Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và việc quản lý hiệu quả nó đóng vai trò then chốt trong sự phát triển của một địa phương. Tuy nhiên, những vấn đề pháp lý xung quanh việc sử dụng và phân bổ quỹ đất luôn là chủ đề nóng, thu hút sự quan tâm của cả cơ quan quản lý lẫn người dân. Khám phá ngay cách NHATO Review làm rõ những khía cạnh này.
1. Quỹ đất là gì?
Quỹ đất là thuật ngữ pháp lý dùng để chỉ tổng diện tích đất đai thuộc phạm vi quản lý của một địa phương hoặc một đơn vị hành chính cụ thể. Khái niệm này bao gồm toàn bộ các loại đất hiện có và chịu sự giám sát, quản lý của các cấp chính quyền. Quỹ đất có thể được quy hoạch và sử dụng cho nhiều mục đích đa dạng, từ phát triển hạ tầng công cộng như trường học, bệnh viện, đến các dự án kinh tế như khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng. Việc giao quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức phải tuân thủ quy định của pháp luật, có mục đích sử dụng rõ ràng và được cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt. Đối với đất nông nghiệp, việc sử dụng cần dựa trên tính chất của nhóm đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt. Các quỹ đất còn lại sau khi phân bổ sẽ được rà soát, thống kê và tiếp tục phân chia cho các đối tượng có nhu cầu.
Quỹ đất là thuật ngữ pháp lý phổ biến, chỉ tổng diện tích đất tại một địa phương
2. Cơ quan quản lý quỹ đất
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cơ quan chịu trách nhiệm quản lý và phát triển quỹ đất là Trung tâm phát triển quỹ đất. Cơ quan này đóng vai trò then chốt trong việc điều phối và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.
Trung tâm phát triển quỹ đất: Vai trò và Đặc điểm
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, tổ chức phát triển quỹ đất, mà cụ thể là Trung tâm phát triển quỹ đất, là một đơn vị sự nghiệp công lập. Đơn vị này có tư cách pháp nhân, sở hữu trụ sở, con dấu và tài khoản riêng để thực hiện các hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ được giao. Trung tâm có thể có các chi nhánh tại các cấp đơn vị hành chính như quận, huyện, thị xã, thành phố. Quỹ đất thường trực thuộc sự quản lý của Trung tâm phát triển quỹ đất dưới sự chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường. Mọi hoạt động liên quan đến thẩm định và phân chia quỹ đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc quản lý và khai thác do Nhà nước ban hành. Kinh phí hoạt động của Trung tâm được đảm bảo theo quy định về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. Việc quản lý và duy trì hiệu quả quỹ đất địa phương có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội.
Trung tâm phát triển quỹ đất là cơ quan có thẩm quyền trong quản lý và phát triển quỹ đất
Vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất
Theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Trung tâm phát triển quỹ đất có các vai trò chính sau:
- Xây dựng kế hoạch, đề xuất và triển khai các giải pháp nhằm phát triển, quản lý quỹ đất một cách hiệu quả.
- Thực hiện các thủ tục liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có nhu cầu.
- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và cung cấp các dịch vụ liên quan.
3. Các loại quỹ đất phổ biến
Pháp luật hiện hành phân loại quỹ đất dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, hai loại quỹ đất thường được biết đến và đề cập nhiều nhất là quỹ đất công và quỹ đất sạch.
Quỹ đất công
Luật Đất đai 2013 chưa có định nghĩa pháp lý rõ ràng về “quỹ đất công”. Tuy nhiên, dựa trên các quy định liên quan, có thể hiểu quỹ đất công là phần đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Mục đích sử dụng của quỹ đất công rất đa dạng, bao gồm đất công cộng, đất an ninh quốc phòng, đất giao thông, đất di tích lịch sử – văn hóa, v.v.
Quỹ đất sạch
Tương tự như quỹ đất công, “quỹ đất sạch” cũng chưa có định nghĩa pháp lý cụ thể trong Luật Đất đai. Trên thực tế, thuật ngữ này thường được dùng để chỉ những diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hoàn thành công tác đền bù, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt. Việc hình thành quỹ đất sạch có ý nghĩa chiến lược trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế, bởi nó giúp các nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí cho các thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công dự án. Do đó, Nhà nước luôn dành sự quan tâm, đầu tư về cả kinh phí và nhân lực để phát triển quỹ đất sạch.
Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ giao chủ sở hữu quỹ đất khác nhau
4. Nguyên tắc quản lý quỹ đất
Để đảm bảo việc sử dụng và phát triển quỹ đất diễn ra một cách hợp lý, hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các nguyên tắc quản lý quỹ đất sau:
Đảm bảo tính thống nhất và công bằng
“Đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 4, Luật Đất đai 2013). Theo đó, quỹ đất được coi là tài sản chung, mọi công dân đều có quyền sử dụng và nghĩa vụ gìn giữ, phát triển. Việc chiếm đoạt đất công thành tài sản riêng bị nghiêm cấm. Quyền lực tối cao trong việc quy định pháp luật đất đai thuộc về Nhà nước.
Kết hợp quyền sử dụng và quyền sở hữu
Quyền sở hữu đất đai bao gồm ba quyền cơ bản: sử dụng, chiếm hữu và định đoạt. Quyền sử dụng đất cho phép người được giao đất khai thác và hưởng lợi ích từ đất. Mặc dù Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, nhưng vẫn thu các loại thuế và phí liên quan như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và phí sử dụng đất hàng năm.
Các nguyên tắc quản lý quỹ đất cần cân bằng giữa lợi ích hiện tại và tương lai
Dung hòa các mục đích sử dụng
Khi phân bổ quỹ đất, việc đáp ứng các lợi ích chính đáng của người sử dụng là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên, do đất đai là tài sản chung, mục đích sử dụng của cá nhân hoặc tổ chức phải hài hòa với lợi ích chung của xã hội, tránh xung đột hoặc gây ảnh hưởng tiêu cực đến cộng đồng.
Sử dụng tiết kiệm và hiệu quả
Nguồn quỹ đất ngày càng có xu hướng thu hẹp, đặc biệt tại các đô thị lớn, gây ảnh hưởng đến thế hệ tương lai. Do đó, Nhà nước khuyến khích và ban hành các quy định, giải pháp nhằm sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả, tránh lãng phí, bỏ hoang, đảm bảo sự phát triển bền vững.
Cần đảm bảo tuân thủ nguyên tắc quản lý quỹ đất để định hướng phát triển bền vững
5. Các giải pháp phát triển quỹ đất hiện nay
Quản lý đất đai là một bài toán phức tạp, đòi hỏi sự cân bằng giữa lợi ích kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Các vấn đề về giải phóng mặt bằng, thu hồi đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập. Để khắc phục, Nhà nước đã và đang triển khai nhiều giải pháp nhằm phát triển quỹ đất một cách toàn diện.
Cân nhắc kỹ lưỡng về yếu tố kinh tế
Việc cấp đất cho các dự án cần được xem xét cẩn trọng về khả năng tài chính, đặc biệt là nguồn vốn để đền bù và triển khai dự án. Điều này nhằm hạn chế tình trạng lãng phí quỹ đất do thiếu vốn, chậm tiến độ thi công kéo dài nhiều năm.
Nâng cao công tác kỹ thuật
Các giải pháp kỹ thuật đóng vai trò quan trọng trong quản lý quỹ đất:
- Thực hiện đo đạc đất đai định kỳ để nắm rõ tình trạng sử dụng và quỹ đất còn lại. Cắm mốc giải phóng mặt bằng và các mốc giới quan trọng khác.
- Đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, quy mô đã được cấp phép, xây dựng công trình đạt chuẩn.
- Đồng bộ hóa việc lập dự án đầu tư kết cấu hạ tầng tại từng địa phương.
Chú trọng giải pháp hành chính
Cần có cơ chế thu hút đầu tư và định hướng đầu tư vào các khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, hệ thống các quy phạm pháp luật liên quan cần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội. Các quy định cần chú trọng hoàn thiện bao gồm:
- Quy định về đo lường, thu hồi, quy hoạch và giải phóng mặt bằng đất đai.
- Phân công, phân cấp trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý.
- Cải tiến các phương thức thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu thầu, đấu giá.
Mỗi giai đoạn khác nhau sẽ có những giải pháp phù hợp trong bảo vệ và phát triển quỹ đất
Hiểu rõ bản chất và vai trò của quỹ đất là yếu tố then chốt, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời hạn chế tối đa các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
Hà Linh
Để tìm hiểu sâu hơn về các quy định và tiềm năng trong lĩnh vực này, hãy khám phá thêm trong chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.