Chính sách nhà ở mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025, đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong việc quản lý căn hộ diện tích nhỏ. Với sự thay đổi này, liệu mô hình chung cư mini sẽ đối mặt với những thách thức hay cơ hội nào? Khám phá ngay những quy định mới nhất mà bất kỳ ai quan tâm đến thị trường bất động sản, đặc biệt là trên Nhà TO, đều cần biết.
Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đưa ra những quy định mới nhằm quản lý chặt chẽ hơn loại hình chung cư mini, vốn đang phổ biến tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Bài viết này sẽ cập nhật những quy định mới nhất về chung cư mini mà người mua và bán cần nắm rõ.
1. Định Nghĩa Chung Cư Mini Theo Pháp Luật
Luật Nhà ở 2014 đã định nghĩa về nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Cụ thể:Nhà ở riêng lẻ là công trình xây dựng trên một thửa đất độc lập, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân. Loại hình này bao gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà ở độc lập.Nhà chung cư là công trình có từ hai tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có chung lối đi, cầu thang và các hệ thống hạ tầng. Nhà chung cư bao gồm cả loại hình được xây dựng với mục đích để ở và loại hình kết hợp mục đích ở với kinh doanh.Theo Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, chung cư mini được hiểu là nhà ở do cá nhân, hộ gia đình xây dựng, có chiều cao từ hai tầng trở lên. Mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, được thiết kế theo dạng khép kín với đầy đủ công năng sinh hoạt. Diện tích sàn tối thiểu của mỗi căn hộ là 30m2 và phải tuân thủ các quy định hiện hành về nhà chung cư.
Nhiều gia đình trẻ hiện nay có xu hướng mua hoặc thuê chung cư mini. Ảnh: xaydungnixcons
2. Những Quy Định Mới Về Chung Cư Mini Từ Luật Nhà Ở 2023
Thị trường mua bán và cho thuê chung cư mini luôn sôi động, đặc biệt khi giá nhà đất tăng cao. Chung cư mini giá rẻ là lựa chọn khả thi cho nhiều gia đình trẻ và người độc thân. Để hạn chế rủi ro, người tham gia thị trường cần nắm vững các quy định mới nhất.
Chung Cư Mini Được Công Nhận Pháp Lý
Kể từ năm 2025, Luật Nhà ở 2023 chính thức quy định rõ ràng về chung cư mini, đây là điểm quan trọng người mua căn hộ mini cần lưu tâm.Theo Khoản 1, Điều 57 của Luật Nhà ở 2023, việc phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê được quy định như sau:Cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp có thể xây dựng nhà ở theo các trường hợp sau, khi đó cá nhân phải đáp ứng vai trò chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng và các quy định liên quan khác:a) Nhà ở có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế và xây dựng thành các căn hộ để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp cả hai hình thức này.b) Nhà ở có từ hai tầng trở lên, quy mô từ 20 căn hộ trở lên, dành cho mục đích cho thuê.Như vậy, chung cư mini được hiểu là loại hình nhà ở đáp ứng một trong hai điều kiện trên:
- Nhà có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp bán và cho thuê căn hộ.
- Nhà có từ hai tầng trở lên, với quy mô tối thiểu 20 căn hộ, dành cho mục đích cho thuê.
(Khoản 3, Điều 54, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: Cá nhân chỉ được phép xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, bao gồm đất được Nhà nước giao, đất bồi thường, đất nhận chuyển nhượng hoặc đất thuê, mượn hợp pháp.)
Chung cư mini cho thuê phù hợp với gia đình trẻ, sinh viên ở ghép. Ảnh: architecturaldigest
Căn Hộ Chung Cư Mini Được Cấp Sổ Hồng
Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, quy định rõ việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini. Khoản 2, Điều 57 của Luật này nêu rõ: “Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.”Cụ thể, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện sau:– Đối với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc nhà ở có từ hai tầng trở lên với quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê:
- Cá nhân phải có quyền sử dụng đất ở và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan khác.
– Đối với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ và mỗi tầng có căn hộ để cho thuê, cần đáp ứng các điều kiện:
- Tuân thủ các yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật hiện hành đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
- Đáp ứng các điều kiện về đường giao thông cho phương tiện chữa cháy theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 còn quy định việc quản lý vận hành chung cư mini sẽ tuân theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Căn hộ chung cư mini nếu đủ điều kiện theo luật định sẽ được cấp sổ hồng. Ảnh: thuvienphapluat
Quy Định Về An Toàn Phòng Cháy Chữa Cháy
Một trong những điểm nhấn quan trọng của Luật Nhà ở 2023 đối với chung cư mini là yêu cầu bắt buộc về đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC).Theo Khoản 4, Điều 57 của Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư mini được phép bán hoặc cho thuê phải tuân thủ các quy định về PCCC áp dụng cho nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.Thông tư 06/2022/TT-BXD đã làm rõ các tiêu chuẩn PCCC cho nhà chung cư và các loại nhà có đặc điểm sử dụng tương tự, bao gồm cả chung cư mini (nhóm F1.3). Các yêu cầu cụ thể bao gồm:1. Lối Thoát Nạn Phải Đảm Bảo An Toàn:– Lối ra từ tầng hầm lên các buồng thang bộ chung phải được ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bằng vách ngăn cháy loại 1.– Đối với nhà có chiều cao PCCC dưới 28m, nếu lối ra thoát nạn phải đi qua sảnh chung, thì cần có khoang đệm ngăn cháy loại 1 và vách ngăn cháy loại 1 ngăn cách với buồng thang bộ.– Nếu tổng diện tích các căn hộ trên một tầng lớn hơn 500m2, phải có ít nhất hai lối ra thoát nạn.– Trường hợp tổng diện tích căn hộ trên tầng từ 500m2 trở xuống và chỉ có một lối ra thoát nạn từ tầng, thì mỗi căn hộ ở độ cao trên 15m phải có thêm một lối ra khẩn cấp riêng.2. Cầu Thang Cong Trên Đường Thoát Nạn:Việc bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn chỉ được phép khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau: chiều cao cổ bậc từ 150 – 190mm; chiều cao thang không quá 9m; bán kính cong tối thiểu gấp đôi chiều rộng vế thang; chiều rộng mặt bậc bên trong không nhỏ hơn 220mm, bên ngoài không quá 450mm, và đo tại giữa chiều dài mặt bậc rộng không nhỏ hơn 250mm.3. Yêu Cầu Về Tường và Vách Ngăn:Tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa tối thiểu El 30. Tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa tối thiểu El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0.4. Hạn Chế Xây Dựng Tại Tầng Hầm:Các căn hộ không được phép xây dựng tại tầng hầm và tầng nửa hầm.
4. Giải Đáp Các Thắc Mắc Phổ Biến Về Chung Cư Mini
Với mức giá hợp lý, chung cư mini luôn là chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm. Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp về loại hình nhà ở này.
Ưu và Nhược Điểm Của Chung Cư Mini
Ưu điểm:
- Giá cả phải chăng, phù hợp với túi tiền của các gia đình trẻ và người có thu nhập thấp.
- Thường tọa lạc ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm, giao thông kết nối tốt, dễ dàng tiếp cận các tiện ích như trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện.
- Quy mô nhỏ gọn giúp việc quản lý và sinh hoạt cộng đồng trở nên dễ dàng hơn.
Nhược điểm:
- Một số chung cư mini có thể thiếu chú trọng đầu tư vào cơ sở hạ tầng hoặc xuống cấp theo thời gian mà không được bảo trì, sửa chữa kịp thời, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
- Hệ thống an ninh và các biện pháp đảm bảo an toàn có thể không bằng các dự án chung cư lớn, được quy hoạch bài bản.
- Do được xây dựng và kinh doanh bởi cá nhân, hộ gia đình, đôi khi có thể xảy ra các vấn đề pháp lý hoặc lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Chung cư mini giá rẻ phù hợp với phần đông người mua nhà hiện nay. Ảnh: stockbiz
Chung Cư Mini Có Sổ Đỏ Riêng Không?
Sổ hồng (hay sổ đỏ) là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như đã phân tích ở các phần trên, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2023. Do đó, câu trả lời là có, chung cư mini hoàn toàn có thể có sổ đỏ riêng.
Có Nên Mua Chung Cư Mini Không?
Quyết định có nên mua chung cư mini hay không phụ thuộc vào nhu cầu, khả năng tài chính và mục tiêu của từng cá nhân, hộ gia đình. Đối với người trẻ, các cặp vợ chồng mới cưới với nguồn tài chính hạn chế, chung cư mini có thể là giải pháp an cư lý tưởng. Tuy nhiên, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về pháp lý, chất lượng công trình và các yếu tố liên quan là vô cùng cần thiết để tránh rủi ro sau này.
Thời Gian Nhận Sổ Hồng Sau Khi Mua Chung Cư Mini
Theo Khoản 7, Điều 26, Luật Nhà ở 2014, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đối với hình thức thuê mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Thời gian này chưa bao gồm thời gian xử lý thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu chủ đầu tư chậm trễ trong việc này, họ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Có Nên Mua Chung Cư Mini Chưa Có Sổ Hồng?
Việc mua chung cư mini chưa có sổ hồng khá phổ biến do nhu cầu cấp thiết về nhà ở và hạn chế về tài chính. Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhiều người vẫn lựa chọn phương án này. Giao dịch thường diễn ra dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng hoặc hợp đồng đặt cọc. Để giảm thiểu rủi ro khi mua căn hộ chưa có sổ hồng, người mua cần lưu ý:– Mua trực tiếp từ chủ đầu tư: Ký hợp đồng mua bán có công chứng, trong đó ghi rõ thời điểm dự kiến có sổ hồng.– Mua từ cá nhân/hộ gia đình: Yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư ban đầu để xác minh tính pháp lý của căn hộ, sau đó tiến hành công chứng hợp đồng.– Mua qua chủ đầu tư thứ cấp: Giao dịch phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Những Lưu Ý Khi Mua Chung Cư Mini
Khi quyết định mua chung cư mini, ngoài việc nắm vững các quy định pháp luật, người mua cần cân nhắc thêm các yếu tố sau để đảm bảo quyền lợi và sở hữu một căn hộ chất lượng:– Uy tín chủ đầu tư: Tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án của chủ đầu tư. Xem xét các dự án đã hoàn thành, đánh giá chất lượng và cách chủ đầu tư xử lý các vấn đề phát sinh với cư dân.– Pháp lý dự án: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý như giấy phép xây dựng (có công chứng), sổ đỏ đất dự án (có công chứng), hồ sơ thiết kế được phê duyệt và sơ đồ căn hộ.– Chất lượng công trình: Tìm hiểu về đơn vị thiết kế, thi công. Nếu có thể, hãy đến tận nơi để kiểm tra thực tế chất lượng xây dựng và vật liệu. Phỏng vấn các cư dân hiện hữu về trải nghiệm sống tại đây.– Giá bán: So sánh giá bán với các dự án tương tự trong khu vực để có đánh giá khách quan và đưa ra lựa chọn phù hợp.– Tiện ích giao thông: Đánh giá tính thuận tiện trong việc di chuyển đến nơi làm việc, trường học, siêu thị, bệnh viện và các địa điểm thiết yếu khác.– Dịch vụ và tiện ích đi kèm: Ưu tiên các chung cư mini đã có sẵn các dịch vụ, tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Tìm hiểu về cách thức quản lý tòa nhà và hiệu quả hoạt động.– Bố cục căn hộ: Chọn căn hộ có thiết kế tối ưu, nhiều mặt thoáng, tận dụng không gian đa năng để dễ dàng bố trí nội thất và tạo cảm giác thoải mái.– An toàn PCCC và an ninh: Kiểm tra hệ thống báo cháy, cửa thoát hiểm, camera giám sát và các biện pháp đảm bảo an ninh, an toàn cho cư dân.Batdongsan.com.vn đã tổng hợp những quy định mới nhất về chung cư mini theo Luật Nhà ở 2023. Thông tin này hy vọng sẽ hữu ích cho những ai đang có ý định mua bán, chuyển nhượng hoặc đầu tư vào loại hình bất động sản này.Lam Giang
Hy vọng những thông tin chi tiết trên đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy định mới đối với chung cư mini. Để cập nhật thêm nhiều kiến thức chuyên sâu về thị trường nhà đất, đừng quên ghé thăm chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.