Khi bán nhà, liệu có phải tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu đều cần đặt bút ký? Việc này phụ thuộc vào cách chủ sở hữu được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn về quyền hạn cá nhân và quy trình pháp lý khi chuyển nhượng, hãy cùng NHATO Hoàng Đức khám phá chi tiết quy định này.
Bán nhà có cần người trong hộ khẩu phải ký tên không?
Theo Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận hoặc Sổ đỏ) có thể được cấp cho cá nhân hoặc hộ gia đình.
Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp cho cá nhân
Nếu Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một cá nhân, thì người đó có toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không cần sự đồng ý hay chữ ký của bất kỳ thành viên nào khác trong hộ khẩu.
Pháp lý nhà ở – Cá nhân được cấp GCN có quyền tự quyết bán nhà mà không cần chữ ký thành viên gia đình (Nguồn: Luật Việt Nam)
Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình
Khi Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đòi hỏi sự đồng thuận và chữ ký của tất cả các thành viên có tên trên Giấy chứng nhận, hoặc người được ủy quyền hợp pháp. Khái niệm “thành viên của hộ gia đình sử dụng đất” được quy định tại Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai, bao gồm những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình, đang sinh sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Do đó, khi tài sản đứng tên hộ gia đình, mọi quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng đều phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên này.
Pháp lý nhà ở – Cần chữ ký thành viên trong hộ khẩu khi bán nhà nếu GCN được cấp cho hộ gia đình (Nguồn: Luật Minh Khuê)
Tóm lại, việc có cần chữ ký của người trong hộ khẩu hay không phụ thuộc hoàn toàn vào việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân hay hộ gia đình.
Khi nào bán nhà thì phải cần người trong hộ khẩu ký tên?
Theo Khoản 5, Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của hộ gia đình, người đứng tên trên Giấy chứng nhận cần có văn bản đồng thuận của tất cả thành viên trong hộ gia đình. Văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Cần lưu ý rằng, không phải tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu đều đương nhiên là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận mới là đối tượng cần có sự đồng thuận. Những người chỉ nhập nhờ hộ khẩu hoặc họ hàng, người quen không trực tiếp sử dụng đất chung sẽ không cần tham gia vào quá trình ký kết.
Một số thắc mắc liên quan đến bán nhà cần chữ ký của những ai?
Một số vấn đề liên quan đến việc bán nhà (Nguồn: Mogi)
Người có tên trong hộ khẩu liên quan gì đến việc bán nhà?
Việc có cần chữ ký của những người có tên trong hộ khẩu hay không phụ thuộc vào việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân hay hộ gia đình. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình: Khi Giấy chứng nhận đứng tên “Hộ ông/bà”, tài sản này được xem là tài sản chung của hộ gia đình. Người đứng tên trên sổ thường là chủ hộ. Để bán nhà đất, cần có sự đồng thuận bằng văn bản và chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất, những người từ đủ 15 tuổi trở lên tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Nếu có thành viên chưa đủ 15 tuổi hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người giám hộ sẽ đại diện ký kết.
- Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân: Nếu Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một cá nhân, cá nhân đó có toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của bất kỳ ai, kể cả những người cùng sổ hộ khẩu nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Sổ đỏ cấp cho cá nhân và hộ gia đình có ảnh hưởng đến việc bán nhà đất không?
- Sổ đỏ cấp cho cá nhân: Chỉ ghi tên một chủ sở hữu duy nhất. Cá nhân này có toàn quyền định đoạt tài sản của mình, bao gồm cả việc bán, tặng cho, thế chấp mà không cần sự cho phép của bất kỳ ai.
- Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình: Người đứng tên trên sổ thường là chủ hộ, đại diện cho toàn bộ hộ gia đình. Mọi thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đều có quyền đối với tài sản này. Do đó, khi bán nhà đất, bắt buộc phải có sự đồng thuận và chữ ký của tất cả các thành viên này.
Nói tóm lại, Sổ đỏ cá nhân mang lại sự linh hoạt tối đa cho người sở hữu trong các giao dịch. Ngược lại, Sổ đỏ hộ gia đình đòi hỏi quy trình tham vấn và đồng thuận của nhiều thành viên, đảm bảo quyền lợi chung.
Cha mẹ bán nhà thì có cần con cái ký tên không?
Trường hợp nào cha mẹ muốn bán nhà thì cần con cái ký tên? (Nguồn: Batdongsan)
- Trường hợp cha mẹ bán nhà cần chữ ký của con cái: Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên “Hộ ông/bà”, tài sản này là tài sản chung của hộ gia đình, bao gồm cha mẹ và con cái. Theo quy định, cha mẹ muốn bán nhà đất cần có sự đồng thuận bằng văn bản và chữ ký của tất cả các con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Văn bản này cần được công chứng hoặc chứng thực. Nếu có con cái chưa đủ tuổi hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người giám hộ sẽ ký thay.
- Trường hợp cha mẹ bán nhà không cần chữ ký của con cái: Nếu Giấy chứng nhận là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, hoặc là tài sản chung theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (Điều 33, 35), thì cha mẹ có quyền tự thỏa thuận với nhau để bán mà không cần sự đồng ý của con cái. Con cái không có quyền ngăn cản trong trường hợp này.
Cha mẹ bán nhà thì con cái có được hưởng không?
Khi nhà thuộc sở hữu chung của hộ gia đình và con cái là thành viên sử dụng đất, được ghi tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, việc cha mẹ bán nhà cần có văn bản đồng ý kèm chữ ký của các con, được công chứng. Tuy nhiên, quyền hưởng lợi từ việc bán nhà sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các thành viên trong hộ gia đình và quy định pháp luật về phân chia tài sản. Trong trường hợp nhà là tài sản riêng của vợ chồng hoặc tài sản chung của vợ chồng, quyền định đoạt thuộc về cha mẹ và con cái không có quyền yêu cầu hưởng lợi từ việc chuyển nhượng này.
Các con ủy quyền cho cha mẹ bán nhà đất
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận để bên được ủy quyền thực hiện công việc thay mặt bên ủy quyền. Các thành viên trong hộ gia đình, ngay cả khi không có tư cách pháp nhân, đều có thể thỏa thuận cử cá nhân hoặc pháp nhân khác đại diện thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình. Do đó, nếu con cái không thể trực tiếp tham gia thủ tục chuyển nhượng nhà đất, họ hoàn toàn có thể ủy quyền cho cha mẹ thông qua hợp đồng ủy quyền. Để đảm bảo tính pháp lý và tránh các tranh chấp phát sinh sau này, hợp đồng ủy quyền nên được công chứng.
Hy vọng những thông tin trên giúp bạn giải đáp thắc mắc về việc bán nhà có cần chữ ký người trong hộ khẩu hay không. Để hiểu rõ hơn về các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản, hãy khám phá thêm tại chuyên mục Blog của chúng tôi.
