Việc đền bù đất khi Nhà nước thu hồi để mở đường luôn là vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi sự minh bạch và công bằng. Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ quy trình xác định giá trị bồi thường, song trên thực tế, mỗi địa phương lại có những cách tiếp cận riêng để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Cùng NHATO Review khám phá những yếu tố then chốt quyết định mức đền bù, giúp bạn có cái nhìn toàn diện nhất.
Căn Cứ Xác Định Giá Đền Bù Đất Làm Đường
Việc xác định giá đền bù đất khi Nhà nước thu hồi để làm đường không áp dụng một mức giá cố định chung cho tất cả các trường hợp. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 74 và Khoản 3, Điều 114 của Luật Đất đai 2013, mức đền bù cụ thể sẽ do UBND cấp Tỉnh hoặc cơ quan tương đương ban hành quyết định tại thời điểm thu hồi đất.
UBND cấp Tỉnh hoặc cơ quan tương đương sẽ quyết định mức giá đền bù cho từng loại đất bị thu hồi để làm đường.
Để đưa ra mức giá đền bù chính xác, các tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định giá đất. Hội đồng này có nhiệm vụ thu thập thông tin về giá thị trường, rà soát cơ sở dữ liệu đất đai và lựa chọn phương án định giá phù hợp. Thành phần của Hội đồng thường bao gồm Chủ tịch UBND cấp Tỉnh làm Chủ tịch, đại diện các cơ quan liên quan và có thể có sự tham gia của các đơn vị tư vấn độc lập về định giá đất.
Cần lưu ý rằng, theo Điểm đ, Khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai 2013, người dân không có quyền thỏa thuận về giá đền bù đất khi Nhà nước thu hồi để làm đường, vì các định mức bồi thường đã được xây dựng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của họ.
Quy Trình Thu Hồi Đất Làm Đường
Việc hiểu rõ quy trình thu hồi đất làm đường là cần thiết để đảm bảo quyền lợi của người dân. Một quy trình thu hồi đất được thực hiện đúng và đầy đủ các bước sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đất. Trong trường hợp không đồng tình với giá đền bù hoặc quy trình không được tuân thủ, chủ đất có cơ sở để khiếu nại.
Quy trình thu hồi đất làm đường tại Việt Nam hiện nay bao gồm các bước chính sau:
Chính quyền sẽ thông báo giá đền bù cho chủ đất sau khi có quyết định thu hồi đất làm đường.
Bước 1: Thông Báo Thu Hồi Đất Cho Các Bên Liên Quan
Cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất là UBND các cấp. Thông báo này sẽ được gửi đến tất cả các chủ đất có đất thuộc diện thu hồi. Quyền hạn ban hành quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh có sự khác biệt:
- UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp chủ đất là công dân, tổ chức, cộng đồng dân cư Việt Nam. Họ cũng có thể thu hồi đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu hợp pháp tại Việt Nam.
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất đối với các tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, UBND cấp tỉnh là đơn vị duy nhất có quyền thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn do mình quản lý.
Bước 2: Tiến Hành Kiểm Kê Đất Đai, Tài Sản Kèm Theo Đất
Sau khi nhận được quyết định thu hồi đất, chủ đất có trách nhiệm phối hợp với đơn vị được giao thực hiện kế hoạch thu hồi đất. Đơn vị này sẽ tiến hành đo đạc, kiểm đếm diện tích đất và các tài sản gắn liền với đất. Chủ đất nên có mặt để xác nhận biên bản kiểm kê.
Việc phối hợp này là bắt buộc. Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận quyết định thu hồi đất mà chủ đất không hợp tác, UBND cấp huyện hoặc tương đương có thể ra quyết định cho phép đơn vị giải phóng mặt bằng tiến hành kiểm đếm tài sản bắt buộc.
Bước 3: Xây Dựng, Thẩm Định Phương Án Đền Bù Cho Chủ Đất
Đơn vị thực hiện giải phóng mặt bằng sẽ xây dựng phương án đền bù, bao gồm các khoản bồi thường, hỗ trợ đời sống và phương án tái định cư (nếu có). Phương án này sau đó sẽ được trình UBND địa phương xem xét và lấy ý kiến người dân. Một số địa phương có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định lại dự thảo phương án đền bù.
Bước 4: Công Khai Phương Án Đền Bù Cho Chủ Đất
UBND ban hành quyết định thu hồi đất cũng là đơn vị công bố phương án đền bù. Đây là thời điểm chủ đất được biết chi tiết về giá đền bù đất làm đường.
Người dân sẽ được thông báo phương án đền bù trước khi giải phóng mặt bằng.
Thông báo này thường được niêm yết tại trụ sở UBND, nhà sinh hoạt cộng đồng và gửi trực tiếp đến từng chủ đất. Quyết định bồi thường sẽ nêu rõ các nội dung quan trọng như: mức bồi thường cụ thể, phương án hỗ trợ tái định cư (nếu có), thời gian và hình thức chi trả tiền đền bù, cũng như thời gian chủ đất cần bàn giao mặt bằng.
Bước 5: Tổ Chức Chi Trả Tiền Đền Bù Cho Chủ Đất
Theo Điều 93, Luật Đất đai 2013, việc chi trả tiền đền bù phải được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất chính thức.
Trường hợp chậm chi trả, người dân sẽ nhận được khoản bồi thường theo quy định, các khoản hỗ trợ khác và một khoản phí tính theo mức chậm nộp theo Luật Quản lý thuế. Nếu chủ đất không nhận tiền đền bù, số tiền này sẽ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước địa phương.
Cách Tính Giá Đền Bù Đất Làm Đường
Giá đền bù đất khi thu hồi để làm đường được áp dụng khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng của đất (ví dụ: đất nông nghiệp, đất ở). Công thức chung để tính tổng mức đền bù được xác định như sau:
Tổng mức đền bù = Diện tích đất bị thu hồi (m2) x Giá đền bù (VNĐ/m2).
Trong đó, “Giá đền bù” được tính bằng cách nhân “Giá đất do địa phương quyết định” với “Hệ số điều chỉnh”.
UBND cấp Tỉnh hoặc cơ quan tương đương sẽ công bố bảng giá đền bù cho từng loại đất, dựa trên giá thị trường và dữ liệu đất đai. Chủ đất có thể tham khảo bảng giá này tại cơ quan địa chính địa phương để ước tính khoản đền bù nhận được.
Tuy nhiên, Nhà nước chỉ đền bù cho diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất theo quy định. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, người dân sẽ không nhận được tiền đền bù đất mà có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào phần đất đó.
Giá Đền Bù Đất Làm Đường Cao Tốc
Các dự án đường cao tốc, đường vành đai thường nhận được sự quan tâm đặc biệt từ Nhà nước. Việc đền bù đất cho các dự án này tuân theo các quy định pháp luật, có thể có sự khác biệt so với đường giao thông thông thường.
Có hai trường hợp áp dụng mức đền bù khi thu hồi đất làm đường cao tốc:
- Theo Điều 79 Luật Đất đai 2013, nếu đất bị thu hồi để làm đường cao tốc đáp ứng đủ điều kiện nhận đền bù, mức giá áp dụng sẽ theo đơn giá bồi thường do UBND cấp Tỉnh hoặc tương đương ban hành.
- Theo Điều 77 Luật Đất đai 2013, nếu đất bị thu hồi để làm đường cao tốc nhưng chưa đủ điều kiện nhận đền bù theo quy định, Nhà nước sẽ chi trả đền bù theo giá đất nông nghiệp.
Trong trường hợp có nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi để làm đường cao tốc, chủ đất cũng sẽ được bồi thường theo đúng quy định pháp luật.
Người dân được đền bù cho các tài sản kèm theo đất nếu đất bị thu hồi để làm đường cao tốc.
Giá Đền Bù Đất Hành Lang Giao Thông
Đất hành lang giao thông là phần đất nằm dọc hai bên đường bộ, có chức năng đảm bảo an toàn giao thông. Nhà nước có chính sách đền bù cho chủ đất khi thu hồi đất thuộc hành lang giao thông.
Theo Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai 2013, chủ đất sẽ được xem xét đền bù nếu đất không thuộc diện Nhà nước cho thuê và trả tiền hàng năm, đồng thời đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) theo quy định.
- Đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp.
- Là đất nông nghiệp, được chủ đất sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 và có bằng chứng về việc sử dụng đất liên tục cho mục đích sản xuất nông nghiệp.
2 Phương Án Đền Bù Đất Làm Đường
Khi thu hồi đất để làm đường, Nhà nước có thể áp dụng các phương án đền bù linh hoạt tùy thuộc vào tình hình thực tế và loại đất bị thu hồi.
Phương Án Đền Bù Bằng Đất
Phương án này thường được ưu tiên áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất ở hoặc phần lớn diện tích đất nông nghiệp là nguồn thu nhập chính của người dân. Theo đó, người dân sẽ được giao một diện tích đất khác có cùng mục đích sử dụng với phần đất đã bị thu hồi. Nếu có sự chênh lệch về giá trị giữa hai mảnh đất, bên có liên quan sẽ thanh toán khoản tiền tương đương với mức chênh lệch đó.
Phương Án Đền Bù Bằng Tiền
Trong trường hợp địa phương không có đủ quỹ đất để thực hiện đền bù bằng đất, người dân sẽ nhận được một khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngoài hai phương án chính này, Nhà nước còn có các chính sách hỗ trợ bổ sung như hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống hoặc hỗ trợ đào tạo nghề. Thời gian nhận các khoản hỗ trợ này thường tỷ lệ thuận với diện tích đất bị thu hồi.
Sau khi bị thu hồi đất ở để làm đường, người dân có thể được bố trí đến sống tại các khu tái định cư (ảnh minh họa).
Ngoài Đền Bù Cho Đất Bị Thu Hồi Làm Đường Thì Người Dân Có Được Đền Bù Các Tài Sản Kèm Theo Đất Không?
Khi đất bị thu hồi để làm đường, nếu có các tài sản gắn liền với đất, chủ đất sẽ được bồi thường cho cả phần đất và các tài sản này. Mức bồi thường cho tài sản sẽ tuân theo quy định tại Điều 89, Luật Đất đai 2013:
Việc đền bù tài sản kèm theo đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố và quy định pháp luật.
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt phải tháo dỡ nhưng không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, chủ đất sẽ được bồi thường theo giá trị xây mới của công trình có tiêu chuẩn tương đương.
- Nếu nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và phải tháo dỡ, Nhà nước sẽ bồi thường thiệt hại thực tế.
- Các loại công trình khác không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ hoặc pháp luật chuyên ngành.
Người Dân Có Được Thỏa Thuận Về Giá Đền Bù Đất Làm Đường Không?
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước là đơn vị quyết định giá bồi thường về đất, do đó người dân không có quyền thỏa thuận về mức giá này.
Luật Đất đai khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Khi Nhà nước thu hồi đất vì các mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, người dân không phải là chủ sở hữu trực tiếp nên không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường.
Trong trường hợp chủ đất cảm thấy mức đền bù chưa thỏa đáng, họ có quyền khiếu nại đến UBND cấp huyện hoặc cơ quan tương đương theo quy định tại Điều 7, Luật Khiếu nại 2011.
Để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích về bất động sản và xây dựng, đừng ngần ngại khám phá sâu hơn trong chuyên mục Kiến Trúc & Xây Dựng.