:
  • Hợp đồng không bao thầu vật liệu: thuế GTGT 5%, thuế TNCN 2%.
  • Hợp đồng bao thầu vật liệu: thuế GTGT 3%, thuế TNCN 1.5%.

Khi hộ gia đình hoặc cá nhân tự xây:

• Căn cứ theo công văn số 3381/TCT-CS năm 2008, 2010/TCT-CS năm 2017, và 3077/TCT-CS năm 2018, họ sẽ không phải đóng thuế GTGT, thuế TNDN và thuế TNCN.

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

Áp dụng khi xây dựng nhà riêng lẻ cần giấy phép.

Theo Điều 3 khoản 6 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy phép do Hội đồng nhân dân quy định. Mức thu khác nhau theo địa phương, thường từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng mỗi lần.

Lệ phí trước bạ

Khi cần đăng ký quyền sở hữu nhà và ghi sổ chứng nhận, cá nhân hoặc hộ phải nộp lệ phí trước bạ.

Theo Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

• Diện tích nhà tính lệ phí là tổng diện tích sàn và công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp.
• Giá 1 mét vuông nhà là giá xây dựng mới cho mỗi mét vuông sàn nhà, theo cấp và hạng nhà do UBND tỉnh quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Tỷ lệ lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Khi xây dựng nhà ở, chủ đầu tư và nhà thầu cần hiểu rõ các khoản thuế và lệ phí phải nộp, bao gồm lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí cấp giấy phép xây dựng và lệ phí trước bạ. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và lệ phí sẽ giúp tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo công trình được xây dựng đúng quy định.

Việc xây dựng nhà ở không chỉ cần chuẩn bị kỹ về mặt tài chính mà còn liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý và nghĩa vụ thuế. Nếu bạn đang băn khoăn xây nhà cần những thủ tục gì thì có thể tham khảo chi tiết tại https://nhatoreview.com/huong-dan-chi-tiet-thu-tuc-phap-ly-truoc-khi-xay-nha

Đối tượng đăng ký, kê khai nộp thuế xây dựng nhà ở

Xác định đúng đối tượng và thực hiện kê khai thuế xây dựng nhà ở sẽ giúp chủ sở hữu tuân thủ đúng quy định pháp luật, tránh những sai lầm không đáng có.

Theo quy định tại Công văn 3700/TCT/DNK về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân như sau:

• Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì: Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.
• Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi triển khai công trình xây dựng…

Do đó, các cá nhân và tổ chức nhận thầu xây dựng nhà (Bên nhận thầu xây dựng), cho các hộ gia đình, tổ chức là đối tượng nộp thuế. Chủ thầu có trách nhiệm đăng ký thuế, kê khai nộp lệ phí Môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN, thuế TNDN với cơ quan thuế.

Thủ tục nộp thuế xây dựng nhà ở

Để thực hiện nghĩa vụ thuế xây dựng nhà một cách đầy đủ và chính xác, người dân cần nắm rõ các bước và thủ tục quan trọng dưới đây. Nắm vững quy trình nộp thuế sẽ giúp chủ nhà chủ động trong quá trình xây dựng và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Hồ sơ khai thuế xây dựng nhà ở

Khi nộp thuế xây nhà, người dân cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD do cơ quan thuế quy định.
• Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.
• Hợp đồng xây dựng (nếu có) giữa chủ nhà và đơn vị thi công.

Các phương thức nộp thuế xây dựng nhà ở

Hiện nay, người nộp thuế có thể lựa chọn một trong ba hình thức dưới đây để thực hiện nghĩa vụ thuế một cách nhanh chóng và thuận tiện:

Nộp thuế trực tiếp tại cơ quan thuế

Người dân có thể đến trực tiếp cơ quan thuế tại địa phương để nộp thuế. Tuy nhiên, phương thức này có thể tốn khá nhiều thời gian do cần phải xếp hàng và thực hiện các thủ tục hành chính trực tiếp.

Nộp thuế qua ngân hàng

Người nộp thuế có thể thực hiện chuyển khoản thông qua hệ thống ngân hàng bằng các cách sau:

• Giao dịch trực tiếp tại quầy ngân hàng.
• Chuyển khoản qua hệ thống ATM.
• Thanh toán qua dịch vụ Internet Banking.

Phương thức này giúp tiết kiệm công sức và thời gian di chuyển.

Nộp thuế trực tuyến qua Internet

Người dân cũng có thể thực hiện dễ dàng bằng cách sử dụng dịch vụ nộp thuế trực tuyến của cơ quan thuế. Chỉ cần có thẻ ATM hoặc thẻ tín dụng Visa/Mastercard, người nộp thuế có thể đăng nhập vào trang web của cơ quan thuế để thực hiện thanh toán.

Phương thức này không chỉ đơn giản, nhanh chóng mà còn có tính bảo mật cao, giúp người dân thoải mái trong việc hoàn thành nghĩa vụ thuế.

Thời gian nộp thuế xây dựng nhà ở

Thời hạn nộp thuế TNCN, và thuế GTGT cho việc xây dựng nhà ở được quy định như sau:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Cần nộp một lần trước khi nhận bàn giao công trình.
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Thanh toán một lần trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận bàn giao công trình.

Lưu ý quan trọng: Đối với công trình nhà ở riêng lẻ không bao gồm chi phí vật liệu trong hợp đồng xây dựng, thời hạn nộp thuế sẽ rút ngắn còn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng xây dựng.

Cách tính thuế xây dựng nhà cấp 4 nông thôn?

Mức thuế xây dựng nhà cấp 4 tại nông thôn áp dụng khác biệt so với nhà tại thành phố. Dưới đây là các loại thuế phổ biến cần đóng khi xây nhà tại nông thôn.

Hiện nay, chi phí thuế xây dựng cho nhà cấp 4 tại nông thôn dao động từ 70.000 – 80.000 đồng/m². Mức thuế này thay đổi tùy theo giá thuê nhân công tính theo diện tích xây dựng. Nếu chi phí nhân công cao, thuế xây dựng sẽ tăng, và ngược lại.

Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở?

Khi xây nhà, ngoài việc quan tâm đến thiết kế, vật liệu và tiến độ thi công, nhiều người còn chú ý đến các quy định về thuế. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết rằng có những trường hợp chủ đầu tư được miễn thuế xây dựng.

Theo Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC, một số trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở như sau:

Đối tượng được miễn thuế

• Cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở mà không thuê nhân công sẽ không phải nộp thuế xây dựng.

Điều kiện để được miễn thuế

Để xem xét miễn thuế xây nhà, cá nhân hoặc tổ chức có hoạt động xây dựng cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy phép xây dựng hợp lệ.
• Có hợp đồng thi công giữa chủ nhà và đơn vị xây dựng.
• Có hóa đơn giá trị gia tăng (GTGT) hoặc chứng từ nộp thuế GTGT đối với vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị và các chi phí liên quan.

Hồ sơ đề nghị miễn thuế

Người đề nghị miễn thuế cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

• Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD (mẫu hiện hành).
• Bản sao giấy phép xây dựng nhà ở.
• Bản sao hợp đồng thi công xây dựng.
• Bản sao hóa đơn GTGT hoặc chứng từ nộp thuế GTGT đối với vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị và các chi phí khác.

Nộp hồ sơ miễn thuế

• Hồ sơ để xin miễn thuế phải được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi công trình xây dựng được tiến hành.

Một vài câu hỏi liên quan đến thuế xây dựng nhà ở

1. Ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế xây dựng nhà ở?

Nếu thuê thầu trọn gói, đơn vị thầu sẽ chịu trách nhiệm kê khai và nộp:

• Thuế GTGT
• Thuế TNDN

Dựa trên toàn bộ giá trị công trình.

Nếu gia đình tự thuê nhân công và tự mua vật liệu, sẽ cần kê khai và nộp thuế GTGT tại cơ quan thuế địa phương nơi công trình tọa lạc.

2. Xây nhà ở nông thôn có phải nộp thuế không?

Theo quy định hiện hành, hộ gia đình hay cá nhân tự xây dựng nhà ở tại nông thôn sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) nếu không thuê đơn vị xây dựng và không bao thầu nguyên vật liệu. Tuy nhiên, quy định này có thể thay đổi theo từng thời điểm và địa phương.

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân tự thực hiện xây dựng mà không bao gồm chi phí nguyên vật liệu trong hợp đồng xây dựng sẽ không phải trả thuế VAT và thuế thu nhập cá nhân.

Nhưng nếu thuê đơn vị thi công, hộ gia đình và cá nhân cần tuân thủ nghĩa vụ thuế theo quy định với mức như sau:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5%.
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 2% với hợp đồng xây dựng không bao vật liệu.

Đồng thời, để đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cần nộp lệ phí trước bạ theo quy định, tương ứng 0,5% giá trị tài sản xác định theo bảng giá của UBND tỉnh, thành phố.

3. Xây Nhà Cấp 4 Có Cần Đóng Thuế Không?

Theo quy định hiện hành, tất cả công trình xây dựng nhà ở, bao gồm nhà cấp 4, đều phải nộp thuế xây dựng nếu giá trị công trình vượt 100 triệu đồng. Cách tính thuế xây dựng nhà cấp 4 như sau:

Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế xây dựng nhà ở được tính như sau:

• Thuế GTGT: 5%.
• Thuế TNCN:
  • 2% nếu xây dựng không bao vật liệu.
  • 1,5% nếu xây dựng có bao vật liệu.

Doanh thu tính thuế dựa trên tổng giá trị hợp đồng, bao gồm chi phí vật liệu và nhân công. Ví dụ, với công trình nhà cấp 4 trị giá 200 triệu đồng, thuế cần nộp sẽ là:

• Thuế GTGT: 5% của 200 triệu đồng = 10 triệu đồng.
• Thuế TNCN: 2% của 200 triệu đồng = 4 triệu đồng (nếu không bao vật liệu).

Các trường hợp miễn thuế xây dựng nhà cấp 4:

• Nhà thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo.
• Nhà trong diện hỗ trợ chính sách nhà ở của Nhà nước.
• Nhà thuộc dự án nhà ở xã hội.

Để được miễn thuế, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ minh chứng theo quy định pháp luật.

4. UBND phường có quyền thu thuế xây dựng nhà ở không?

Không. UBND phường không có quyền thu thuế xây dựng nhà ở.

Việc hiểu rõ các quy định về thuế xây dựng nhà ở giúp bạn chủ động chuẩn bị ngân sách và tránh các vấn đề pháp lý không đáng có. Dù công trình lớn hay nhỏ, việc tuân thủ đúng quy trình kê khai và nộp thuế sẽ góp phần đảm bảo tiến độ thi công thuận lợi và minh bạch. Hãy luôn cập nhật tin tức từ cơ quan chức năng hoặc tìm kiếm ý kiến từ chuyên gia để thực hiện đúng quy định pháp luật.