Giao dịch bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt khi sổ đỏ chưa được cấp. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ, đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch. Tìm hiểu ngay tại Website NHATO để có thêm thông tin chi tiết.
Các Mẫu Hợp Đồng Mua Bán Đất Chưa Có Sổ Đỏ
Giao dịch mua bán đất chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản. Hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ là văn bản pháp lý thể hiện sự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên bán và bên mua khi bất động sản này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Dưới đây là một số mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ phổ biến, cập nhật mới nhất hiện nay:
1. Mẫu Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất Không Có Sổ Đỏ
Mẫu hợp đồng này về bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm thông tin chi tiết của các bên và các điều khoản được hai bên thỏa thuận.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
– Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015.– Căn cứ ý chí nguyện vọng của các bên tham gia hợp đồng.Bắc Ninh, ngày 15 tháng 11 năm 2022
I. THÔNG TIN CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
* Bà: Hoàng Thị Thanh, sinh ngày 11/11/1982.
Số CCCD: …………………… do Cục Cảnh sát QLHC về TTXH cấp ngày 01/06/2021.
Địa chỉ thường trú: Xóm 2, Thôn Phù Lộc, xã Phù Chẩn, huyện Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
* Ông: Nguyễn Trí Lê, sinh ngày 05/10/1971.
Số CCCD: ……………… do Cục Cảnh sát QLHC về TTXH cấp ngày 01/06/2021.
Địa chỉ thường trú: Xóm 2, Thôn Phù Lộc, xã Phù Chẩn, huyện Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
* Ông: Nguyễn Phạm Minh Nhật, sinh ngày 21/01/1994.
Số CCCD: ……………. do Cục Cảnh sát QLHC về TTXH cấp ngày 01/03/2021.
Địa chỉ thường trú: Số 8 Quan Hoa, Cầu Giấy, TP. Hà Nội.
* Bà: Lục Thảo Trang, sinh ngày 15/12/1995.
Số CCCD: …….. do Cục Cảnh sát QLHC về TTXH cấp ngày 01/03/2021.
Địa chỉ thường trú: Số 8 Quan Hoa, Cầu Giấy, TP. Hà Nội.
- Thửa đất chuyển nhượng:
* Diện tích: 200 m² đất ở và 100 m² đất vườn.
* Địa chỉ: ……………………………………………………………………………………………
* Tài sản gắn liền với đất: Căn nhà 2 tầng.
II. CÁC ĐIỀU KHOẢN THỎA THUẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Điều 1: Bên A đồng ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất (200 m² đất ở và 100 m² đất vườn) cùng tài sản trên đất là căn nhà 2 tầng cho Bên B, theo hiện trạng và trên tinh thần tự nguyện.
- Điều 2: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán:
* Giá chuyển nhượng: 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng).
* Hình thức thanh toán: Chuyển khoản vào số tài khoản của Ông Nguyễn Trí Lê.
* Thời điểm thanh toán: Ngày 18/11/2022.
- Điều 3: Các cam kết khác:
* Bên A cam kết quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình, có nguồn gốc rõ ràng, không có tranh chấp và chưa thế chấp.
* Bên B cam kết thanh toán đủ số tiền theo thỏa thuận và sẽ không có yêu cầu trả lại đất hoặc đòi tiền sau khi giao dịch hoàn tất.
* Hai bên cam kết thực hiện đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận. Vi phạm hợp đồng sẽ chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
* Mọi tranh chấp phát sinh sẽ được hai bên thương lượng hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, tranh chấp sẽ được đưa ra Tòa án nhân dân huyện Từ Sơn để giải quyết.
* Hợp đồng này được lập thành 02 bản gốc vào ngày 15 tháng 11 năm 2022, có giá trị pháp lý như nhau.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(Ghi rõ họ tên, chữ ký)
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(Ghi rõ họ tên, chữ ký)
2. Mẫu Hợp Đồng Mua Bán Đất Viết Tay Chưa Có Sổ Đỏ
Giấy mua bán đất viết tay về bản chất cũng là một dạng hợp đồng mua bán, thể hiện sự thỏa thuận tự nguyện giữa bên bán và bên mua.
Giấy mua bán đất viết tay là một hình thức hợp đồng mua bán. Ảnh minh họa
Giấy mua bán đất viết tay, nếu được công chứng hoặc chứng thực, sẽ có giá trị pháp lý nếu tuân thủ các nguyên tắc về văn bản. Tuy nhiên, đối với nhà đất chưa có sổ đỏ, vấn đề pháp lý còn nhiều hạn chế. Về nội dung và giá trị pháp lý, giấy mua bán đất viết tay chưa có sổ đỏ và hợp đồng đánh máy có nhiều điểm tương đồng, chỉ khác biệt về hình thức trình bày. Các rủi ro và lưu ý khi ký kết loại giấy tờ này sẽ được đề cập chi tiết hơn ở phần sau.
3. Mẫu Hợp Đồng Mua Bán Đất Chưa Tách Thửa
Việc mua bán đất chưa tách thửa đồng nghĩa với việc chưa thể hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ, do đó, về bản chất, đây vẫn là giao dịch mua bán đất chưa có sổ đỏ. Thông thường, bên bán và bên mua sẽ lập giấy thỏa thuận, sau đó tiến hành thủ tục xin tách thửa để hợp thức hóa. Khi thửa đất được tách và cấp giấy chứng nhận, giao dịch mua bán mới được thực hiện theo quy trình thông thường.
Hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa có thể được xem là hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất. Thửa đất đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ sau khi tách thửa khi đáp ứng các tiêu chí sau:
- Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận.
- Thửa đất không trong diện tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
- Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.
- Đáp ứng các điều kiện về diện tích và kích thước cạnh tối thiểu theo quy định.
Hồ sơ đề nghị tách thửa đất bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Bản vẽ kỹ thuật thửa đất (nếu có).
- Bản sao có chứng thực CMND, Sổ hộ khẩu của các bên liên quan.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên.
Hồ sơ này nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc bộ phận một cửa cấp huyện.
Giá Trị Pháp Lý Của Hợp Đồng Mua Bán Đất Chưa Có Sổ Đỏ
Theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ thường không thể thực hiện công chứng, dẫn đến hạn chế về mặt pháp lý. Loại hợp đồng này chủ yếu đóng vai trò là căn cứ để xem xét cấp sổ đỏ.
Giao dịch đất chưa có sổ đỏ có thể có giá tốt nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Ảnh minh họa
Trong một số trường hợp, hợp đồng mua bán đất không yêu cầu công chứng vẫn có giá trị pháp lý. Cụ thể:
- Giao dịch nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
- Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.
- Nếu một hoặc các bên tham gia hợp đồng là tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng có thể được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Rủi Ro Khi Ký Hợp Đồng Mua Bán Đất Chưa Có Sổ Đỏ
Khi thực hiện giao dịch mua bán đất chưa có sổ đỏ, người mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý:
- Hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, dẫn đến tính pháp lý không được đảm bảo.
- Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, giao dịch nhà đất không có sổ đỏ không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Nhiều người mua đất chưa có sổ đỏ với kỳ vọng giá rẻ và sau đó tìm cách làm sổ. Tuy nhiên, không ít trường hợp đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ do vướng tranh chấp, nằm trong diện quy hoạch hoặc có nguồn gốc không hợp pháp.
- Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, người mua có thể không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp vì giao dịch chưa được đăng ký, ngay cả khi đã hoàn tất thanh toán.
- Đất chưa có sổ đỏ không thể dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng do chưa xác định rõ chủ sở hữu.
- Việc thiếu giấy tờ pháp lý đầy đủ khiến đất chưa có sổ đỏ khó khăn trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc cho thuê, thường bị ép giá thấp.
- Nếu đất bị Nhà nước thu hồi, chủ sở hữu đất chưa có sổ đỏ có thể không nhận được bồi thường thỏa đáng.
- Việc xin giấy phép xây dựng cũng gặp khó khăn do sổ đỏ là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Biện Pháp Giảm Thiểu Rủi Ro Khi Giao Dịch Đất Chưa Có Sổ Đỏ
Giao dịch đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với đất đã có sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu buộc phải thực hiện giao dịch này, người mua cần lưu ý các điểm sau để giảm thiểu rủi ro:
- Kiểm tra quy hoạch: Xác minh xem đất có thuộc diện quy hoạch không. Nếu đất bị thu hồi do quy hoạch, người mua sẽ không được bồi thường.
- Kiểm tra tranh chấp: Đảm bảo đất không vướng vào các tranh chấp để tránh rắc rối trong quá trình sử dụng và làm thủ tục cấp sổ đỏ sau này.
- Tìm hiểu lý do chưa có sổ đỏ: Làm rõ nguyên nhân đất chưa có sổ đỏ. Nếu là đất lấn chiếm thì không nên mua. Nếu là đất khai hoang mà người bán chưa biết cách làm thủ tục hợp thức hóa thì vẫn có thể xem xét.
- Xác minh giấy tờ tùy thân bên bán: Kiểm tra kỹ giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã kết hôn, cần có sự tham gia của cả hai vợ chồng trong hợp đồng.
- Yêu cầu bàn giao giấy tờ nguồn gốc đất: Đề nghị người bán cung cấp toàn bộ giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất (nếu có). Nếu đất không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc, tốt nhất không nên mua.
- Có người làm chứng và điểm chỉ: Mặc dù không được công chứng, nên có người làm chứng cho giao dịch và yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
- Thanh toán minh bạch: Thực hiện thanh toán tại ngân hàng hoặc yêu cầu lập giấy biên nhận tiền có chữ ký và điểm chỉ của bên bán để làm bằng chứng, phòng trường hợp xảy ra tranh chấp.
Khi có nhu cầu sử dụng mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ, người đọc nên nghiên cứu kỹ các thông tin liên quan, đặc biệt là các lưu ý để giảm thiểu rủi ro đã được trình bày.
Hải Âu (TH)
Nếu bạn muốn tìm hiểu sâu hơn về các quy định, mẫu hợp đồng và những lưu ý quan trọng khác liên quan đến thị trường bất động sản, hãy khám phá chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.