Việc phân loại đất đai trên bản đồ quy hoạch, đặc biệt là ký hiệu màu hồng, mang đến những câu hỏi về tiềm năng chuyển đổi. Liệu một mảnh đất được đánh dấu “phủ hồng” có đủ điều kiện để trở thành đất thổ cư theo quy định pháp luật hiện hành? Website NHATO sẽ làm rõ điều này và những yếu tố ảnh hưởng.
Khái niệm Đất phủ hồng và ý nghĩa trong quy hoạch
Trong lĩnh vực quy hoạch đất đai, thuật ngữ “đất phủ hồng” thường xuất hiện và được biểu thị bằng màu hồng trên bản đồ quy hoạch chi tiết. Cụ thể, tại các khu vực đô thị như thành phố và thị trấn, loại đất này được gọi là đất ở đô thị. Đối với các khu vực nông thôn như huyện và xã, nó được định danh là đất ở nông thôn.
Đất phủ hồng thường được thể hiện trong bản đồ quy hoạch (Nguồn: Nhà đất Trung Hiếu Củ Chi)
Những câu hỏi thường gặp về Đất phủ hồng
Đất phủ hồng có khả năng chuyển đổi thành đất thổ cư không?
Theo quy định pháp luật hiện hành, nếu một khu đất đã được ký hiệu là “phủ hồng” trên bản đồ quy hoạch, thì về nguyên tắc, khu đất đó hoàn toàn có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Tuy nhiên, việc này cần tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Điều 6 của Luật Đất đai, đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Lý do Đất phủ hồng chưa được công nhận là đất thổ cư?
Đối với những nhà đầu tư bất động sản hoặc người dân có ý định sở hữu đất, việc kiểm tra và cập nhật thông tin quy hoạch là cực kỳ quan trọng để đảm bảo lựa chọn được loại đất phù hợp, mang lại giá trị và tiềm năng sinh lời tốt nhất. Có một số trường hợp đất được thể hiện là “phủ hồng” trên bản đồ quy hoạch nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để chuyển đổi sang đất thổ cư. Các trường hợp phổ biến bao gồm:
- Đất quy hoạch cho mục đích nông nghiệp: Bao gồm đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm hoặc đất lúa. Mặc dù có thể được đánh dấu hồng, nhưng nếu quy hoạch tổng thể vẫn ưu tiên cho sản xuất nông nghiệp, việc chuyển đổi sẽ gặp khó khăn.
- Đất thuộc diện quy hoạch dự trữ hoặc phát triển công nghiệp: Ngay cả khi nằm trong khu dân cư, nếu đất được quy hoạch trong danh mục đất dự trữ cho phát triển công nghiệp hoặc nằm trong đề án quy hoạch các khu, cụm công nghiệp trong tương lai gần, việc chuyển đổi sang đất thổ cư sẽ không được chấp thuận.
- Đất quy hoạch cho các dự án cụ thể: Đất được phân khu cho các dự án chung cư, nhà ở xã hội hoặc khu tái định cư cũng sẽ không được phép chuyển đổi thành đất thổ cư thông thường.
Quy trình chuyển đổi Đất phủ hồng sang Đất thổ cư
Không phải mọi loại đất “phủ hồng” đều mặc nhiên được phép xây dựng nhà ở. Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu cần tuân thủ các quy định và thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Dựa trên quy định tại Điểm d và Điểm e, Khoản 1, Điều 47 của Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau đây được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
- Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đổi từ các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Thủ tục từ đất phủ hồng chuyển đổi thành đất thổ cư như thế nào? (Nguồn: Toàn cảnh BĐS)
Sau khi nhận được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần hoàn tất bằng việc chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các bước thủ tục sau:
- Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) bản sao công chứng.
- Nộp và tiếp nhận hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại bộ phận “một cửa” của các cơ quan hành chính địa phương. Bộ phận này có trách nhiệm chuyển giao hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để xử lý theo thẩm quyền.
- Đóng các khoản phí liên quan: Chủ sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn thành các khoản phí sử dụng đất theo quy định.
- Nhận kết quả: Sau khi hoàn tất thủ tục và nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật thay đổi mục đích sử dụng.
Thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định chung tại Khoản 40, Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, bao gồm cả thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thông thường sẽ không vượt quá 15 ngày làm việc. Đối với các khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, như các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, thời gian này có thể kéo dài thêm nhưng không quá 25 ngày làm việc.
Trong trường hợp hồ sơ ban đầu chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo cho người nộp trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ, đồng thời hướng dẫn bổ sung các giấy tờ cần thiết theo đúng quy định. Cần lưu ý rằng các khoảng thời gian này không bao gồm ngày nghỉ, lễ, Tết theo quy định của pháp luật và chưa tính thời gian người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Các khoản phí cần đóng khi chuyển đổi từ Đất phủ hồng sang Đất thổ cư
Khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu sẽ phát sinh một số khoản phí nhất định, bao gồm:
- Chi phí sử dụng đất:
- Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao sang đất thổ cư: Khoản phí được tính bằng 50% của chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp mà Nhà nước không thu tiền sử dụng đất: Khoản phí bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
- Lệ phí trước bạ: Được tính bằng 0.5% của giá trị quyền sử dụng đất, áp dụng theo công thức: (Giá đất theo bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%.
- Phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này có thể thay đổi tùy thuộc vào quy định của từng địa phương. Thông thường, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị dưới 100.000 đồng/lần cấp. Phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể.
Tóm lại, đất phủ hồng nhìn chung có khả năng chuyển đổi thành đất thổ cư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư và người dân cần thận trọng kiểm tra, tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định và tình trạng quy hoạch của khu đất trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Để hiểu rõ hơn về các quy định liên quan đến đất đai và xây dựng, đừng bỏ lỡ những thông tin chi tiết trong chuyên mục Kiến Trúc & Xây Dựng.