Thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự sôi động chưa từng có nhờ vào những lợi thế về nhân lực và vị trí chiến lược của Việt Nam. Để hiểu rõ hơn về những yếu tố tạo nên sức hút này, hãy cùng NHATO Hoàng Đức khám phá sâu hơn về lĩnh vực quan trọng này.
Bất động sản công nghiệp là gì?
Bất động sản công nghiệp bao gồm các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất, như khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê và khu đô thị tích hợp. Loại hình này gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp, thường được nhà đầu tư thuê lại từ Nhà nước theo quy định của Luật Đất đai. Cụ thể, nhà đầu tư có thể thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước khuyến khích đầu tư bằng cách miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng dùng chung trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất.
Động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào nhiều yếu tố thuận lợi.
Nguyên nhân chủ quan
Việt Nam sở hữu nguồn lao động trẻ, dồi dào với chi phí cạnh tranh, đồng thời trình độ chuyên môn ngày càng được nâng cao, thu hút các tập đoàn sản xuất lớn. Khả năng ngoại ngữ của lực lượng lao động, đặc biệt là tiếng Trung, Nhật, Hàn, đáp ứng tốt nhu cầu của các doanh nghiệp quốc tế, tạo lợi thế so sánh so với các quốc gia khác trong khu vực.
Bên cạnh đó, giá thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam tương đối thấp so với mặt bằng chung của Đông Nam Á, chỉ bằng khoảng 60-70%. Sự phát triển của các phân khúc cho thuê kho và nhà xưởng xây sẵn cũng góp phần thúc đẩy thị trường. Dự báo, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các thị trường trọng điểm như miền Bắc và miền Nam.
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với các chính sách ưu đãi đầu tư hấp dẫn, bao gồm việc giảm thiểu rào cản thuế quan và tinh gọn thủ tục hành chính, đã tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam.
Hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông và các tiện ích đi kèm ngày càng được chú trọng đầu tư và nâng cấp, giúp kết nối hiệu quả các khu vực sản xuất với thị trường tiêu thụ, tối ưu hóa chuỗi cung ứng.
Khu công nghiệp VSIP I – Bình Dương
Nguyên nhân khách quan
Việc Việt Nam tham gia vào nhiều Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) đã mở ra những cơ hội lớn, thúc đẩy xuất khẩu và thu hút đầu tư. Các hiệp định này giúp xóa bỏ rào cản thuế quan, đồng thời tạo điều kiện cho việc trao đổi khoa học kỹ thuật, nâng cao giá trị sản phẩm xuất khẩu.
Cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung đã thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia xem xét lại chuỗi cung ứng và kế hoạch sản xuất, dẫn đến xu hướng dịch chuyển nhà máy sang các quốc gia an toàn và có chi phí cạnh tranh hơn. Việt Nam, đặc biệt là các tỉnh phía Bắc gần Trung Quốc, được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho làn sóng dịch chuyển này. Các địa phương như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Nam Định đang nổi lên như những trung tâm thu hút đầu tư mới, góp phần làm sôi động thị trường bất động sản công nghiệp.
Ưu, nhược điểm của bất động sản công nghiệp
Ưu điểm
Nhu cầu thuê ngày càng tăng: Việt Nam, với chính sách mở cửa, khả năng kiểm soát dịch bệnh tốt và lợi thế từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp quốc tế. Điều này dẫn đến nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi trong các khu công nghiệp tăng cao, tác động tích cực đến giá thuê đất.
Giá thuê đất tăng theo thời gian: Dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận mức tăng trưởng về giá thuê. Theo thống kê quý 1/2021, giá thuê đất trung bình tại các khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đã đạt mức cao mới, tăng khoảng 8,1% so với cùng kỳ năm trước, mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Nhược điểm
Yêu cầu quỹ đất lớn: Việc quy hoạch và tìm kiếm quỹ đất đủ rộng để phát triển các khu công nghiệp hiện đang gặp nhiều thách thức do hạn chế về nguồn cung đất.
Đòi hỏi vốn đầu tư lớn và năng lực quản lý cao: Xây dựng và vận hành khu công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn tài chính mạnh mẽ, kinh nghiệm quản lý chuyên sâu và khả năng khai thác hiệu quả. Không phải chủ đầu tư nào cũng đáp ứng được các yêu cầu khắt khe này.
Thời gian thu hồi vốn dài: So với các loại hình bất động sản khác, bất động sản công nghiệp thường có chu kỳ thu hồi vốn kéo dài, có thể lên đến 10 năm trước khi bắt đầu tạo ra lợi nhuận ổn định.
Thủ tục pháp lý phức tạp: Quy trình xét duyệt và cấp phép đầu tư cho các dự án khu công nghiệp thường kéo dài, từ 2-3 tháng cho thủ tục phê duyệt đến khoảng 2 năm để dự án đi vào hoạt động ổn định.
Những vùng đất có tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp
Tính đến cuối tháng 2/2021, Việt Nam có 370 khu công nghiệp với tổng diện tích tự nhiên khoảng 115,2 nghìn ha, trong đó đất công nghiệp chiếm gần 73,3 nghìn ha. Trong số đó, 284 khu công nghiệp đang hoạt động với diện tích đất công nghiệp 55,9 nghìn ha, và 86 khu đang xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của đất công nghiệp cho thuê là 57,8%, và 71,7% đối với các khu công nghiệp đã giải phóng mặt bằng và đi vào hoạt động.
Các khu công nghiệp phân bổ trên 61 tỉnh, thành phố, tập trung chủ yếu ở các vùng kinh tế trọng điểm. Miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ. Do quỹ đất tại Hà Nội ngày càng cạn kiệt và giá thuê cao, các doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh vùng ven có hạ tầng đồng bộ và chính sách ưu đãi tốt. Giá chào thuê đất khu công nghiệp trung bình ở miền Bắc khoảng 78,3 USD/m2/chu kỳ thuê.
Tương tự, miền Nam cũng ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Dương, Đồng Nai. TP.HCM dẫn đầu về tốc độ tăng giá thuê nhà xưởng, kho hàng với mức 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An đứng thứ hai với 120 USD/m2/chu kỳ thuê, theo sau là Bình Dương và Đồng Nai với mức giá khoảng 90-106 USD/m2/chu kỳ thuê.
Hiện nay, nhu cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang tăng nhanh. Tuy nhiên, việc đầu tư ồ ạt vào cơ sở hạ tầng công nghiệp mà thiếu các tiện ích đi kèm phục vụ người lao động có thể làm giảm sức cạnh tranh so với các quốc gia lân cận. Khi đời sống xã hội phát triển, các công ty ngày càng ưu tiên lựa chọn địa điểm có đầy đủ tiện ích như y tế, thương mại, giáo dục để đảm bảo chất lượng cuộc sống cho nhân viên. Do đó, các chủ đầu tư khu công nghiệp cần chú trọng huy động vốn để xây dựng hạ tầng đồng bộ, kết nối với các khu chức năng khác, từ đó nâng cao giá trị và sức hút của dự án, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội địa phương.
Khánh An (tổng hợp)
Để hiểu rõ hơn về các loại hình bất động sản cao cấp và những cơ hội đầu tư hấp dẫn, hãy khám phá thêm tại chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.