Việc nắm rõ các chỉ số diện tích xây dựng như GFA, NFA, CFA đóng vai trò cốt yếu trong đánh giá tiềm năng bất động sản, đặc biệt là các dự án văn phòng cho thuê. Bài viết sẽ khai thác sâu hơn về định nghĩa và ý nghĩa của GFA, giúp bạn đọc có cái nhìn toàn diện, cũng như định hướng đầu tư hiệu quả cùng NHATO Hoàng Đức.
1. Tìm Hiểu GFA, NFA, CFA Trong Xây Dựng
Các thuật ngữ GFA, NFA/NSA và CFA là những khái niệm cơ bản nhưng quan trọng trong ngành xây dựng, đặc biệt khi đánh giá các dự án bất động sản như sàn văn phòng cho thuê.
GFA Là Gì?
GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn của một công trình, bao gồm tất cả các tầng như tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng GFA làm cơ sở để tính toán hiệu quả sử dụng đất. Theo quy định tại Công văn 601/BXD-HĐXD, GFA không bao gồm diện tích bãi đậu xe, hành lang giao thông, khu vực kỹ thuật, khu vực lắp đặt cơ điện tử, mái, và sân vườn trên không kết nối trực tiếp với các khu nhà.
GFA là tổng diện tích mặt sàn cần xây dựng
Ý Nghĩa GFA Trong Xây Dựng
Chỉ số GFA có tác động lớn đến cảnh quan đô thị. Các chủ đầu tư thường mong muốn GFA cao để tối đa hóa diện tích xây dựng, trong khi cơ quan quản lý lại muốn kiểm soát chỉ số này để đảm bảo các yếu tố quy hoạch khác như khoảng lùi, không gian xanh, hạ tầng giao thông. Do đó, việc có tiêu chuẩn rõ ràng để khống chế GFA là cần thiết.
Với những công trình lớn, việc tính toán GFA rất cần thiết
NFA Là Gì?
NFA/NSA (Net Floor Area/Net Saleable Area) là diện tích sàn sử dụng thực tế hoặc diện tích sàn kinh doanh. Có hai cách tính NFA chính: theo tim tường và theo thông thủy. Diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế, không bao gồm tường bao, tường ngăn giữa các căn hộ, cột chịu lực và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
NFA/NSA hay còn gọi biết đến là diện tích sàn kinh doanh
Ý Nghĩa NFA Trong Xây Dựng
Việc đo lường theo tim tường giúp minh bạch quyền sở hữu nhưng có thể gây thiệt thòi cho người mua nếu căn hộ có nhiều cột chịu lực hoặc hộp kỹ thuật. Ngược lại, diện tích thông thủy phản ánh chính xác diện tích sử dụng thực tế mà người mua bỏ tiền ra. Tuy nhiên, người mua nhà thường chỉ chú ý đến diện tích ghi trên hợp đồng, dẫn đến rủi ro bị thiệt nếu không hiểu rõ sự khác biệt giữa các cách tính diện tích này.
NFA trong xây dựng có ý nghĩa như thế nào?
CFA Là Gì?
CFA (Construction Floor Area) là diện tích sàn điều hòa, tức là tổng diện tích không gian bên trong tòa nhà được tính đến bề mặt ngoài của tường bao. Để tính CFA, cần xác định diện tích sàn chính xác và các khu vực không gian bên trong được sử dụng.
Cách Tính Diện Tích CFA
- Xác định diện tích mặt sàn: Bao gồm diện tích của tất cả các không gian chức năng như phòng tắm, bếp, phòng giặt ủi.
- Trừ đi các khu vực không tính vào CFA: Bao gồm tường, cột, khoảng trống giữa các tầng, phòng kỹ thuật (thang máy, bể nước, hệ thống thông gió, điện).
- Trừ đi diện tích đồ đạc cố định: Bàn, ghế sofa, kệ sách, cây cảnh không nằm trên sàn.
- Tổng diện tích còn lại là CFA: Đây là diện tích sàn thực tế mà hệ thống điều hòa cần bao phủ, phục vụ cho mục đích sinh hoạt và làm việc. Các không gian trống không sử dụng thường không được tính vào CFA.
CFA trong xây dựng là diện tích sàn điều hòa.
2. Cách Tính GFA Trong Xây Dựng
Công thức tính GFA cơ bản là: GFA = Z x H, trong đó H là số tầng và Z là diện tích sàn của mỗi tầng (trừ đi không gian công cộng).
Ngoài ra, cách tính diện tích sàn xây dựng (thường được nhà thầu áp dụng) bao gồm diện tích sử dụng và các phần phụ trợ:
Diện tích sử dụng = Diện tích sàn sử dụng + Phần diện tích khác (móng, mái, sân, tầng hầm,…)
Chi tiết cách tính các phần phụ trợ:
- Phần mái:
* Lát gạch: 10% diện tích sàn sử dụng.
* Bê tông cốt thép, không lát gạch: 50% diện tích sàn sử dụng.
- Phần sân:
* Diện tích ≤ 20m2, có tường rào, cột, lát nền: 100% diện tích sàn sử dụng.
* Diện tích < 40m2: 70% diện tích sàn sử dụng.
* Diện tích ≥ 40m2, lát gạch, có tường rào, cột: 50% diện tích sàn sử dụng.
- Phần móng:
* Móng đơn: 30% diện tích sàn sử dụng.
* Móng băng: 50% diện tích sàn sử dụng.
* Móng đài trên nền bê tông cốt thép: 35% diện tích sàn sử dụng.
* Gia cố bằng bê tông cốt thép: 20% diện tích sàn sử dụng.
- Diện tích sàn:
* Có mái che: 100% diện tích sàn sử dụng.
* Không mái che, lát gạch: 50% diện tích sàn sử dụng.
* Diện tích 8m2: 50% diện tích sàn sử dụng.
GFA là một chỉ số quan trọng trong xây dựng, đòi hỏi sự tính toán chính xác. Hiểu rõ GFA và các thuật ngữ liên quan như NFA, CFA sẽ giúp cung cấp kiến thức nền tảng hữu ích trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng.
Hy vọng với những thông tin trên, bạn đã nắm rõ hơn về GFA và các thuật ngữ liên quan. Để tìm hiểu sâu hơn về các chủ đề thiết kế và xây dựng, đừng quên khám phá chuyên mục Kiến Trúc & Xây Dựng của chúng tôi.
