Khái niệm bất động sản đã quen thuộc, nhưng liệu bạn đã hiểu rõ về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, vốn đang thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường? Đây không chỉ đơn thuần là nơi lưu trú mà còn là cơ hội đầu tư sinh lời hấp dẫn. Hãy cùng NHATO Review khám phá những điểm mấu chốt để đầu tư hiệu quả vào phân khúc này.
Bất động sản nghỉ dưỡng là gì?
Bất động sản, hay còn gọi là địa ốc, nhà đất, là một khái niệm pháp lý bao gồm đất đai cùng các tài sản gắn liền vĩnh viễn với nó như nhà cửa, gara, công trình xây dựng, hoặc các nguồn tài nguyên dưới lòng đất như khoáng sản, dầu khí. Các cấu trúc có thể tháo dỡ và di chuyển như nhà tạm hay nhà di động không được xem là bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, cùng các tài sản khác được pháp luật quy định là bất động sản.
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tóm lại, bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời, bao gồm đất và mọi thứ gắn liền không thể tách rời, với vị trí được xác định rõ ràng.
Bất động sản nghỉ dưỡng (resort real estate) là những sản phẩm bất động sản được phát triển tại các điểm du lịch, khu nghỉ dưỡng, nhằm cung cấp dịch vụ lưu trú, thương mại và nâng cao trải nghiệm cho du khách. Các loại hình phổ biến bao gồm biệt thự biển, biệt thự trên đồi, mini hotel, shophouse và căn hộ khách sạn. Những sản phẩm này thường được bán cho các nhà đầu tư cá nhân hoặc doanh nghiệp.
Bất động sản nghỉ dưỡng tập trung vào việc cung cấp dịch vụ lưu trú và thương mại, nhằm mang lại trải nghiệm và tiện ích tối ưu cho du khách.
Bất động sản nghỉ dưỡng được xem là sự kết hợp giữa sản phẩm nghỉ dưỡng và hoạt động kinh doanh, đóng vai trò như một “ngôi nhà thứ hai” đồng thời là một “doanh nghiệp tự động” cho nhà đầu tư. Có hai hình thức đầu tư chính: chủ đầu tư thuê lại để vận hành và chia sẻ lợi nhuận theo thỏa thuận, hoặc nhà đầu tư tự kinh doanh và thu lợi nhuận. Tại Việt Nam, hình thức chủ đầu tư thuê lại và chia sẻ lợi nhuận phổ biến hơn.
Cách thức hoạt động của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng
Nguồn lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu đến từ hoạt động khai thác cho thuê. Nhiều chủ đầu tư cam kết tỷ suất sinh lời hấp dẫn, thường dao động từ 8% đến 12%. Nhà đầu tư có hai lựa chọn về phương thức kinh doanh: tự vận hành hoặc ủy thác cho thuê. Mỗi phương thức đều có những ưu điểm riêng, phụ thuộc vào đặc điểm của dự án và chủ đầu tư.
- Tự kinh doanh: Nhà đầu tư hưởng toàn bộ lợi nhuận từ việc cho thuê nhưng phải chịu trách nhiệm tìm kiếm khách hàng và quản lý vận hành.
- Ủy thác cho thuê: Nhà đầu tư nhận lợi nhuận theo tỷ lệ chia sẻ (thường là 85:15 hoặc 80:20) mà không cần lo lắng về việc tìm khách hay quản lý. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả, việc lựa chọn dự án từ chủ đầu tư uy tín và đơn vị vận hành chuyên nghiệp là vô cùng quan trọng.
Những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay
Condotel
Condotel, viết tắt của “condo & hotel”, là loại hình căn hộ khách sạn. Về bản chất, đây là một căn hộ cao cấp được vận hành theo mô hình khách sạn, thường tọa lạc tại các thành phố lớn hoặc các khu nghỉ dưỡng trọng điểm.
Condotel kết hợp cả chức năng của căn hộ và khách sạn. Thiết kế bao gồm đầy đủ tiện nghi như một căn hộ (bếp, phòng ngủ, phòng khách) nhưng được hưởng các dịch vụ tiện ích của khách sạn như nhà hàng, dịch vụ phòng 24/7, dịch vụ thư tín, hộp đêm, câu lạc bộ sức khỏe và hồ bơi. Điểm khác biệt cốt lõi là condotel cho phép người mua sở hữu toàn quyền căn hộ để ở hoặc cho thuê. Khác với căn hộ thông thường, condotel yêu cầu một đơn vị quản lý chuyên nghiệp để điều hành hoạt động cho thuê và vận hành hàng ngày.
Condotel mang đến sự tiện nghi của căn hộ và dịch vụ chuyên nghiệp của khách sạn.
Chủ sở hữu condotel có thể là nhà đầu tư, khách du lịch, doanh nhân thành đạt hoặc tầng lớp trung lưu. Tại Việt Nam, condotel mới phát triển mạnh mẽ từ năm 2017 và còn đối mặt với nhiều thách thức pháp lý, ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Sự chưa rõ ràng về quy định pháp lý và mục đích sử dụng khiến việc cấp sổ hồng cho condotel gặp khó khăn.
Biệt thự nghỉ dưỡng
Biệt thự nghỉ dưỡng (villa) là những căn nhà cao cấp với diện tích rộng, thường đi kèm sân vườn và mang phong cách thiết kế đặc trưng. Biệt thự thường được hiểu là nhà ở riêng lẻ, có sân vườn, tường rào và lối ra vào riêng biệt. Đây là phân khúc bất động sản cao cấp, nhắm đến đối tượng có tiềm lực tài chính vững mạnh. Theo kiến trúc và thiết kế, biệt thự được phân loại thành biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự tứ lập và biệt thự liền kề.
- Biệt thự biển: Xây dựng gần các bãi biển đẹp tại các khu du lịch phát triển, trang bị đầy đủ tiện nghi như biệt thự thông thường, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của chủ sở hữu và du khách.
- Biệt thự đồi, núi: Tọa lạc tại các khu du lịch sinh thái trên đồi hoặc sườn núi, thiết kế tận dụng tối đa cảnh quan thiên nhiên, không gian xanh và không khí trong lành.
- Biệt thự ven sông, hồ: Xây dựng tại các khu vực có cảnh quan sông, hồ đẹp, thường được cho là nơi hội tụ sinh khí và phong thủy tốt.
Nhà phố thương mại (Shophouse)
Nhà phố thương mại, hay còn gọi là shophouse, là loại hình bất động sản kết hợp nhiều công năng, vừa là nơi ở, vừa là cửa hàng kinh doanh, mang đến mô hình nhà ở và kinh doanh mới.
Biệt thự thương mại (Shop villa)
Biệt thự thương mại, hay còn gọi là shop villa, là sự nâng cấp từ mô hình shophouse, kết hợp hài hòa giữa chức năng kinh doanh và sinh hoạt gia đình. Loại hình này nhắm đến đối tượng khách hàng cao cấp hơn, thường xuất hiện tại các khu dân cư VIP hoặc các khu du lịch nghỉ dưỡng sầm uất.
Khách sạn nhỏ (Boutique hotel, mini hotel)
Khách sạn nhỏ, hay còn gọi là boutique hotel hoặc mini hotel, là những khách sạn có quy mô nhỏ, thường có từ 10 đến 100 phòng, nổi bật với phong cách thiết kế độc đáo và mang tính nghệ thuật cao.
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần chú ý những gì?
Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng mang lại tiềm năng kinh tế lớn nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố sau:
Vấn đề pháp lý
Giống như mọi loại hình đầu tư bất động sản khác, pháp lý là yếu tố then chốt và quan trọng nhất. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, không vướng mắc tranh chấp đất đai. Những dự án gặp vấn đề về pháp lý, ví dụ như chưa hoàn thiện sổ đỏ, sẽ gây khó khăn trong quản lý, vận hành và thực hiện các thủ tục hành chính, do đó làm giảm sức hấp dẫn và tăng rủi ro cho nhà đầu tư.
Vì vậy, trước khi rót vốn, nhà đầu tư cần thẩm định kỹ lưỡng thông tin quy hoạch, tính pháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư.
Vị trí dự án
Vị trí là một yếu tố cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Một dự án có vị trí đẹp, giao thông thuận tiện có khả năng thu hút lượng lớn khách hàng. Để đạt hiệu quả kinh doanh tối ưu, dự án cần được xây dựng tại những địa điểm đắc địa, sở hữu những ưu điểm độc đáo, hấp dẫn du khách và tạo lợi thế cạnh tranh. Tại Việt Nam, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường tập trung tại các tỉnh có ngành du lịch phát triển hoặc các khu vực trung tâm, vùng cao có cảnh quan thiên nhiên đặc trưng. Xu hướng trong tương lai cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không chỉ giới hạn ở các vùng biển mà còn phát triển mạnh mẽ ở các khu vực rừng núi, đồi cao, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng và trải nghiệm thiên nhiên ngày càng tăng của du khách.
Biệt thự biển tại Phú Quốc là một ví dụ về bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.
Tính thanh khoản của sản phẩm
Bên cạnh pháp lý và vị trí, tính thanh khoản của sản phẩm cũng là một yếu tố cần được xem xét cẩn trọng. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng về lợi nhuận kỳ vọng so với số vốn bỏ ra để xác định tính xứng đáng của khoản đầu tư. Ví dụ, với căn hộ khách sạn condotel, nếu mức giá giao dịch quá cao (ví dụ 80-90 triệu đồng/m2), tổng số vốn đầu tư sẽ lớn, dẫn đến khoản chênh lệch lợi nhuận thu về có thể không đáng kể.
Chất lượng và tiện ích dự án
Mục tiêu cốt lõi của bất động sản nghỉ dưỡng là đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng và thư giãn. Do đó, không gian dự án, từ thiết kế cảnh quan đến tiện ích, cần đảm bảo sự tiện nghi, thoải mái và mang lại cảm giác dễ chịu cho du khách. Hầu hết các khu nghỉ dưỡng hiện đại tích hợp đa dạng tiện ích như hồ bơi, dịch vụ spa, nhà hàng, khu vui chơi giải trí và mua sắm, nhằm đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ chuyên nghiệp và chăm sóc khách hàng tận tình là những yếu tố quan trọng giúp dự án tạo ấn tượng tốt và thu hút du khách.
(Tổng hợp)
Để hiểu rõ hơn về các loại hình bất động sản cao cấp và những cơ hội đầu tư tiềm năng, hãy khám phá thêm trong chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.