Khi chủ sở hữu không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, tài sản thế chấp có thể bị xử lý thông qua quy trình phát mãi để thu hồi nợ. Tuy nhiên, việc mua những bất động sản này, hay còn gọi là nhà tịch biên, tiềm ẩn cả cơ hội sinh lời lẫn rủi ro cần cân nhắc kỹ lưỡng. Khám phá quy trình chi tiết để đưa ra quyết định sáng suốt cùng NHATO Hoàng Đức.
Nhà phát mãi ngân hàng là gì?
Phát mãi tài sản là quy trình mà ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng tiến hành bán đấu giá tài sản đã được người vay thế chấp để thu hồi nợ khi người vay không có khả năng thanh toán khoản vay quá hạn theo quy định. Quá trình này được thực hiện theo trình tự pháp luật nhằm mục đích thu hồi vốn cho ngân hàng.
Nhà phát mãi, còn gọi là nhà tịch biên, là những bất động sản mà chủ sở hữu đã dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp người vay vỡ nợ, ngân hàng có quyền tiến hành tịch biên và phát mãi tài sản này để thu hồi khoản nợ chưa được thanh toán.
Mua nhà tịch biên từ ngân hàng thể là một món hời nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng
Quy trình xử lý nhà đất phát mãi tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch, đảm bảo tính khách quan và quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Các thủ tục này được thực hiện theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật hiện hành.
Bước 1. Ngân hàng thông báo phát mãi
Bộ phận phụ trách xử lý tài sản của ngân hàng sẽ gửi thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản đến các cơ quan liên quan. Nội dung thông báo bắt buộc phải bao gồm lý do xử lý tài sản, thông tin chi tiết về tài sản, các nghĩa vụ được bảo đảm, thời gian, địa điểm và phương thức xử lý tài sản.
- Lý do tài sản bị xử lý
- Các thông tin về tài sản
- Các nghĩa vụ được bảo đảm
- Các thông tin về thời gian, địa điểm xử lý tài sản cũng như phương thức xử lý tài sản đảm bảo
Bước 2. Định giá tài sản
Ngân hàng và người vay có quyền thỏa thuận về phương án định giá tài sản thế chấp. Nếu không đạt được thỏa thuận, tài sản sẽ được định giá bởi một tổ chức định giá chuyên nghiệp, đảm bảo tính khách quan và sát với giá thị trường tại thời điểm định giá.
Bước 3. Bán tài sản nhà đất
Trong trường hợp người vay đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thanh toán đầy đủ các chi phí phát sinh trước thời điểm xử lý tài sản, họ có quyền nhận lại tài sản, trừ khi pháp luật có quy định khác.
Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản hoặc người vay không thực hiện nghĩa vụ, tài sản sẽ được đưa ra bán đấu giá. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá, sau khi trừ đi các chi phí, sẽ được ưu tiên thanh toán cho chủ sở hữu tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác.
Bước 4. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại
Số tiền thu được từ việc phát mãi tài sản, sau khi trừ các chi phí liên quan như phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản, sẽ được phân chia theo thứ tự ưu tiên quy định trong hợp đồng hoặc theo pháp luật.
Nếu số tiền thu được thấp hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, phần còn lại sẽ được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận.
Ngược lại, nếu số tiền thu được sau khi trừ chi phí lớn hơn giá trị nghĩa vụ, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả lại cho chủ sở hữu tài sản.
Bước 5. Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người kế sở hữu
Trong trường hợp pháp luật yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu cho việc chuyển quyền, hợp đồng mua bán tài sản giữa người thi hành án hoặc chủ sở hữu với người mua sẽ thay thế cho các loại giấy tờ này.
Rủi ro khi mua nhà phát mãi ngân hàng
Rủi ro về pháp lý
Khi mua nhà tịch biên trực tiếp từ chủ nhà cũ thông qua giới thiệu của ngân hàng, người mua có thể đối mặt với rủi ro pháp lý. Điều này xảy ra do người bán không còn toàn quyền sở hữu tài sản vì giấy tờ pháp lý đang do ngân hàng nắm giữ. Do đó, việc tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất đai là cực kỳ quan trọng để tránh các tranh chấp phát sinh. Nếu tình trạng pháp lý của ngôi nhà không rõ ràng, việc xuống tiền mua là rất mạo hiểm.
Thủ tục phức tạp
Giao dịch mua bán nhà phát mãi liên quan đến ba bên: người mua, chủ sở hữu tài sản (người vay) và ngân hàng. Sự tham gia của nhiều bên khiến quy trình hoàn tất giao dịch trở nên phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn. Bên cạnh đó, các mối quan hệ phức tạp giữa các bên cũng tiềm ẩn những rủi ro khó lường.
Người phải thi hành án không hợp tác
Một số trường hợp người mua đã hoàn tất thủ tục nhưng chủ cũ không hợp tác bàn giao tài sản. Trong tình huống này, người mua sẽ phải chờ đợi cơ quan thi hành án can thiệp để cưỡng chế bàn giao tài sản. Quá trình này có thể kéo dài và phát sinh thêm chi phí cưỡng chế.
Kiện cáo, khiếu nại
Mặc dù các tài sản phát mãi trên sàn đấu giá đều được quản lý chặt chẽ về mặt pháp lý, người mua vẫn có thể gặp rủi ro nếu chủ sở hữu tài sản khiếu nại, cho rằng giá bán thấp hơn giá thị trường, hoặc nếu quy trình đấu giá có sai sót trong việc thông báo cho người bị thi hành án. Chủ nhà có thể đưa ra nhiều lý do để khiếu nại, gây cản trở quá trình bán đấu giá.
Kết quả đấu giá bị hủy
Trong một số trường hợp hiếm hoi, kết quả đấu giá có thể bị hủy bỏ do vi phạm quy định pháp luật, dẫn đến việc tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá hoặc hợp đồng mua bán tài sản. Nguyên nhân khác có thể là do các bên tham gia đấu giá thông đồng, móc nối để dìm giá tài sản.
Lưu ý khi mua nhà phát mãi ngân hàng
Tìm hiểu thông tin từ nguồn chính thống
Người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm lý do phát mãi, sự đồng thuận bàn giao tài sản của chủ sở hữu, và tình trạng quy hoạch. Nên thực hiện giao dịch và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm đấu giá uy tín để nhận được sự bảo trợ pháp lý khi có rủi ro. Tuy nhiên, hình thức này có thể làm tăng giá bất động sản do phát sinh các chi phí như phí môi giới, lãi phạt và phí tổ chức đấu giá.
Tìm danh sách nhà đất phát mãi
Tham khảo danh sách nhà đất phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín được các ngân hàng ủy thác bán tài sản gán nợ, đồng thời đảm bảo danh sách này được cập nhật thường xuyên. Ngoài ra, thông tin cũng có thể tìm thấy trên website chính thức của các ngân hàng.
Thanh toán an toàn
Người mua nên thực hiện thanh toán theo hình thức ba bên tại ngân hàng và tránh thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (người vay nợ).
Có nên mua nhà ngân hàng phát mãi?
Nhà đất phát mãi qua hình thức đấu giá không phải lúc nào cũng có giá rẻ. Phương thức trả giá lên có thể khiến người trúng đấu giá phải trả mức giá cao hơn giá khởi điểm. Bên cạnh đó, giá tài sản còn bao gồm các khoản lãi phạt, phí môi giới và phí tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, người mua có thể yên tâm về mặt pháp lý của tài sản vì ngân hàng đã thẩm định kỹ lưỡng trước khi nhận thế chấp. Thông thường, nếu có thông tin nội bộ hoặc làm việc trực tiếp với chủ sở hữu, người mua có thể mua được nhà phát mãi với giá rẻ hơn thị trường khoảng 20%. Mức giá này có thể cân nhắc nếu mua để ở. Nếu mua để đầu tư, cần tính toán kỹ lưỡng về tính thanh khoản, chi phí lãi vay và vốn đầu tư.
(Tổng hợp)
>> Đất đấu giá là gì? Có nên mua đất đấu giá?
Hy vọng những thông tin chi tiết này giúp bạn hiểu rõ hơn về nhà phát mãi ngân hàng. Để cập nhật thêm những bài viết hữu ích khác về thị trường bất động sản, đừng quên ghé thăm chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.