Đầu tư vào bất động sản luôn là một hành trình đòi hỏi sự am hiểu tường tận về các thuật ngữ chuyên ngành. Trong đó, sự phân biệt giữa lô đất và thửa đất, dù thường bị nhầm lẫn, lại là yếu tố then chốt để đưa ra quyết định sáng suốt. Khám phá sâu hơn về những định nghĩa và cấu trúc này sẽ giúp bạn tự tin hơn trên con đường chinh phục thị trường nhà đất cùng NHATO Review.
1. Lô đất là gì?
Trong giao dịch bất động sản, hai thuật ngữ “lô đất” và “thửa đất” thường gây nhầm lẫn. Tuy nhiên, trên thực tế, chúng không hoàn toàn đồng nhất. Theo quy định của Nhà nước, cụ thể là Thông tư số 01/2021/TT-BXD, lô đất bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng đã được công nhận và được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông hoặc các ranh giới tự nhiên, nhân tạo khác.
Lô đất không phải là khái niệm đồng nhất với thửa đất
Thuật ngữ “lô đất” được sử dụng phổ biến trong các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà đất. Tùy vào ngữ cảnh, lô đất có thể được dịch sang tiếng Anh bằng các cụm từ như “land plot”, “land lot”, “parcel”, “plot of land”, hoặc “block down”.
2. Sự khác biệt giữa thửa đất và lô đất
Theo Khoản 1, Điều 3 Luật Đất đai 2013, thửa đất được định nghĩa là diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới chính thức theo hồ sơ địa chính. Do đó, thửa đất và lô đất có những điểm khác biệt cơ bản:
- Cấu tạo: Một lô đất có thể bao gồm nhiều thửa đất, nhưng một thửa đất chưa chắc đã cấu thành một lô đất.
- Bản đồ: Sơ đồ thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, lô đất không có sơ đồ cụ thể trừ khi chủ sở hữu đã tiến hành đăng ký với văn phòng địa chính.
- Ranh giới: Ranh giới của thửa đất là chính thức và được mô tả rõ ràng trên sơ đồ. Ranh giới của lô đất có thể bao gồm cả ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo.
- Diện tích tối thiểu: Luật Đất đai quy định diện tích tối thiểu cho một lô đất là 36m2.
3. Quy định về cấp Sổ đỏ cho lô đất
Hiện nay, Nhà nước đã cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho từng thửa đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp nhiều thửa đất gộp lại thành một lô đất lớn, quy định về cấp Sổ đỏ chung đã được làm rõ.
Theo Khoản 1, Điều 98, Luật Đất đai 2013, khi công dân sở hữu nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một khu vực quản lý và có yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho tất cả các thửa đất đó.
Nhà nước cho phép cấp Sổ đỏ chung đối với lô đất lớn
Để được cấp Sổ đỏ chung cho cả lô đất, chủ sở hữu cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Lô đất bao gồm nhiều thửa đất nông nghiệp chung chủ, được Nhà nước công nhận.
- Các thửa đất nằm trong cùng một đơn vị hành chính (xã, phường hoặc tương đương).
4. Tách lô đất: Quy định và điều kiện
Luật Đất đai 2003 và 2013 không có quy định cụ thể về việc tách lô đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 đã đưa ra các quy định liên quan đến việc tách thửa đất tại khu vực nông thôn và đô thị.
Chủ đất có quyền tách lô đất thành thửa đất nếu đáp ứng được các quy định
Điều kiện để được tách lô đất
Theo Luật Đất đai 2013, chủ đất có quyền tách lô đất thành các thửa đất nhỏ hơn theo nhu cầu sử dụng, với các điều kiện sau:
- Chỉ được tách thửa đối với phần đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đáp ứng các quy định của địa phương về diện tích tối thiểu và tối đa cho mỗi thửa đất sau khi tách.
- Chứng minh được đất không trong diện tranh chấp, có hộ khẩu thường trú tại địa phương hoặc có căn cứ sử dụng đất ổn định trong thời gian dài.
Các trường hợp lô đất bị cấm tách thửa
Nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Nhà nước tạm dừng thủ tục tách thửa đối với các trường hợp sau:
- Lô đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Lô đất đang trong thời gian tranh chấp.
- Lô đất bị Tòa án kê biên quyền sử dụng đất.
- Lô đất đã có thông báo thu hồi từ chính quyền địa phương.
- Lô đất muốn tách thửa không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
5. Các loại lô đất có tiềm năng sinh lời cao
Bên cạnh việc tuân thủ các quy định pháp lý, việc lựa chọn lô đất có vị trí và hình dáng “vàng” là yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư bất động sản đạt được lợi nhuận cao và tính thanh khoản tốt. Dưới đây là một số loại lô đất được đánh giá cao về khả năng sinh tài lộc:
Đất lô góc
Đất lô góc, hay còn gọi là đất nằm ở vị trí giao giữa hai hoặc ba mặt đường, luôn giữ vị trí “hot” trên thị trường bất động sản. Lợi thế của lô góc là không bị che chắn bởi các công trình liền kề, mang lại không gian thoáng đãng và nhiều ánh sáng tự nhiên. Đặc biệt, vị trí này rất thuận lợi cho mục đích kinh doanh, buôn bán. Giá trị của một lô góc thường cao hơn các lô đất liền kề từ 20-30%.
Hình ảnh một ngôi nhà xây trên đất lô góc
Đất hình vuông
Theo quan niệm Á Đông, hình vuông tượng trưng cho sự ổn định và cân bằng. Về mặt phong thủy, đất hình vuông giúp vượng khí lưu chuyển tự do, tốt cho sự nghiệp, sức khỏe của gia chủ. Các nhà đầu tư thường săn đón những mảnh đất vuông vức vì tiềm năng sinh lời thường nhỉnh hơn so với các lô đất có hình dáng thông thường.
Các mảnh đất vuông vắn thường được bán với giá cao
Đất hình chữ nhật
Mặc dù không được đánh giá cao bằng đất hình vuông, đất hình chữ nhật vẫn mang lại nhiều may mắn. Các góc vuông vắn giúp tích tụ vượng khí, trong khi dáng đất dài hỗ trợ điều hòa sinh khí. Ngoài ra, đất hình chữ nhật còn dễ dàng trong việc thiết kế và thi công nhà ở, phù hợp với thói quen sinh hoạt của người Việt.
Đất hình chữ nhật là dáng đất rất dễ bán
Đất hình thang nở hậu
Thế đất nở hậu, với phần sau rộng hơn phần trước, được ưa chuộng tại Việt Nam. Theo quan niệm phong thủy, đất nở hậu đại diện cho hậu vận tốt đẹp, càng nở hậu nhiều thì hậu vận của gia chủ càng hanh thông, rạng rỡ.
6. Các loại lô đất cần tránh
Bên cạnh những dáng đất tốt, có những loại lô đất được đánh giá là xấu, khó bán và không nên ở hoặc đầu tư. Dưới đây là những kiểu đất cần tuyệt đối tránh:
Lô đất kẹp cống
Lô đất kẹp cống là những lô đất nằm cạnh hố ga hoặc cống thoát nước. Kiểu đất này gây nhiều bất lợi trong sinh hoạt do mùi hôi, nguy cơ ô nhiễm từ côn trùng gây bệnh, và khả năng ngập lụt, ứ đọng nước thải. Về mặt phong thủy, lô đất cạnh cống rãnh được cho là mang nhiều khí xấu, cản trở sự nghiệp và sức khỏe của gia chủ.
Hình ảnh một lô đất kẹp cống
Đất hình tam giác
Mảnh đất hình tam giác được xem là dáng đất xấu nhất về mặt phong thủy. Ba góc nhọn của mảnh đất dễ tích tụ sát khí, ảnh hưởng trực tiếp đến gia chủ và gây khó khăn trong việc lưu thông năng lượng. Việc bố trí nội thất và không gian sinh hoạt trên mảnh đất này cũng thường trở nên bất hợp lý và thiếu thoải mái.
Mảnh đất hình chữ L
Đất hình chữ L thường bị ví như hình con dao, mang lại sát khí lớn, có thể ảnh hưởng tiêu cực đến vận khí và hậu vận của gia chủ. Dáng đất này cũng được cho là dễ gây ra các vấn đề liên quan đến sức khỏe.
Bài viết cung cấp thông tin chi tiết về khái niệm lô đất, các quy định pháp lý liên quan đến cấp Sổ đỏ và tách thửa, cùng với những lời khuyên về việc lựa chọn lô đất có tiềm năng đầu tư sinh lời và những dáng đất cần tránh.
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan về thị trường, hãy khám phá thêm nhiều bài viết hữu ích khác trong chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp để có thêm những lựa chọn đầu tư sáng suốt.