Việc bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất luôn là một vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm. Những quy định mới nhất từ <a href="NHATO“>NHATO sẽ giúp bạn nắm rõ cách thức xác định giá trị đền bù, đảm bảo quyền lợi chính đáng. Cùng tìm hiểu chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến khoản bồi thường này nhé.
1. Phương Pháp Xác Định Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp
Việc xác định giá đền bù đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất tuân thủ các quy định pháp lý sau:
- Điểm đ, Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013.
- Khoản 5, Điều 4, Nghị định số 44/2021/NĐ-CP.
- Khoản 4, Điều 3, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP.
Theo đó, giá đất bồi thường cho đất nông nghiệp bị thu hồi được tính dựa trên khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Khung giá này thường được áp dụng theo chu kỳ 5 năm và có thể được cập nhật, điều chỉnh để phản ánh tình hình thực tế. Để biết chính xác mức giá áp dụng cho một khu vực cụ thể, cần xác định rõ vị trí đất và tra cứu trong bảng giá đã được ban hành.
Ngoài ra, UBND cấp tỉnh còn ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Hệ số này có thể thay đổi và không cố định theo năm hay giai đoạn, dẫn đến sự khác biệt về giá đền bù giữa các thửa đất.
Diện tích đất nông nghiệp nhận đền bù có hạn mức.
Điều quan trọng cần lưu ý là Nhà nước chỉ thực hiện đền bù cho diện tích đất nằm trong hạn mức cấp đất nông nghiệp đã được địa phương phê duyệt. Phần diện tích đất vượt hạn mức, ngay cả khi đủ điều kiện, sẽ chỉ được bồi thường chi phí đầu tư chứ không nhận được tiền đền bù cho giá trị đất.
2. Khung Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp Tại Hà Nội và TP.HCM
Mức giá đền bù đất nông nghiệp có sự khác biệt giữa các địa phương do đặc thù kinh tế, xã hội và địa lý. Tuy nhiên, hầu hết các tỉnh thành đều xây dựng khung giá dựa trên Luật Đất đai 2013. Một số ít địa phương có thể áp dụng bảng giá đền bù cao hơn mặt bằng chung và sẽ có thông báo chính thức về việc điều chỉnh.
Để tra cứu bảng giá đền bù đất nông nghiệp, người dân có thể liên hệ văn phòng địa chính tại địa phương hoặc hỏi bên thực hiện giải tỏa, đền bù.
Bảng giá đền bù đất nông nghiệp tại các địa phương là khác nhau.
Dưới đây là thông tin tham khảo về bảng giá đền bù đất nông nghiệp tại Hà Nội và TP.HCM:
Bảng Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp Tại Hà Nội
Hiện tại, mức giá đền bù đất nông nghiệp tại Hà Nội được áp dụng theo quy định của thành phố.
Bảng Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Thông tin về bảng giá đền bù đất nông nghiệp tại TP.HCM như sau:
Lưu ý: Đối với các loại đất nông nghiệp nêu trên, nếu chủ sở hữu có chứng từ chứng minh chi phí đã đầu tư vào đất, UBND địa phương sẽ xem xét hỗ trợ thêm một khoản tương đương với mức bồi thường.
3. Điều Kiện Nhận Tiền Đền Bù Đất Nông Nghiệp
Theo Khoản 1, Điều 75 Luật Đất đai 2013, Nhà nước có thể thu hồi đất nông nghiệp vì các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội hoặc phục vụ cộng đồng.
Tuy nhiên, không phải trường hợp thu hồi đất nào cũng nhận được đền bù bằng tiền. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được đền bù bằng tiền khi đáp ứng hai điều kiện sau:
- Đất nông nghiệp không thuộc diện Nhà nước cho thuê và đã thanh toán tiền thuê hàng năm.
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Trong trường hợp chưa có Sổ đỏ, đất cần phải đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp theo quy định.
Khi thỏa mãn cả hai điều kiện này, công dân sẽ được Nhà nước thực hiện đền bù bằng tiền sau khi thu hồi đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp cần đáp ứng một số điều kiện thì mới nhận được đền bù sau khi bị thu hồi
4. Các Loại Đất Nông Nghiệp Được Đền Bù Khi Thu Hồi
Để được áp dụng chính sách đền bù đối với đất nông nghiệp, mảnh đất bị thu hồi phải thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai. Các loại đất được xem là đất nông nghiệp và có chung chính sách đền bù bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm, bao gồm cả đất trồng lúa nước.
- Đất trồng rừng phòng hộ, rừng đầu nguồn.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất trồng rừng sản xuất.
- Đất trồng rừng đặc dụng theo quy hoạch của địa phương.
- Đất sử dụng cho hoạt động làm muối được chính quyền cho phép.
- Đất đang có nhà kính hoặc các công trình tương tự phục vụ hoạt động trồng trọt, bao gồm cả các hình thức canh tác không trực tiếp trên mặt đất.
- Đất đang có khu vực chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được phép chăn thả, nuôi theo quy định.
- Đất nuôi trồng thủy sản phục vụ mục đích nghiên cứu, thí nghiệm hoặc học tập.
- Đất ươm cây trồng hoặc con giống.
Các loại đất không thuộc danh mục trên sẽ không được áp dụng mức đền bù cho đất nông nghiệp mà sẽ tuân theo quy định đền bù tương ứng với loại đất đó. Để đảm bảo quyền lợi, người dân nên tham khảo ý kiến cán bộ địa chính địa phương để xác định rõ loại đất và chính sách đền bù áp dụng.
Đất đang sử dụng để xây dựng nhà kính canh tác nông nghiệp vẫn được áp dụng chính sách đền bù sau khi bị thu hồi
5. Các Hình Thức Đền Bù Khi Thu Hồi Đất Nông Nghiệp
Nhà nước có hai hình thức đền bù chính khi thu hồi đất nông nghiệp: đền bù bằng đất hoặc bằng tiền mặt.
Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường cho chủ đất đủ điều kiện như sau:
- Đền bù bằng đất: Người dân được bàn giao một diện tích đất có cùng mục đích sử dụng với phần đất bị thu hồi. Ví dụ, đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được thay thế bằng một diện tích đất nông nghiệp tương đương ở vị trí khác. Nếu có chênh lệch về giá trị giữa đất cũ và đất mới, bên liên quan sẽ thanh toán bằng tiền cho phần chênh lệch đó.
- Đền bù bằng tiền: Trường hợp địa phương không có quỹ đất nông nghiệp đủ để bàn giao, người dân sẽ nhận được bồi thường bằng tiền mặt. Khoản tiền này có giá trị tương đương với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi. Hình thức này thường được ưu tiên và phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của người dân.
6. Các Khoản Hỗ Trợ Ngoài Tiền Đền Bù Đất Nông Nghiệp
Ngoài khoản đền bù chính, chủ đất có thể nhận thêm các khoản hỗ trợ khác theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013, nhằm ổn định đời sống và sản xuất.
Hỗ Trợ Chi Phí Ổn Định Đời Sống và Sản Xuất
Khoản hỗ trợ này áp dụng cho những chủ đất có thu nhập chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp trên diện tích bị thu hồi. Mục đích là giúp bà con nhanh chóng tiếp tục hoạt động sản xuất trên đất mới. Mức hỗ trợ được tính toán dựa trên thu nhập bình quân từ đất nông nghiệp bị thu hồi trong 3 năm liền kề, với mức tối đa bằng 30% thu nhập sau thuế mỗi năm.
Bên cạnh hỗ trợ bằng tiền, người dân còn có thể nhận hỗ trợ bằng hiện vật như giống cây trồng, vật nuôi, dịch vụ bảo vệ thực vật, khuyến nông, khuyến lâm, hoặc các dịch vụ chăn nuôi.
Người dân có thể nhận chi phí hỗ trợ ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp dựa trên thu nhập nhờ đất sau thuế
Hỗ Trợ Chi Phí Đào Tạo, Đổi Nghề và Tìm Việc Làm
Nếu người dân không có điều kiện tiếp tục sản xuất nông nghiệp, họ có thể được hỗ trợ chi phí đào tạo nghề, đổi nghề và tìm kiếm việc làm mới. UBND địa phương sẽ quyết định mức hỗ trợ cụ thể, có thể kèm theo kế hoạch tái định cư.
Theo Khoản 6, Điều 4, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chi phí hỗ trợ được tính theo công thức:
Tổng diện tích đất bị thu hồi (m²) x Giá đất theo bảng giá đất địa phương x Hệ số bồi thường.
Mức bồi thường tối đa không vượt quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại được công bố trên bảng giá đất của chính quyền địa phương.
Các Khoản Hỗ Trợ Khác
Đối với những trường hợp trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện nhận bồi thường đất, UBND địa phương có thể xem xét hỗ trợ thêm. Mức hỗ trợ này tùy thuộc vào điều kiện thực tế của địa phương, nhằm đảm bảo sự công bằng cho người dân có đất bị thu hồi.
7. Trường Hợp Không Có Sổ Đỏ Có Được Đền Bù Đất Nông Nghiệp Không?
Theo quy định, các trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) thường không được áp dụng mức đền bù theo giá đất nông nghiệp. Tuy nhiên, có những trường hợp ngoại lệ được xem xét đền bù theo Khoản 2, Điều 77, Luật Đất đai 2013, nếu đáp ứng hai điều kiện sau:
- Đất nông nghiệp đã được khai thác và canh tác trước ngày 1/7/2004.
- Người sử dụng đất có thể chứng minh được việc sản xuất, canh tác nông nghiệp ổn định trên mảnh đất đó trong một thời gian dài.
Ngay cả trong các trường hợp ngoại lệ này, việc bồi thường chỉ áp dụng cho diện tích đất thực tế đang sử dụng cho nông nghiệp (có xác nhận của địa phương) và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp đã được địa phương phê duyệt.
8. Quyền Thỏa Thuận Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp
Người dân không có quyền thỏa thuận về giá đền bù đối với đất nông nghiệp bị thu hồi. Tiền bồi thường được xác định dựa trên giá đất cụ thể do Nhà nước quy định, theo Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013.
Bản chất của quyền sử dụng đất tại Việt Nam là Nhà nước quản lý đất đai, còn người dân được giao quyền sử dụng thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, công dân không phải là chủ sở hữu đất đai, và các quyền lợi liên quan đến đất đai của họ bị giới hạn.
Người dân không được thỏa thuận giá đền bù đất của Nhà nước
9. Các Trường Hợp Không Được Đền Bù Khi Thu Hồi Đất Nông Nghiệp
Không phải mọi trường hợp thu hồi đất nông nghiệp đều nhận được đền bù. Theo Điều 82, Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau đây không được bồi thường:
- Đất nông nghiệp do Nhà nước bàn giao để quản lý.
- Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê và đã thanh toán tiền thuê hàng năm, hoặc được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê (trừ trường hợp đối tượng được miễn là người có công với cách mạng).
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công của địa phương.
- Đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi theo quy định.
- Đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
10. Khi Giá Đền Bù Đất Nông Nghiệp Không Thỏa Đáng, Nên Làm Gì?
Nếu người dân cảm thấy giá đền bù đất nông nghiệp chưa thỏa đáng, họ hoàn toàn có quyền khiếu nại quyết định bồi thường của UBND địa phương theo Khoản 1, Điều 7, Luật Khiếu nại năm 2011.
Khi có bằng chứng chứng minh quyết định hành chính xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp, người dân có thể gửi đơn khiếu nại đến người ra quyết định hoặc cơ quan cấp trên của người đó. Trong trường hợp muốn khởi kiện, có thể thực hiện tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
Đơn khiếu nại cần tuân thủ yêu cầu tại Khoản 2, Điều 8, Luật Khiếu nại năm 2011 và thời hạn khiếu nại thường là 90 ngày. Sau khi nhận quyết định giải quyết lần đầu, nếu chưa hài lòng, người dân có thể khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính.
Người dân có quyền khởi kiện hành chính nếu giá đền bù đất không thỏa đáng
Thông tin trên đây được tổng hợp dựa trên cơ sở pháp lý từ Luật Đất đai 2013, Luật Khiếu nại và các Nghị định liên quan. Để có giải đáp chi tiết và sát nhất với trường hợp cụ thể, người dân nên tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính địa phương.
Hà Linh
Để cập nhật thêm những thông tin hữu ích về thị trường và quy định liên quan đến bất động sản, hãy khám phá chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.