Quyền sở hữu chung đối với bất động sản luôn tiềm ẩn những khúc mắc, đặc biệt là khi liên quan đến việc mua bán. Liệu khi tài sản có nhiều hơn một chủ sở hữu, việc chuyển nhượng có trở nên phức tạp hay không? Bài viết sẽ làm rõ quy định pháp luật hiện hành và những yếu tố cần cân nhắc khi một căn nhà thuộc sở hữu của nhiều người, đồng thời cung cấp thông tin hữu ích từ NHATO Review.
1. Nhà Đồng Sở Hữu Là Gì?
Theo Khoản 1 Điều 207 Bộ Luật Dân sự 2015, sở hữu chung là tình trạng một tài sản thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ thể. Do đó, nhà đồng sở hữu là bất động sản có từ hai chủ sở hữu trở lên, mỗi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung đó, trừ khi có thỏa thuận khác biệt hoặc quy định pháp luật riêng. Mức độ sở hữu của mỗi cá nhân có thể tương đương hoặc khác nhau.
Nhà đồng sở hữu có bán được không là một vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm. Ảnh: Linkedin
2. Quy Định Liên Quan Đến Nhà Đồng Sở Hữu
Bộ Luật Dân sự 2015, cụ thể từ Điều 216 đến Điều 220, đã thiết lập các quy định chi tiết về quyền quản lý, sử dụng, định đoạt và chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản chung. Việc tuân thủ các điều khoản này là cần thiết để bảo vệ lợi ích của tất cả các chủ sở hữu.
Quản Lý Tài Sản Chung
Điều 216 của Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rằng việc quản lý tài sản chung phải tuân theo nguyên tắc đã được các chủ sở hữu thống nhất. Tuy nhiên, các thỏa thuận riêng hoặc quy định pháp luật khác có thể thay đổi nguyên tắc này.
Sử Dụng Tài Sản Chung
Theo Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức tương ứng với phần sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác. Đối với sở hữu chung hợp nhất, tất cả các chủ sở hữu đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác và hưởng lợi từ tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận riêng.
Định Đoạt Tài Sản Chung
Quyền định đoạt tài sản chung được quy định rõ tại Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015:
- Mỗi chủ sở hữu chung có quyền định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
- Các chủ sở hữu chung có thể thỏa thuận về việc định đoạt tài sản chung hợp nhất hoặc tuân theo quy định của pháp luật.
- Khi một chủ sở hữu chung theo phần có ý định bán phần sở hữu của mình, các chủ sở hữu chung khác sẽ có quyền ưu tiên mua.
- Nếu chủ sở hữu chung muốn bán phần tài sản của mình và các chủ sở hữu khác không có nhu cầu mua, họ có quyền bán cho người khác sau khi đã thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện kèm theo trong vòng 3 tháng đối với bất động sản và 1 tháng đối với động sản, kể từ ngày nhận thông báo.
- Trong trường hợp quyền ưu tiên mua bị vi phạm, chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người mua. Yêu cầu này cần được thực hiện trong vòng 03 tháng kể từ ngày phát hiện vi phạm, và bên có lỗi gây thiệt hại phải chịu trách nhiệm bồi thường.
- Đối với bất động sản, nếu một chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu hoặc qua đời mà không có người thừa kế, phần quyền sở hữu đó sẽ thuộc về các chủ sở hữu chung còn lại, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng. Trong trường hợp cộng đồng, phần tài sản đó thuộc về Nhà nước.
- Đối với động sản, nếu một chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu hoặc qua đời mà không có người thừa kế, phần quyền sở hữu đó sẽ thuộc về các chủ sở hữu chung còn lại.
- Nếu tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản chung, việc xác lập quyền sở hữu sẽ tuân theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.
Việc định đoạt tài sản chung cần có sự thỏa thuận rõ ràng giữa các đồng sở hữu. Ảnh: Vietnamnet
Chia Tài Sản Thuộc Sở Hữu Chung
Theo Điều 219, việc chia tài sản thuộc sở hữu chung được thực hiện như sau:
- Mỗi chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu chia tài sản chung nếu tài sản đó có thể chia được.
- Nếu có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật yêu cầu duy trì tình trạng sở hữu chung trong một khoảng thời gian nhất định, thì quyền yêu cầu chia tài sản chỉ phát sinh khi hết thời hạn đó.
- Trong trường hợp tài sản chung không thể chia hiện vật, chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác.
- Nếu một chủ sở hữu chung có nghĩa vụ thanh toán mà tài sản riêng của họ không đủ, người có yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào quá trình chia, trừ khi có quy định khác của pháp luật.
- Nếu việc chia hiện vật không khả thi hoặc bị các chủ sở hữu chung khác phản đối, người yêu cầu có quyền yêu cầu chủ sở hữu bán phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Chấm Dứt Sở Hữu Chung
Điều 220 Bộ luật Dân sự quy định về các trường hợp chấm dứt sở hữu chung, bao gồm:
- Tài sản chung đã được chia hoặc không còn tồn tại.
- Toàn bộ tài sản chung thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu duy nhất.
- Các trường hợp khác được quy định bởi pháp luật.
3. Nhà Đồng Sở Hữu Có Bán Được Không?
Pháp luật hiện hành cho phép bán nhà ở thuộc sở hữu chung. Theo Điều 126 Luật Nhà ở 2014, việc bán nhà ở này đòi hỏi sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu. Trong trường hợp có bất kỳ chủ sở hữu nào không đồng ý, các chủ sở hữu còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung có quyền ưu tiên mua phần sở hữu của nhau. Nếu không ai trong số họ mua, căn nhà có thể được bán cho người khác.
Đồng thời, khi một chủ sở hữu chung bán phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, các chủ sở hữu còn lại sẽ có quyền ưu tiên mua. Nếu sau 30 ngày kể từ ngày chủ sở hữu gửi thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện kèm theo mà các chủ sở hữu còn lại không thực hiện quyền mua, thì chủ sở hữu đó có quyền bán cho người khác. Bất kỳ hành vi vi phạm quyền ưu tiên mua tài sản sở hữu chung nào cũng sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật, và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Câu trả lời cho câu hỏi nhà đồng sở hữu có bán được không là Có, với các điều kiện pháp lý nhất định. Ảnh: Sltrib.com
4. Thủ Tục Bán Đất Đồng Sở Hữu
Quy trình bán đất đồng sở hữu bao gồm các bước cơ bản sau:
Lập Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được lập giữa bên bán và bên mua, ghi rõ các thỏa thuận đã thống nhất. Hợp đồng này phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền tại địa phương nơi có đất giao dịch. Đặc biệt, hợp đồng cần có chữ ký xác nhận sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung còn lại.
Chuẩn Bị Hồ Sơ Sang Tên Sổ Đỏ
Hồ sơ cần thiết để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thửa đất đồng sở hữu.
- Xác nhận tình trạng đất không có tranh chấp.
- Căn cước công dân và giấy xác nhận thông tin về cư trú của tất cả các đồng sở hữu.
- Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân (nếu độc thân) hoặc Giấy chứng nhận kết hôn của tất cả đồng sở hữu.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (nếu có).
- Văn bản đề nghị miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm (nếu có).
Tải Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK
Nộp Hồ Sơ
Hồ sơ đã chuẩn bị cần được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất giao dịch. Sau khi tiếp nhận và kiểm tra, nếu hồ sơ đủ điều kiện, người nộp sẽ nhận giấy hẹn và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nếu hồ sơ có sai sót, cán bộ sẽ hướng dẫn để hoàn thiện trong vòng 3 ngày làm việc.
Giải Quyết Và Trả Kết Quả
Sau khi hồ sơ được xác minh là hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xác nhận biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận mới. Thông tin biến động sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Giấy chứng nhận sẽ được trả cho người sử dụng đất theo lịch hẹn.
Thủ tục sang tên sổ đỏ là bước quan trọng trong quy trình mua bán đất đồng sở hữu. Ảnh: vtv.vn
5. Thủ Tục Đứng Tên Đồng Sở Hữu Đất
Để thiết lập quyền sử dụng đất đồng sở hữu, các chủ thể cần thực hiện thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ, ghi rõ tên của tất cả những người sở hữu. Nếu việc sở hữu chung phát sinh từ giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng, cần lập hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng có công chứng.
Sau đó, các bước sau đây cần được thực hiện để đăng ký đồng sở hữu đất:
Chuẩn Bị Hồ Sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK.
- Hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó.
Nộp Hồ Sơ
Hồ sơ đầy đủ sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận/thị xã/thành phố hoặc bộ phận một cửa, hoặc UBND cấp xã nơi có đất giao dịch. Sau khi hồ sơ được tiếp nhận và xác nhận hợp lệ, người sử dụng đất sẽ nhận giấy hẹn và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trường hợp hồ sơ thiếu sót, cán bộ sẽ hướng dẫn hoàn thiện.
Trả Kết Quả
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào sổ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Thời gian giải quyết và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Không quá 10 ngày làm việc đối với hồ sơ hợp lệ.
- Không quá 20 ngày làm việc đối với các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ, Tết.
6. Những Câu Hỏi Khác Về Nhà Đồng Sở Hữu
Bên cạnh thắc mắc về việc bán nhà đồng sở hữu, có nhiều câu hỏi khác liên quan đến loại hình sở hữu này được độc giả quan tâm:
Nhà Đồng Sở Hữu Có Tách Sổ Riêng Được Không?
Việc tách sổ riêng cho một trong các chủ sở hữu chung là có thể thực hiện được. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung còn lại và phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về tách thửa. Sau khi tách thửa, chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho phần đất đã tách.
Mua Nhà Đồng Sở Hữu Có Sang Tên Được Không?
Theo Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất hoặc nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong nhóm, hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp. Ngoại lệ là trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Do đó, để sang tên Sổ hồng đồng sở hữu, cần có sự đồng thuận của tất cả người đồng sở hữu. Nếu có bất kỳ sự không đồng ý nào, chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Nhà Đồng Sở Hữu Có Vay Ngân Hàng Được Không?
Pháp luật hiện hành không có quy định cấm việc thế chấp nhà hoặc đất đồng sở hữu để vay vốn ngân hàng. Do đó, nếu tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý, tài sản này hoàn toàn có thể được sử dụng để thế chấp vay ngân hàng.
Khả năng vay ngân hàng đối với nhà đồng sở hữu phụ thuộc vào sự đồng thuận của tất cả các bên. Ảnh: LinkedIn
Những Rủi Ro Khi Mua Đất Đồng Sở Hữu
Việc mua đất đồng sở hữu thường hấp dẫn bởi mức giá thấp hơn so với thị trường. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro do các quy định pháp lý về quyền định đoạt và sở hữu tài sản còn nhiều hạn chế. Một số rủi ro phổ biến bao gồm:
- Khó khăn trong thủ tục tách sổ riêng: Quá trình tách sổ riêng thường phức tạp, tốn nhiều thời gian và đòi hỏi sự đồng thuận của tất cả các thành viên sở hữu.
- Hạn chế trong việc thế chấp: Mặc dù không bị cấm, việc sử dụng nhà, đất đồng sở hữu để thế chấp vay ngân hàng thường gặp nhiều khó khăn do các thủ tục phức tạp và yêu cầu tách sổ trước khi thế chấp.
- Nguy cơ tranh chấp cao: Do tài sản chung ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều người, nếu không có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản ngay từ đầu, mâu thuẫn và tranh chấp có thể dễ dàng phát sinh sau này.
- Dễ bị lừa đảo: Người mua có thể gặp rủi ro mất tiền cọc nếu giao dịch với đối tượng lừa đảo, những người này có thể mua đất đồng sở hữu, xây dựng và chia nhỏ thành nhiều căn để bán với lời quảng cáo hấp dẫn về sổ hồng. Người mua thiếu kinh nghiệm và không tìm hiểu kỹ có thể rơi vào bẫy này.
Cần hết sức thận trọng và tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà đồng sở hữu. Ảnh: Vietnamnet
Bài viết đã cung cấp thông tin chi tiết về vấn đề “nhà đồng sở hữu có bán được không”. Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc mua bán nhà đất đồng sở hữu vẫn có thể thực hiện được nếu người mua tìm hiểu kỹ thông tin, đảm bảo sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu, và thực hiện mọi giao dịch bằng văn bản có công chứng để tránh các rủi ro pháp lý không mong muốn.
Hà Linh
Bài viết đã cung cấp thông tin chi tiết về vấn đề “nhà đồng sở hữu có bán được không”. Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc mua bán nhà đất đồng sở hữu vẫn có thể thực hiện được nếu người mua tìm hiểu kỹ thông tin, đảm bảo sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu, và thực hiện mọi giao dịch bằng văn bản có công chứng để tránh các rủi ro pháp lý không mong muốn. Để cập nhật thêm các thông tin và bài viết hữu ích về lĩnh vực này, mời bạn khám phá chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp.