Xây dựng một tổ ấm trọn vẹn khởi đầu từ việc lựa chọn mảnh đất ưng ý và lên ý tưởng thiết kế chi tiết, việc này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về mọi khía cạnh. Để hành trình xây nhà suôn sẻ và hiệu quả, quý vị có thể tham khảo thêm kinh nghiệm thực tế từ các chuyên gia tại Nhà TO.
1. Giai đoạn chuẩn bị
– Chuẩn bị nền đất xây dựng
Việc lựa chọn mảnh đất phù hợp là nền tảng quan trọng cho ngôi nhà, ảnh hưởng đến cả phong thủy lẫn thiết kế. Các tiêu chí cần xem xét bao gồm: vị trí thuận lợi, hướng nhà (ưu tiên Đông, Đông Nam hoặc theo tuổi gia chủ), giao thông kết nối, địa chất ổn định, an ninh tốt và diện tích đáp ứng nhu cầu sử dụng. Quan trọng hơn cả là tính pháp lý của mảnh đất, đảm bảo có đầy đủ giấy tờ cần thiết để tránh rủi ro pháp lý.
Trước khi khởi công, cần chuẩn bị mặt bằng, bao gồm việc phá dỡ nhà cũ (nếu có), dọn dẹp xà bần. Đồng thời, các điều kiện phục vụ thi công như nguồn điện, nước, khu vực sinh hoạt cho công nhân, hàng rào che chắn cũng cần được chuẩn bị chu đáo.
– Phác thảo ý tưởng ban đầu
Các thành viên trong gia đình nên cùng nhau thảo luận và thống nhất các ý tưởng ban đầu về ngôi nhà: diện tích, số tầng, số phòng, dự trù chi phí và thời gian sử dụng dự kiến. Việc này giúp hình dung rõ ràng hơn về ngôi nhà mơ ước và làm cơ sở cho các bước tiếp theo.
– Dự trù chi phí
Dự trù chi phí là một trong những yếu tố cốt lõi khi xây nhà. Quá trình này không hề đơn giản do chi phí xây dựng biến động và bao gồm nhiều khoản mục. Các khoản chi phí chính cần tính đến bao gồm:
- Chi phí phá dỡ nhà cũ (nếu có).
- Chi phí gia cố nền móng (nếu cần thiết).
- Chi phí thiết kế kiến trúc và nội thất (tùy nhu cầu).
- Chi phí xin giấy phép xây dựng.
- Chi phí mua sắm vật tư, vật liệu xây dựng.
- Chi phí nhân công thi công.
- Chi phí giám sát công trình.
- Chi phí mua sắm nội thất và đồ trang trí.
- Chi phí lắp đặt thiết bị, nội thất.
- Ngân sách dự phòng cho các khoản phát sinh (thường từ 10-20%).
Nếu chọn dịch vụ xây nhà trọn gói, bạn chỉ cần tìm nhà thầu uy tín. Nhà thầu sẽ lập dự toán chi tiết dựa trên yêu cầu và ngân sách của bạn.
Kinh nghiệm dự trù chi phí: Lập danh sách chi tiết tất cả các khoản chi phí dự kiến, tính tổng và cộng thêm một khoản dự phòng. Xác định rõ ngân sách tối đa có thể chi trả và có kế hoạch tài chính cụ thể (bao gồm cả việc vay vốn nếu cần) để tránh tình trạng xây dựng dang dở hoặc gánh nặng tài chính sau này.
– Chọn thời điểm xây nhà
Thi công vào mùa khô ráo, thời tiết thuận lợi sẽ giúp quá trình xây dựng diễn ra nhanh chóng, suôn sẻ và tiết kiệm chi phí. Nên tránh mùa mưa bão để hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ và chất lượng công trình. Tại Việt Nam, khoảng thời gian từ tháng 8 đến tháng 12 thường được ưa chuộng để xây nhà do thời tiết mát mẻ, ít mưa, cho phép hoàn thành và dọn về nhà mới đón Tết.
– Thuê đơn vị tư vấn thiết kế
Việc thuê kiến trúc sư (KTS) chuyên nghiệp giúp hiện thực hóa ý tưởng ngôi nhà một cách tối ưu về công năng, thẩm mỹ và không gian. KTS sẽ hỗ trợ bạn lựa chọn phương án thiết kế phù hợp, làm việc hiệu quả với nhà thầu và hạn chế tối đa các điều chỉnh, phát sinh chi phí trong quá trình thi công. Theo quy định, nhà có diện tích từ 250m2 hoặc xây từ 3 tầng trở lên bắt buộc phải có đơn vị thiết kế đủ năng lực thực hiện.
Kinh nghiệm làm việc với KTS: Thỏa thuận rõ ràng với KTS về việc có mặt tại công trình vào các thời điểm quan trọng (như đổ bê tông, xây tường) để giám sát và đưa ra các điều chỉnh cần thiết nếu điều kiện thi công thực tế khác biệt so với bản vẽ.
– Chọn nhà thầu thi công
Sau khi hoàn tất bản vẽ thiết kế, việc tìm kiếm nhà thầu thi công là bước tiếp theo. Bạn có thể lựa chọn nhà thầu xây dựng riêng lẻ hoặc các đơn vị cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói (thường bao gồm cả thiết kế miễn phí).
Kinh nghiệm chọn nhà thầu: Quá trình này cần nhiều thời gian. Ưu tiên nhà thầu có đầy đủ giấy tờ pháp lý, kinh nghiệm thực tế qua các công trình tương tự. Sau khi lọc được các ứng viên tiềm năng, hãy xem xét tiêu chí về giá cả.Kinh nghiệm ký hợp đồng thi công: Các điều khoản quan trọng cần có trong hợp đồng bao gồm: tiến độ thi công, chất lượng vật tư, giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán, chế độ giám sát, quy định về chi phí phát sinh và cách xử lý, điều khoản phạt vi phạm hợp đồng, và chế độ bảo hành.
Các hình thức hợp đồng thi công phổ biến và ưu nhược điểm:
- Khoán trọn gói: Ưu điểm là chủ nhà ít phải bận tâm, nhận nhà “chìa khóa trao tay”, ít phát sinh chi phí. Tuy nhiên, nhược điểm là sản phẩm cuối cùng có thể không hoàn toàn đáp ứng mọi mong muốn của chủ nhà.
- Khoán phần thô và nhân công hoàn thiện: Chủ nhà có thể tự do lựa chọn vật tư hoàn thiện theo ý muốn. Nhược điểm là tốn nhiều thời gian và công sức tìm hiểu, mua sắm vật tư, có thể ảnh hưởng đến tiến độ.
- Khoán nhân công: Chủ nhà tự cung cấp toàn bộ vật liệu. Đây là phương án tiết kiệm chi phí nhất nhưng đòi hỏi chủ nhà phải có kiến thức chuyên môn sâu về xây dựng để tự giám sát hiệu quả. Việc quản lý chi phí, vật tư, tiến độ có thể gặp nhiều khó khăn và tốn nhiều công sức.
– Chuẩn bị vật tư, trang thiết bị
Nhà thầu thường có thể cung cấp vật tư theo yêu cầu. Nếu bạn muốn tự mua, cần chuẩn bị đầy đủ vật tư cần thiết với số lượng và chủng loại phù hợp trước ngày khởi công. Vật tư nên được tập kết tại công trình, hoặc nhập thành nhiều đợt nếu không gian hạn chế.
2. Giai đoạn thi công
– Thông báo ngày khởi công đến chính quyền
Chủ nhà có trách nhiệm thông báo ngày khởi công đến cơ quan chức năng đã cấp phép xây dựng trước ít nhất 7 ngày để họ nắm thông tin và theo dõi.
– Ghi lại hiện trạng các công trình lân cận
Đối với các công trình xây dựng xen kẽ, việc lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận trước khi khởi công là rất quan trọng. Hồ sơ này, có xác nhận của các bên liên quan, sẽ là cơ sở để giải quyết tranh chấp nếu xảy ra hư hỏng đối với công trình liền kề.
– Giám sát thi công
Giám sát đóng vai trò đảm bảo quá trình thi công tuân thủ đúng quy trình, kỹ thuật, thiết kế và trình tự đề ra. Người giám sát sẽ tư vấn cho gia chủ các giải pháp tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, đồng thời hướng dẫn cách quản lý vật tư hiệu quả. Việc lập nhật ký thi công giúp theo dõi sát sao tiến độ. Ngoài thuê đơn vị giám sát chuyên nghiệp, gia chủ có đủ kiến thức và kinh nghiệm cũng có thể tự giám sát.
– Thi công phần thô
Phần thô là “bộ khung” của ngôi nhà, bao gồm các hạng mục chính sau:
- Móng: Đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép và đổ bê tông.
- Thân: Gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm; xây tường, cán nền.
- Mái: Lắp dựng xà gồ, lợp mái.
- Lắp đặt khung bao cửa.
- Hệ thống đường ống kỹ thuật (điện, nước, mạng, cáp…).
– Thi công phần hoàn thiện
Giai đoạn hoàn thiện quyết định vẻ đẹp thẩm mỹ của công trình. Các hạng mục này đòi hỏi sự tỉ mỉ, chính xác và tuân thủ bản vẽ thiết kế:
- Bả matit, sơn nước, sơn dầu.
- Lắp đặt và hoàn thiện cửa (gỗ, thép, nhôm).
- Lắp đặt lan can cầu thang, lan can mặt tiền.
- Thi công trần thạch cao.
- Ốp lát gạch, đá trang trí.
- Ốp đá cầu thang, mặt bếp.
- Lát nền nhà, khu vực vệ sinh, sân.
- Lắp đặt hệ thống điện (công tắc, ổ cắm…).
- Lắp đặt đèn chiếu sáng.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng, gương, vòi nước, giá treo khăn.
- Hoàn thiện nội thất.
3. Giai đoạn nghiệm thu, bàn giao, đưa vào sử dụng
Sau khi hoàn thành thi công, công trình sẽ bước vào giai đoạn nghiệm thu. Quá trình này cần có sự tham gia của chủ nhà, đơn vị thi công và đơn vị giám sát (ưu tiên đơn vị độc lập với nhà thầu). Việc nghiệm thu phải bao quát tất cả các hạng mục, từ kết cấu bê tông, xây tô đến hệ thống kỹ thuật và hoàn thiện, đảm bảo tuân thủ yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn và bản vẽ thiết kế. Các bộ phận bị che khuất cần được nghiệm thu và lập bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo. Hồ sơ hoàn công là cơ sở pháp lý quan trọng để xin cấp giấy chứng nhận hoàn công sau này.
Hồ sơ xin xác nhận hoàn công thường bao gồm:
- Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành (bản chính).
- Giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế (bản sao y chứng thực).
- Bản vẽ hiện trạng hoàn công (2 bản chính).
- Hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (bản sao) kèm bản sao giấy phép hành nghề hoặc biên lai thuế xây dựng.
Nếu công trình đạt chất lượng nghiệm thu, nhà thầu sẽ tiến hành bàn giao cho chủ nhà. Quá trình bàn giao bao gồm việc dọn dẹp mặt bằng, trao trả toàn bộ hồ sơ, giấy tờ liên quan, thu hồi tài sản và hoàn trả mặt bằng mượn/thuê. Nghĩa vụ của nhà thầu theo hợp đồng chỉ kết thúc hoàn toàn sau khi hết thời hạn bảo hành công trình.
Quy trình xây nhà và các kinh nghiệm đi kèm này cung cấp kiến thức cơ bản về việc xây dựng nhà ở. Batdongsan.com.vn sẽ tiếp tục cập nhật các bài viết chi tiết về quy trình xây dựng từng loại hình nhà ở phổ biến tại Việt Nam.
Hương Liên (T.H)
Hy vọng những kinh nghiệm trên sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan về quá trình xây nhà, để khám phá thêm nhiều thông tin hữu ích khác về lĩnh vực này, mời bạn ghé thăm chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.