Nhu cầu thuê phòng tăng cao tại các thành phố lớn dẫn đến sự xuất hiện của nhiều phòng trọ diện tích nhỏ, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Thực trạng này đặt ra câu hỏi về tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho các căn phòng, vốn đang thiếu quy định chặt chẽ, tạo cơ hội để bạn tìm hiểu sâu hơn về các yếu tố quan trọng khi lựa chọn nơi ở qua Website NHATO.
Chưa Có Tiêu Chuẩn Về Diện Tích Phòng Trọ Tối Thiểu
Sự gia tăng nhanh chóng của các khu nhà trọ và phòng cho thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Tuy nhiên, công tác quản lý hoạt động kinh doanh nhà trọ còn bộc lộ nhiều hạn chế. Đặc biệt, các mô hình cho thuê tự phát, xây dựng không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng kém và thiếu tiện ích đang trở nên phổ biến. Tình trạng phòng trọ chật hẹp, được ví như “bao diêm”, đã trở thành thực tế quen thuộc đối với sinh viên và người lao động. Một số chủ nhà trọ vì chạy theo lợi nhuận đã bất chấp cơi nới công trình, sai quy hoạch, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cháy nổ. Khó khăn trong việc quản lý xuất phát từ việc chưa có quy định thống nhất về diện tích phòng trọ tối thiểu.
Một dãy phòng trọ cấp 4 tại Đồng Nai. Nguồn: Việt Anh House
Các chuyên gia nhấn mạnh sự cần thiết của việc ban hành các quy định cụ thể về diện tích và tiện ích cơ bản cho hoạt động xây dựng và kinh doanh nhà trọ. Điều này không chỉ giúp công tác quản lý trở nên chặt chẽ và hiệu quả hơn mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người lao động thu nhập thấp và cải thiện mỹ quan đô thị.
Năm 2022, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất Bộ Xây dựng bổ sung tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ vào Dự thảo Tiêu chuẩn Việt Nam Nhà ở riêng lẻ – Yêu cầu chung về thiết kế nhằm khắc phục những bất cập trong quản lý hoạt động kinh doanh nhà trọ.
Trước đây, Thông tư số 20/2016/TT-BXD từng quy định về tiêu chuẩn tối thiểu cho phòng ở, bao gồm diện tích sử dụng không dưới 10m², diện tích sử dụng bình quân không dưới 5m²/người, và yêu cầu phòng ở phải có cửa sổ đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên. Tuy nhiên, Thông tư này đã được thay thế bởi Thông tư 09/2021/TT-BXD, mà trong đó không còn quy định cụ thể về tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho phòng ở, bao gồm cả phòng trọ cho thuê.
HoREA đề xuất quy định diện tích phòng ở không được nhỏ hơn 10m² hoặc 15m², với chiều rộng thông thủy tối thiểu 2,4m và chiều cao thông thủy tối thiểu 2,7m. Mức diện tích sử dụng bình quân đề xuất là 5 – 7,5m²/người. Lối đi giữa hai dãy nhà trọ cần đạt tối thiểu 2-2,2m. Đối với các khu nhà trọ có từ 10 phòng trở lên, HoREA kiến nghị cần có phòng sinh hoạt chung, trang bị tối thiểu một phương tiện nghe nhìn kết nối Internet.
Bắt đầu từ tháng 3/2023, UBND TP. Hà Nội đã tiến hành lấy ý kiến để hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết quy định về diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ trên địa bàn thành phố.
Theo dự thảo, Hà Nội dự kiến quy định diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú tại các khu vực nội thành (12 quận) là 15m² và tại khu vực ngoại thành (18 huyện, thị xã) là 8m². Khái niệm diện tích nhà ở tối thiểu này được tính theo mét vuông sàn cho mỗi người thuê, mượn hoặc ở nhờ. Chính quyền TP. Hà Nội kỳ vọng quy định này sẽ góp phần ổn định an ninh trật tự và đảm bảo an sinh xã hội.
Nếu quy định này được thông qua, người thuê nhà sẽ cần đảm bảo diện tích phòng trọ tối thiểu 15m² tại khu vực nội thành và 8m² tại khu vực ngoại thành để có thể đăng ký thường trú. Thông tin này nhận được sự quan tâm lớn từ cả các cá nhân, hộ gia đình kinh doanh cho thuê nhà trọ và người thuê nhà.
Nên Xây Phòng Trọ Diện Tích Bao Nhiêu M2 Là Hợp Lý?
Kinh doanh cho thuê nhà trọ, phòng trọ từ lâu đã được xem là một kênh đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận ổn định, an toàn và ít rủi ro. Đối với những ai có ý định xây phòng trọ cho thuê nhưng còn băn khoăn về diện tích phù hợp, bài viết sẽ cung cấp những thông tin hữu ích.
Mặc dù chưa có tiêu chuẩn diện tích phòng cho thuê cụ thể, chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng mô hình kinh doanh và diện tích khu đất để xác định diện tích xây phòng trọ tối ưu. Tùy thuộc vào quy mô và vị trí, sẽ có những khác biệt nhất định, tuy nhiên, đa số các phòng trọ hiện nay tại Việt Nam có diện tích dao động từ 12 – 25m², đáp ứng nhu cầu cho 1 đến 4 người ở.
Dãy phòng trọ nhiều tầng mới xây. Nguồn: Vnexpress
Diện Tích Phòng Trọ Phù Hợp Với Nhà Cấp 4
Phòng trọ cấp 4 thường được xây dựng theo dạng dãy, các phòng nối liền nhau, với thiết kế đơn giản, có thể khép kín hoặc không. Mô hình này có chi phí đầu tư không quá cao, dễ cho thuê và quản lý, nên được nhiều chủ đầu tư ưa chuộng.
Các loại hình phòng trọ cấp 4 phổ biến bao gồm:
- Phòng trọ cấp 4 không có gác xép.
- Phòng trọ cấp 4 có gác sàn gỗ.
- Phòng trọ cấp 4 có gác sàn cemboard, phủ simili.
- Phòng trọ cấp 4 có gác bê tông đúc giả, lát gạch.
- Phòng trọ cấp 4 có gác bê tông đúc thật, lát gạch.
Mẫu phòng trọ cấp 4 có gác lửng. Nguồn: Trần Anh Group
Diện tích phổ biến cho phòng trọ cấp 4 là 15m² đối với phòng có gác xép và 20m² đối với phòng không có gác xép. Phòng trọ có gác xép thường được đánh giá cao về tính tối ưu hóa không gian, cho phép xây được nhiều phòng hơn trên cùng một diện tích đất. Loại phòng này cũng được người thuê ưa chuộng vì dễ dàng bố trí nội thất và phân chia không gian chức năng.
Ngoài ra, phòng trọ khép kín, tích hợp đầy đủ bếp và nhà vệ sinh, cũng được nhiều người thuê tìm kiếm, giúp việc cho thuê trở nên nhanh chóng và dễ dàng hơn trong việc đàm phán giá. Với thiết kế hợp lý, diện tích 15-20m² là đủ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của người thuê.
Diện Tích Phòng Trọ Phù Hợp Với Nhà Tầng
Bên cạnh mô hình dãy trọ cấp 4, nhiều chủ cho thuê đã lựa chọn xây dựng nhà tầng kiên cố và chia nhỏ thành các phòng cho thuê. Mô hình này đòi hỏi chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, đồng thời yêu cầu tính toán kỹ lưỡng về thiết kế, tận dụng mặt tiền, hướng gió, chiếu sáng, cũng như đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn, phòng cháy chữa cháy.
Các loại hình phòng trọ phổ biến trong nhà tầng bao gồm:
- Phòng trọ có gác xép.
- Phòng trọ không có gác xép.
- Phòng trọ lắp ghép nhiều giường (mô hình ký túc xá, sleepbox).
- Phòng trọ dạng chung cư mini.
- Phòng trọ thiết kế theo phong cách décor, đầy đủ nội thất và khép kín.
Một khu phòng trọ trong nhà tầng xây kiên cố, thường được gọi là chung cư mini. Nguồn: Vnexpress
Diện tích phòng trọ phù hợp trong nhà tầng thường dao động từ 15-25m². Một khu nhà trọ có thể cung cấp nhiều loại phòng với diện tích và thiết kế đa dạng, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách thuê khác nhau, từ người độc thân, sinh viên, nhóm bạn ở ghép đến các gia đình trẻ. Xu hướng thiết kế phòng trọ ngày càng đa dạng và đẹp mắt, mang đến nhiều lựa chọn cho các nhà đầu tư.
Chi Phí Xây Phòng Trọ Khoảng Bao Nhiêu Tiền?
Để lập dự trù chi phí xây phòng trọ, cần xem xét các khoản mục sau:
Chi Phí Thiết Kế
Tương tự như các công trình nhà ở khác, việc xây dựng phòng trọ cho thuê đòi hỏi phải có bản vẽ thiết kế. Chi phí thiết kế bao gồm phí thuê kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế để lên bản vẽ cho khu nhà trọ. Mức chi phí này có thể thay đổi tùy thuộc vào quy mô công trình, số lượng phòng, độ phức tạp của thiết kế và đơn giá dịch vụ tại từng địa phương.
Chi Phí Thi Công
Chi phí thi công là khoản tiền chi trả cho nhà thầu hoặc đơn vị xây dựng để thực hiện việc xây phòng trọ theo bản vẽ thiết kế. Chi phí này phụ thuộc vào số lượng, chất lượng vật liệu xây dựng, tiến độ thi công và đơn giá của đơn vị xây dựng.
Chi phí thi công là một phần trong chi phí xây phòng trọ. Nguồn: Kiến trúc Trường Sinh
Chi Phí Nội Thất
Chi phí nội thất bao gồm việc mua sắm và lắp đặt các thiết bị nội thất cho nhà trọ, phòng trọ cho thuê. Mức chi phí này có thể dao động tùy thuộc vào mô hình kinh doanh cho thuê và mức độ đầu tư. Ví dụ, xây dãy trọ cấp 4 với nội thất cơ bản (thiết bị điện, nước, vệ sinh, giường, bếp) sẽ có chi phí thấp hơn nhiều so với việc đầu tư phòng trọ đầy đủ nội thất décor cao cấp.
Tổng chi phí xây dựng phòng trọ là sự cộng hưởng của ba khoản chi phí trên, đồng thời cần dự trù thêm một khoản chi phí phát sinh trong quá trình thi công.
Hiện nay, nhiều đơn vị thi công xây dựng nhà ở cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói, bao gồm đầy đủ các chi phí. Theo khảo sát, đơn giá xây dựng phòng trọ trong năm 2023 dao động khoảng từ 2,6 – 3,5 triệu đồng/m². Chi phí xây dựng nhà trọ có thể được ước tính bằng cách nhân tổng diện tích xây dựng với đơn giá này.
Diện tích phòng trọ lớn và việc xây dựng kiên cố sẽ làm tăng chi phí xây dựng. Do đó, nhà đầu tư cần xác định rõ số lượng phòng, diện tích mỗi phòng, và mức độ hoàn thiện để cân đối chi phí cho phù hợp với tổng diện tích đất hiện có. Cần lưu ý rằng đây chỉ là ước tính và chi phí thực tế có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Hy vọng bài viết đã cung cấp những kiến thức hữu ích về diện tích phòng trọ, chi phí xây dựng và các vấn đề liên quan đến việc kinh doanh phòng trọ cho thuê.
Lan Chi
Để có thêm thông tin chi tiết và cập nhật về các quy định, kinh nghiệm xây dựng và thiết kế nhà ở, mời bạn khám phá chuyên mục Kiến Trúc & Xây Dựng.