Khi khởi đầu một công trình, việc xác định ngân sách ban đầu là vô cùng quan trọng, và khái toán đóng vai trò là bước đệm thiết yếu để ước lượng tổng chi phí. Dù dựa vào kinh nghiệm hay số liệu chi tiết, phương pháp này giúp nhà thầu hình dung rõ ràng về khoản đầu tư cần chuẩn bị, làm tiền đề cho các bước tiếp theo. Để hiểu sâu hơn về cách thức và tầm quan trọng của việc xác định ngân sách ban đầu, bạn có thể tham khảo thêm tại NHATO.
1. Khái Niệm Khái Toán Trong Xây Dựng
Khái toán là thuật ngữ dùng để ước tính tổng mức đầu tư cho một dự án xây dựng. Quá trình này yêu cầu có thiết kế cơ sở. Trong trường hợp không có thiết kế cơ sở, việc tính khái toán sẽ chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thực tế của nhà thầu.
Nói một cách dễ hiểu, tính khái toán là phương pháp mà các nhà thầu áp dụng để dự trù kinh phí cần thiết cho các hoạt động của một dự án xây dựng. Phương pháp này giúp giải đáp câu hỏi về “khái toán tổng mức đầu tư”. Nhà thầu sẽ xác định một hàm số thống kê liên quan giữa chi phí và một biến số nhất định sau khi đã có những phân tích và hoàn thiện chi tiết. Dựa trên đơn giá xây dựng trên mỗi mét vuông, nhà thầu sẽ tiến hành tính khái toán.
Đơn giá xây dựng có thể khác nhau tùy thuộc vào khu vực, ví dụ như sự chênh lệch giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Một số tỉnh thành có thể có đơn giá xây dựng cao hơn do điều kiện địa chất yếu hơn.
>> Hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà ống chuẩn xác nhất
>> Dự toán chi phí xây dựng nhà cấp 4 chi tiết và tiết kiệm nhất
2. Đặc Điểm Của Phương Pháp Tính Khái Toán
Để thực hiện tính khái toán, nhà thầu cần dựa vào đơn giá trên mét vuông và kinh nghiệm tích lũy từ các công trình trước đây. Tuy nhiên, nếu bảng thống kê và phương pháp tính quá cứng nhắc, độ chính xác có thể bị hạn chế và dễ dẫn đến sai sót. Do đó, độ tin cậy của kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng và số lượng của các mẫu thống kê.
Tính khái toán giá trị xây dựng là công việc ban đầu của nhà thầu
Để đạt được giá trị khái toán chính xác nhất, nhà thầu cần xem xét nhiều yếu tố như loại hình công trình, hiện trạng, kết cấu, và điều kiện địa chất. Phương pháp này có thể có độ sai lệch khoảng 10% so với giá trị thực tế, và trong trường hợp xấu nhất, sai số có thể lên tới 50%.
Việc đưa ra số liệu đáng tin cậy không phải là điều dễ dàng đối với các nhà thầu nhỏ. Thực tế, chưa có một doanh nghiệp hay tổ chức xây dựng lớn nào có thể phân tích chính xác tuyệt đối mọi số liệu.
Một đặc điểm khác cần lưu ý là diện tích tính khái toán, bao gồm diện tích các tầng lầu, tầng trệt và khu vực ban công. Đối với nhà có mái ngói, đơn giá sẽ được cộng thêm từ 30% đến 50%, tương đương với khoảng 780.000đ – 1.300.000đ cho mỗi mét vuông ngói.
3. Phân Biệt Khái Toán Và Dự Toán Trong Xây Dựng
Nhiều người thường nhầm lẫn giữa khái toán và dự toán. Để phân biệt rõ hai khái niệm này, trước hết cần hiểu rõ về dự toán.
Dự Toán Là Gì?
Dự toán xây dựng công trình có thể được lập khi có đầy đủ hồ sơ thiết kế, bao gồm hồ sơ kiến trúc, kết cấu, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, và hồ sơ khảo sát địa chất. Nói cách khác, dự toán là quá trình tính toán giá trị xây dựng một cách chính xác nhất dựa trên các dữ liệu từ hồ sơ thiết kế.
Sau khi hoàn thành, kết quả dự toán thường bao gồm ba bảng chính.
Lập dự toán xây dựng mất nhiều thời gian hơn
Bảng dự toán chi tiết mang lại các lợi ích sau:
- Xác định cụ thể tiến độ thi công.
- Phân tích khối lượng vật tư chính xác hơn dựa trên hồ sơ thiết kế.
- Hạn chế chi phí phát sinh bằng cách phân tích chi tiết chủng loại, giá thành và khối lượng từng hạng mục, giúp chủ đầu tư dễ dàng theo dõi.
- Bảng khái toán không đủ cơ sở để chủ đầu tư ký hợp đồng.
So Sánh Dự Toán Và Khái Toán
Việc lập một bảng khái toán chi tiết thường tốn ít thời gian, chủ yếu dựa trên đơn giá trên mét vuông và kinh nghiệm của nhà thầu. Ngược lại, lập một bảng dự toán chi tiết đòi hỏi nhiều thời gian và công sức của các kỹ sư.
- Thời điểm thực hiện: Khái toán được thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị dự án, còn dự toán được lập trong quá trình triển khai.
- Nội dung: Khái toán bao gồm chi phí xây dựng, đầu tư xây dựng, thiết bị, bồi thường, quản lý, hỗ trợ và tái định cư. Dự toán bao gồm chi phí xây dựng, tư vấn, dự phòng, quản lý và chi phí thiết bị.
- Độ chính xác: Khái toán có sai số khoảng 20% so với giá trị thực tế, trong khi dự toán có sai số khoảng 10%.
- Đối tượng xác định: Khái toán xác định toàn bộ các chi phí đầu tư xây dựng cho dự án. Dự toán xác định các chi phí cần thiết và quan trọng cho việc thi công công trình.
Có rất nhiều nội dung chi phí khi làm khái toán
Tóm lại, phương pháp khái toán nhanh chóng và đơn giản hơn nhưng có sai số lớn hơn so với dự toán. Chủ đầu tư có thể lựa chọn khái toán để tiết kiệm thời gian nếu chấp nhận sai số cao.
4. Phương Pháp Tính Khái Toán Giá Trị Xây Dựng
Như đã đề cập, nhà thầu cần dựa vào số liệu thiết kế cơ sở và kinh nghiệm để tính khái toán. Kết quả là một hàm số tương quan giữa chi phí và đơn vị diện tích. Đơn giá có sự khác biệt tùy thuộc vào loại nhà và khu vực. Ví dụ, nhà phố có thể có đơn giá khoảng 3 triệu đồng/m2, trong khi nhà cao cấp hơn có thể lên tới 4 triệu đồng/m2. Đơn giá xây dựng tại khu vực nội thành cũng khác với ngoại thành.
Ví dụ minh họa:
- Diện tích đất: 100m2.
- Loại nhà: Mái ngói.
- Thiết kế: 2 lầu, 1 tầng trệt.
- Đơn giá trung bình: 2,6 triệu đồng/m2.
Tổng chi phí khái toán xây dựng được tính như sau: (100m2 x 2.600.000đ/m2 x 3 tầng) + (100m2 x ⅓ x 2.600.000đ/m2) = 867.000.000đ. Sai số chấp nhận được của giá trị khái toán so với thực tế dao động từ 10% đến 50%.
Tìm hiểu cách tính khái toán để có cái nhìn sơ bộ về mức giá phải chi
5. Kinh Nghiệm Khái Toán Sơ Bộ Tổng Mức Đầu Tư
Để thực hiện khái toán sơ bộ tổng mức đầu tư hiệu quả, cần lưu ý các kinh nghiệm sau:
Trước khi bắt đầu, nhà thầu cần xác định rõ quy mô xây dựng của dự án, bao gồm diện tích, số lượng phòng, và các công trình phụ. Chủ đầu tư nên xem xét các nhu cầu trong tương lai như việc có thêm con cái để lên kế hoạch không gian và phác thảo sơ bộ công trình.
Việc tính toán diện tích xây dựng cần tuân theo nguyên tắc chung: không gian sử dụng được tính 100% diện tích, sân được tính 50%. Trong trường hợp đặc biệt như sàn nhà có độ dốc hoặc mái được trang trí, việc tính toán có thể điều chỉnh.
Đối với khu vực có nền đất yếu, sẽ phát sinh thêm chi phí cho các hạng mục như khoan cọc nhồi hoặc đóng cừ. Đây là những khoản chi phí cần thiết để đảm bảo chất lượng công trình về lâu dài.
>> Chi phí hạng mục chung gồm những gì?
Cần nắm vững kinh nghiệm khái toán trong xây dựng
Chủ đầu tư có thể điều chỉnh diện tích xây dựng hoặc số tầng để phù hợp với nhu cầu sử dụng. Cần có một khoản kinh phí dự trù để đối phó với những biến động giá cả thị trường.
Khái toán là phương pháp có mức độ rủi ro cao nhưng lại đơn giản và nhanh chóng. Nhà thầu nên cân nhắc kỹ lưỡng mức độ quan trọng của dự án và khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư để lựa chọn phương pháp phù hợp. Lập bảng dự toán chi tiết sẽ mang lại độ tin cậy cao hơn, nhưng đòi hỏi nhiều thời gian và phức tạp hơn.
Bài viết đã cung cấp thông tin về định nghĩa khái toán là gì, cách tính và kinh nghiệm khái toán sơ bộ tổng mức đầu tư. Độc giả quan tâm đến bất động sản và các lĩnh vực liên quan có thể tiếp tục theo dõi các bài viết trên website Batdongsan.com.vn.
Hà Linh
Để có cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về các vấn đề liên quan đến xây dựng, mời bạn khám phá thêm nội dung trong chuyên mục Kiến Trúc & Xây Dựng.