Trong thị trường bất động sản sôi động, việc phân biệt rõ ràng giữa các loại hình nhà ở ngày càng trở nên quan trọng. Hiểu được bản chất của nhà ở thương mại sẽ giúp bạn có những quyết định đầu tư và an cư sáng suốt hơn, và tất cả thông tin bạn cần sẽ có tại NHATO.
1. Nhà Ở Thương Mại Là Gì?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng đa dạng với sự xuất hiện của nhiều loại hình nhà ở, việc phân biệt rõ ràng giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trở nên cần thiết.
Theo Khoản 4, Điều 3 của Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại được định nghĩa là các công trình nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích kinh doanh, bao gồm cho thuê mua, cho thuê hoặc bán theo cơ chế thị trường. Nói cách khác, đây là những căn hộ do các chủ đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê, với mức giá cả do hai bên giao dịch tự thỏa thuận.
Ngược lại, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thuộc sở hữu hoặc quản lý của Nhà nước, được xây dựng nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho các đối tượng ưu tiên như công chức, người thu nhập thấp, người có công với cách mạng, với giá bán và cho thuê thấp hơn so với mặt bằng thị trường.
Nhà ở thương mại là gì? Khái niệm được quy định trong Luật Nhà ở 2014
2. Quy Định Về Nhà Ở Thương Mại
Để có thể tham gia đầu tư và phát triển các dự án nhà ở thương mại, các cá nhân hoặc tổ chức cần đáp ứng đầy đủ bốn điều kiện pháp lý sau:
Thứ nhất, phải có tư cách pháp nhân thông qua việc thành lập và hoạt động theo đúng quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, doanh nghiệp phải đảm bảo có đủ vốn pháp định theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Hiện nay, mức vốn pháp định tối thiểu cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này là không dưới 20 tỷ đồng. Doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của số vốn này và không cần thực hiện ký quỹ tại ngân hàng.
Thứ ba, doanh nghiệp phải có đăng ký kinh doanh bất động sản, tức là đã được cấp phép hoạt động trong lĩnh vực này và đáp ứng các điều kiện cần thiết theo quy định.
Thứ tư, doanh nghiệp cần chứng minh có nguồn vốn để thực hiện dự án, có thể thông qua việc ký quỹ tại ngân hàng hoặc các hình thức đảm bảo khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Do đó, nếu cá nhân muốn đầu tư vào lĩnh vực nhà ở thương mại, việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản là bắt buộc. Trong trường hợp không đáp ứng đủ các điều kiện trực tiếp, cá nhân có thể tham gia bằng cách góp vốn vào các doanh nghiệp đã đủ điều kiện theo các hình thức được pháp luật cho phép.
Cần nắm các quy định về nhà ở thương mại
3. Thủ Tục Đăng Ký Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại
Sau khi đã hiểu rõ về khái niệm nhà ở thương mại, quy trình đăng ký làm chủ đầu tư cho các dự án này cũng là thông tin được nhiều người quan tâm.
Bước 1: Lựa Chọn Chủ Đầu Tư Đủ Điều Kiện Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại
Việc lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án xây dựng nhà ở thương mại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, thông qua hai phương thức chính:
Trường hợp khu đất đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng và có nhiều nhà đầu tư đủ điều kiện cùng quan tâm, dự án sẽ được triển khai thông qua đấu thầu. Nếu chỉ có duy nhất một nhà đầu tư đủ điều kiện đáp ứng yêu cầu, nhà đầu tư đó sẽ được chỉ định trực tiếp làm chủ đầu tư.
Cần lưu ý rằng, đối với các dự án thuộc diện phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải hoàn tất thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi tiến hành lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở thương mại.
Bước 2: Doanh Nghiệp Chuẩn Bị Hồ Sơ Pháp Lý Để Đăng Ký Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại
Sau khi đáp ứng đủ bốn điều kiện đã nêu, doanh nghiệp cần chuẩn bị một bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ để đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm:
Một văn bản xin đăng ký làm chủ đầu tư, trình bày rõ thông tin về tên, địa chỉ, cũng như tiến độ dự kiến nếu dự án được triển khai.
Bản sao có chứng thực hoặc bản chính để đối chiếu của các giấy tờ pháp lý quan trọng như: Giấy đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, và các giấy tờ chứng minh về vốn pháp định.
Các giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư, ví dụ như văn bản xác nhận nguồn vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp đủ để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập, cần có xác nhận số dư tiền gửi từ ngân hàng nơi doanh nghiệp mở tài khoản để làm vốn pháp định. Nếu vốn được thể hiện bằng tài sản, cần có chứng thư định giá hoặc thẩm định giá tài sản từ một tổ chức có chức năng tại Việt Nam.
4. Đối Tượng Được Mua Nhà Ở Thương Mại
Trong khi việc mua nhà ở xã hội đòi hỏi người mua phải đáp ứng nhiều tiêu chuẩn và quy định khắt khe, thì quy định về đối tượng mua nhà ở thương mại lại thông thoáng hơn rất nhiều. Bất kỳ công dân Việt Nam nào thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ công dân đều có quyền mua các căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại. Ngay cả người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam cũng có thể mua loại hình nhà ở này, tuy nhiên cần tuân thủ các quy định riêng biệt của pháp luật đất đai và luật nhà ở.
5. Những Ưu – Nhược Điểm Khi Mua Nhà Ở Thương Mại
Ưu điểm nổi bật của nhà ở thương mại là sự đa dạng về mức giá, mang đến nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của các cá nhân và hộ gia đình. Thêm vào đó, người mua nhà ở thương mại có thể tiếp cận các gói vay ưu đãi từ ngân hàng, thường lên tới 70% giá trị căn hộ với thời hạn vay kéo dài 20-30 năm và lãi suất ưu đãi, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính và áp lực trả nợ hàng tháng.
Môi trường sống tại các khu chung cư thương mại thường được trang bị đầy đủ tiện ích và đảm bảo an ninh tốt hơn so với các khu nhà trọ thông thường. Khả năng sang nhượng lại căn hộ cũng dễ dàng hơn do nhu cầu đối với loại hình nhà ở này luôn ở mức cao, đặc biệt tại các thành phố lớn.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế, người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng một số điểm trước khi quyết định đầu tư vào nhà ở thương mại. Có những trường hợp chủ đầu tư không bàn giao dự án đúng như thiết kế hoặc chất lượng công trình chưa đồng bộ, ảnh hưởng đến trải nghiệm sống của cư dân (ví dụ: dịch vụ điện, nước, internet chưa ổn định).
Để tránh những rủi ro này, người mua nên chủ động tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, kiểm tra pháp lý của căn hộ, cũng như hồ sơ dự án (bao gồm giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, văn bản giao đất…) trước khi xuống tiền. Ngoài ra, việc kiểm tra kỹ lưỡng và tỉ mỉ khi nhận bàn giao nhà, đo đạc lại căn hộ và chất lượng dịch vụ là rất quan trọng để đảm bảo chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết về xây dựng và thiết kế.
Linh Phương
Hy vọng những thông tin này giúp bạn hiểu rõ hơn về nhà ở thương mại, hãy khám phá thêm các bài viết hấp dẫn trong chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp để mở rộng kiến thức của mình.