Để sở hữu căn hộ mơ ước, việc nắm vững quy trình làm sổ hồng chung cư là vô cùng quan trọng. Bài viết này sẽ giúp bạn giải mã những thắc mắc về loại giấy tờ pháp lý này, từ định nghĩa, thời hạn đến các bước thủ tục cần thiết, đồng thời cập nhật những thay đổi mới nhất theo quy định của pháp luật, mang đến thông tin hữu ích từ NHATO Hoàng Đức.
Sổ hồng chung cư: Định nghĩa, thời hạn và thủ tục làm sổ
Sổ hồng chung cư, hay còn gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”, là giấy tờ pháp lý xác nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng phần đất xây dựng chung cư. Khác với sổ đỏ, phạm vi ghi nhận của sổ hồng chung cư hẹp hơn, chỉ giới hạn ở quyền sở hữu nhà ở hoặc đất ở, không bao gồm đất nông nghiệp, vườn, ao hay đất rừng.
Thông tin trên sổ hồng bao gồm: thông tin chủ sở hữu, chi tiết căn hộ (vị trí, diện tích, tầng), sơ đồ căn hộ, và các nội dung hiệu đính, xác nhận của cơ quan nhà nước. Kể từ năm 2019, mẫu giấy chứng nhận chung cho tất cả các loại hình nhà ở là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.
Điều kiện cấp sổ hồng chung cư
Theo Luật Nhà ở 2014, cá nhân được cấp sổ hồng khi sở hữu nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, thừa kế, góp vốn. Đối với nhà ở được xây để bán hoặc cho thuê mua, sổ hồng sẽ được cấp cho người mua/thuê mua, trừ khi chủ đầu tư có nhu cầu xin cấp cho phần chưa bán/chưa cho thuê mua. Trường hợp chủ đầu tư xây nhà để cho thuê, họ sẽ được cấp sổ hồng cho chính căn nhà đó. Khách hàng đủ điều kiện nhận sổ hồng khi đã thanh toán đầy đủ, chủ đầu tư tuân thủ quy định và giao dịch mua bán là hợp pháp.
Thời hạn sử dụng sổ hồng chung cư
Thời hạn sử dụng của sổ hồng chung cư bao gồm hai phần: thời hạn sử dụng đất xây dựng dự án và thời hạn sở hữu căn hộ.
- Thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà ở chung cư: Phụ thuộc vào thời hạn nhà nước giao đất cho chủ đầu tư và mục đích sử dụng. Theo Luật Đất đai 2013, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán, thời hạn giao đất sẽ theo thời hạn của dự án, nhưng người mua nhà vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Nếu có nhu cầu, chủ sở hữu có thể xin gia hạn sử dụng đất nhưng không vượt quá quy định.
- Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư: Thông thường, mục thời hạn sử dụng căn hộ trên sổ hồng sẽ để trống. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng. Cụ thể:
* Công trình cấp 4: dưới 20 năm.
* Công trình cấp 3: từ 20 đến dưới 50 năm.
* Công trình cấp 2: từ 50 đến 100 năm.
* Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt: trên 100 năm.
Nếu nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, gây mất an toàn, cơ quan quản lý nhà ở sẽ báo cáo UBND cấp tỉnh để có biện pháp xử lý, đảm bảo an toàn cho người dân.
Sổ hồng chung cư 50 năm và sổ hồng vĩnh viễn
- Sổ hồng chung cư 50 năm: Ám chỉ giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, thường được xây dựng trên đất do Nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng và thu phí hàng năm. Loại sổ này có thể được gia hạn nếu công trình đảm bảo chất lượng và an toàn. Tuy nhiên, với loại hình này, việc vay thế chấp ngân hàng sẽ khó khăn hơn, và người sở hữu chỉ có thể đăng ký tạm trú.
- Sổ hồng chung cư vĩnh viễn: Người sở hữu căn hộ được sở hữu vĩnh viễn với đầy đủ giấy tờ pháp lý. Loại sổ này mang lại sự an tâm hơn về lâu dài, cho phép đăng ký hộ khẩu và giao dịch thuận lợi. Theo quy định, sau 50 năm, nếu chung cư xuống cấp, chủ sở hữu sẽ được đền bù tái định cư với giá trị tương đương.
Thủ tục làm sổ hồng chung cư
Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký cấp sổ hồng thay cho khách hàng hoặc cung cấp hồ sơ để khách hàng tự thực hiện.
- Hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 04a/ĐK), hợp đồng mua bán nhà ở, biên bản bàn giao căn hộ, tờ khai lệ phí trước bạ.
- Thủ tục:
1. Nộp hồ sơ: Tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận một cửa của UBND cấp tỉnh.
2. Tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo bổ sung hồ sơ nếu không hợp lệ trong vòng 03 ngày.
3. Giải quyết yêu cầu: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra giấy tờ, xác nhận đủ điều kiện, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu, chuẩn bị hồ sơ trình cấp Giấy chứng nhận và yêu cầu chủ đầu tư nộp Giấy chứng nhận đã cấp để chỉnh lý.
4. Trả kết quả: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
- Phí làm sổ hồng: Bao gồm lệ phí trước bạ (0,5% giá tính lệ phí trước bạ) và lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa, khoảng dưới 100.000 – 120.000 VNĐ tùy địa phương).
Thủ tục sang tên sổ hồng chung cư
Sang tên sổ hồng là thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ đã có sổ hồng.
- Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: Chuẩn bị giấy tờ cần thiết và nộp phí công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
- Bước 2: Khai báo nghĩa vụ tài chính: Bên mua và bên bán kê khai đầy đủ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng công chứng.
- Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên: Bao gồm đơn đăng ký biến động (mẫu số 9/ĐK), bản gốc Giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán đã công chứng, giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước, bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên mua, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Bước 4: Nộp hồ sơ: Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa, hoặc UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
- Thời gian sang tên: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
- Phí sang tên: Bao gồm thuế thu nhập cá nhân (2% giá bán chung cư, thường do người bán chịu trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc thuộc diện miễn thuế), lệ phí trước bạ (0,5% giá chuyển nhượng hoặc giá quy định của UBND cấp tỉnh), lệ phí cấp sổ (50.000 – 100.000 đồng) và các lệ phí khác tùy phát sinh và địa phương.
Chung cư chưa có sổ hồng có làm hộ khẩu được không?
Theo Luật Cư trú 2020, công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú. Tuy nhiên, cần đáp ứng hai điều kiện:
- Nhà không thuộc địa điểm cấm đăng ký thường trú: Các khu vực cấm bao gồm: nơi cấm xây dựng, lấn chiếm hành lang bảo vệ; đất lấn chiếm trái phép; đất không đủ điều kiện xây dựng; nhà thuộc diện thu hồi hoặc có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nhà đang trong tranh chấp, khiếu nại chưa giải quyết; nhà bị tịch thu hoặc có quyết định phá dỡ.
- Nhà phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý rõ ràng: Bao gồm giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; giấy phép xây dựng (nếu có); hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ hóa giá; hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ bàn giao nhà của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở; giấy tờ về mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế, góp vốn, đổi nhà ở; giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính có hiệu lực pháp luật; hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp nếu không có các giấy tờ trên.
Do đó, ngay cả khi chung cư chưa có sổ hồng, người mua vẫn có thể làm hộ khẩu nếu có giấy tờ mua bán hoặc giấy tờ chứng minh đã bàn giao nhà và các giấy tờ pháp lý liên quan khác.
Việc tìm hiểu kỹ về sổ hồng chung cư, thời hạn sử dụng và các thủ tục liên quan không chỉ trang bị kiến thức pháp lý mà còn giúp người mua đưa ra quyết định đầu tư hoặc mua bán nhà ở hiệu quả.
Hiểu rõ về các quy định và thủ tục liên quan đến sổ hồng chung cư sẽ giúp bạn tự tin hơn trong các giao dịch bất động sản. Để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích về thị trường, hãy khám phá chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.