Hiểu rõ về đất thổ canh không chỉ giúp bạn nắm vững quy định sử dụng mà còn mở ra cơ hội nhận sổ đỏ theo quy định pháp luật. Bài viết này sẽ đi sâu vào bản chất của đất thổ canh, phân biệt với các loại hình đất khác và bật mí điều kiện để sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mang đến cho bạn cái nhìn toàn diện từ <a href="Website NHATO“>Website NHATO.
1. Đất Thổ Canh Là Gì?
Đất thổ canh, theo cách gọi dân gian trước đây, nay được gọi là đất nông nghiệp. Loại đất này được sử dụng chủ yếu cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, nuôi trồng thủy sản, trồng cây lâu năm, và các mục đích liên quan khác.
Đất thổ canh là loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp
Để tránh nhầm lẫn, cần phân biệt rõ đất thổ canh với đất phi nông nghiệp. Theo Luật Đất đai 2013, đất thổ canh là đất dành cho sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối), trong khi đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở, đất xây dựng công trình công cộng, tôn giáo, an ninh quốc gia, v.v.
Đất Thổ Canh Có Sổ Đỏ Không?
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất thổ canh có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
- Không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương có đất.
- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
- Được UBND cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Nếu đáp ứng đủ các tiêu chí này, đất thổ canh hoàn toàn có thể được cấp sổ đỏ.
Đất thổ canh được cấp sổ đỏ khi thỏa mãn các điều kiện tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013
Đất Thổ Canh Có Thời Hạn Sử Dụng Không?
Thời hạn sử dụng đất thổ canh thường là 50 năm và có thể được gia hạn. Cụ thể:
- Thời hạn sử dụng là 50 năm: Theo khoản 1, Điều 126 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất thổ canh (đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, làm muối, nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước) có thời hạn sử dụng 50 năm. Khi hết hạn, nếu có nhu cầu, thời hạn sử dụng có thể được gia hạn thêm 50 năm.
- Thời hạn sử dụng không quá 50 năm: Đối với trường hợp thuê đất, thời hạn cho thuê có thể được xem xét gia hạn khi hết hợp đồng, tùy thuộc vào nhu cầu và quy định. Đối với tổ chức tham gia sản xuất nông nghiệp, thực hiện dự án đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thời hạn thuê đất được xem xét dựa trên dự án hoặc đơn xin giao/thuê đất, nhưng không quá 50 năm. Đặc biệt, các dự án lớn, thu hồi vốn chậm, hoặc tại các khu vực kinh tế – xã hội khó khăn có thể được giao/thuê đất với thời hạn lên đến 70 năm. Sau khi hết thời hạn, việc gia hạn sẽ được xem xét theo quy định.
Đất thổ canh thường được sử dụng trong 50 năm, khi hết thời hạn sẽ được xem xét gia hạn
Đất Thổ Canh Có Được Xây Nhà Không?
Theo Điều 12, Điều 6 và Điều 170 Luật Đất đai 2013, việc sử dụng đất thổ canh phải tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích. Đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp và xây dựng hạ tầng phục vụ nông nghiệp.
Do đó, việc xây dựng nhà ở kiên cố trên đất thổ canh là vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý bằng biện pháp tháo dỡ, thu hồi đất, hoặc bồi thường. Các công trình được phép xây dựng trên đất thổ canh bao gồm nhà kính, chuồng trại chăn nuôi, và các công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp.
Để xây nhà ở trên đất thổ canh, bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Không được phép xây nhà trên quỹ đất thổ canh/đất nông nghiệp
2. Đất Thổ Canh Lên Thổ Cư Như Thế Nào?
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh sang đất thổ cư được thực hiện theo các bước sau, dựa trên Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 2555/QĐ-BTNMT:
Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định.
Ngoài ra, cần mang theo giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân khi nộp hồ sơ.
Nếu xây nhà trên đất thổ canh, thì phải chuyển đổi sang đất thổ cư
Bước 02: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp tại Phòng Tài nguyên & Môi trường. Trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ xem xét và thông báo cho người nộp hồ sơ về việc bổ sung hoặc chỉnh sửa nếu có sai sót.
Bước 03: Xử lý và giải quyết hồ sơ
Phòng Tài nguyên & Môi trường tiến hành thẩm tra hồ sơ và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Sau đó, hồ sơ sẽ được trình lên UBND cấp huyện để ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính sẽ được cập nhật sau khi có quyết định phê duyệt.
Bước 04: Trả kết quả
Trong vòng 15 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, miền núi, thời gian trả kết quả có thể kéo dài đến 25 ngày.
Thay Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất Có Mất Phí Không?
Việc thay đổi mục đích sử dụng đất thổ canh sẽ phát sinh chi phí, được quy định tại Điều 05 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể:
Áp Dụng Mức Thu 50% Tiền Chênh Lệch
Trường hợp áp dụng:
- Chuyển đổi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư (không phải là đất ở theo quy định) sang đất ở.
- Chuyển đổi đất vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được tách thửa riêng theo quy định hoặc do người đo đạc tự tách trước ngày 01/07/2004 sang đất ở.
Công thức tính phí:
Phí chuyển đổi = 50% x (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển đổi
Tùy vào sự thay đổi mục đích sử dụng đất thổ canh thì thủ tục này sẽ mất phí
Áp Dụng Mức Thu 100% Tiền Chênh Lệch
Trường hợp áp dụng:
Chuyển đổi từ đất thổ canh/đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư/đất ở.
Công thức tính phí:
Phí chuyển đổi = (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển đổi
Một Số Loại Phí Khác
Ngoài chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn có các khoản phí khác bao gồm:
- Phí cấp Giấy chứng nhận: Mức phí này do HĐND cấp tỉnh quy định và khác nhau tùy từng địa phương.
- Lệ phí trước bạ: Được tính theo công thức 0,5% x Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích. Để xác định lệ phí, cần tra cứu bảng giá đất của địa phương và diện tích đất được cấp sổ đỏ.
- Chi phí thẩm định hồ sơ: Áp dụng theo quy định.
3. Có Nên Mua Đất Thổ Canh Không?
Những Rủi Ro Khi Mua Đất Thổ Canh
Việc mua đất thổ canh tiềm ẩn một số rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng:
- Khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng: Không phải mọi trường hợp đất thổ canh đều có thể chuyển đổi sang đất ở như mong đợi, do các quy định pháp luật, quy hoạch hoặc điều kiện địa lý.
- Dính quy hoạch: Đất có thể nằm trong diện quy hoạch phát triển, khiến việc chuyển đổi mục đích hoặc xây dựng bị hạn chế hoặc không thể thực hiện.
- Không được cấp sổ đỏ: Một số trường hợp đất thổ canh không đủ điều kiện pháp lý để được cấp sổ đỏ, gây khó khăn cho việc giao dịch và sử dụng lâu dài.
Những Lưu Ý Cần Nhớ Khi Mua Đất Thổ Canh
Để giảm thiểu rủi ro khi mua đất thổ canh, người mua cần chú ý các điểm sau:
Tìm hiểu kỹ quy hoạch đất
Trước khi quyết định mua, cần xác minh thông tin quy hoạch đất đai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này giúp tránh mua phải đất nằm trong diện quy hoạch, ảnh hưởng đến quyền lợi sử dụng.
Giao dịch mua bán có cơ quan có thẩm quyền chứng kiến
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Giao dịch không tuân thủ quy định này có thể không được pháp luật công nhận, dẫn đến rủi ro về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Tính toán chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Cần thương lượng giá mua bán hợp lý và nắm rõ các khoản chi phí phát sinh cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để tiết kiệm chi phí, chỉ nên chuyển đổi diện tích đất thực sự cần thiết cho mục đích ở hoặc kinh doanh.
Nếu bạn quan tâm đến những vấn đề xoay quanh bất động sản và những phân khúc cao cấp, hãy khám phá thêm trong chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.