Khi giao dịch bất động sản, việc sở hữu sổ đỏ là yếu tố then chốt xác lập quyền pháp lý. Tuy nhiên, nhiều trường hợp mua bán nhà đất vẫn diễn ra khi chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ, tiềm ẩn nhiều rủi ro mà bạn cần nắm rõ. Để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư của mình, hãy cùng NHATO Hoàng Đức tìm hiểu những kinh nghiệm xương máu khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.
1. Mua nhà đất chưa có sổ đỏ có được coi là hợp pháp không?
Sổ đỏ, hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, là văn bản pháp lý quan trọng xác nhận quyền sở hữu của công dân đối với bất động sản. Trước đây, sổ đỏ (bìa đỏ) và sổ hồng (bìa hồng) tồn tại song song, trong đó sổ đỏ chủ yếu chứng nhận quyền sử dụng đất, còn sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hiện nay, hai loại giấy tờ này đã được gộp chung thành một loại duy nhất là sổ đỏ.
Sổ đỏ đóng vai trò là căn cứ pháp lý vững chắc, cho phép chủ sở hữu thực hiện toàn quyền các giao dịch như tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, hoặc chỉ định thừa kế đối với bất động sản. Do đó, nhà đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc thiếu giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
Có hai trường hợp chính dẫn đến tình trạng nhà đất không có sổ đỏ:
- Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, một số loại đất đai và nhà ở không đáp ứng đủ các tiêu chí pháp lý để được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được phép.
- Chậm trễ trong thủ tục cấp sổ đỏ: Mặc dù nhà đất đủ điều kiện để xin cấp sổ đỏ, nhưng chủ sở hữu chưa hoàn tất quy trình này. Đối với tình huống này, việc giao dịch có thể được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, người mua nên đợi chủ sở hữu hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ và đứng tên trên giấy tờ trước khi tiến hành giao dịch chính thức.
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được xem là hợp pháp khi mảnh đất đó đã có sổ đỏ. Tuy nhiên, có một số ngoại lệ được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần sổ đỏ trong các trường hợp sau:
- Nhà nước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Công dân được giao đất canh tác hoặc thuê đất có quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng vẫn cần đăng ký sổ đỏ để xác thực quyền này trong các thủ tục hành chính sau này.
- Thừa kế đất đai hợp pháp: Pháp luật công nhận quyền sử dụng đất của người thừa kế. Tuy nhiên, để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, việc xin cấp sổ đỏ vẫn là cần thiết.
- Chủ sở hữu là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Nhóm đối tượng này có những quy định riêng và không thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Trong hai trường hợp đầu, mặc dù có thể chuyển nhượng đất mà không cần sổ đỏ, nhưng việc xin cấp sổ đỏ vẫn được khuyến khích để đảm bảo tính minh bạch và thuận lợi cho các giao dịch sau này.
Quan trọng hơn, theo quy định của Luật Công chứng 2014 (Điều 40, 41, 42), mọi giao dịch liên quan đến nhà đất bắt buộc phải được công chứng. Các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, dù là viết tay, đều không được pháp luật công nhận, không thể công chứng hoặc chứng thực, do đó không có giá trị pháp lý và không được bảo vệ bởi pháp luật.
2. Phân tích ưu điểm và rủi ro khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ
Nhà đất chưa có sổ đỏ về bản chất là bất động sản chưa được hợp pháp hóa và chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản, loại hình này vẫn thu hút sự quan tâm của một số nhà đầu tư.
Ưu điểm
Thực tế cho thấy, việc đầu tư vào nhà đất chưa có sổ đỏ hầu như không có căn cứ rõ ràng về ưu điểm pháp lý. Những người tham gia vào các giao dịch này thường đặt kỳ vọng vào lợi nhuận đột biến trong tương lai. Họ mua bất động sản với giá thấp, sau đó tìm cách hợp thức hóa pháp lý để bán lại với mức giá cao hơn nhiều lần. Chính vì tiềm năng lợi nhuận này mà một số người chấp nhận đối mặt với rủi ro pháp lý, dù phải soạn thảo các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không đảm bảo tính pháp lý.
Rủi ro
Không phải tất cả các giao dịch nhà đất chưa có sổ đỏ đều mang lại lợi nhuận như mong đợi. Ngược lại, phần lớn các bên tham gia vào giao dịch này có nguy cơ đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng:
- Khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ: Sau khi nhận chuyển nhượng, người mua có thể gặp trở ngại hoặc không thể xin cấp sổ đỏ đứng tên mình.
- Vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Nếu mua đất nông nghiệp để định cư, người mua có thể gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, hoặc đất khác chưa có sổ đỏ thường không thể chuyển đổi thành đất thổ cư một cách dễ dàng.
- Hợp đồng vô hiệu: Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chủ yếu dưới hình thức viết tay, do không được công chứng nên giá trị pháp lý không được đảm bảo. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng này có thể bị tuyên bố vô hiệu.
- Khó xác minh nguồn gốc: Việc xác minh nguồn gốc của đất đai và nhà cửa không có sổ đỏ rất khó khăn. Người mua có thể vô tình giao dịch với đất đang bị thu hồi, đất tranh chấp, hoặc đất lấn chiếm bất hợp pháp, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
- Không thể thế chấp vay vốn: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất chưa có sổ đỏ không được xem là tài sản để thế chấp. Do đó, người sở hữu không thể dùng quyền sử dụng đất này để vay vốn ngân hàng.
- Vi phạm hành chính: Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định các hình thức xử lý hành chính đối với hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ. Người vi phạm có thể bị phạt tiền từ 3 đến 5 triệu đồng, và toàn bộ lợi ích bất hợp pháp thu được từ giao dịch này sẽ bị tịch thu sung công quỹ nhà nước.
- Rủi ro về bồi thường, đền bù: Nếu mảnh đất nằm trong diện quy hoạch hoặc bị thu hồi, Nhà nước có thể gặp khó khăn trong việc đảm bảo quyền lợi bồi thường hoặc đền bù cho người mua.
Mua bán nhà đất không có sổ đỏ sẽ không đủ giá trị pháp lý để thế chấp vay vốn Ngân hàng
Có nên ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?
Khi một bất động sản đáp ứng nhiều tiêu chí mong muốn như giá cả hợp lý, vị trí thuận tiện, nhưng lại chưa có sổ đỏ, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. Về bản chất, đất đai chưa có sổ đỏ không được phép giao dịch chuyển nhượng và sang tên. Hợp đồng mua bán trong trường hợp này chỉ nên được xem là bước trung gian, chuẩn bị cho thủ tục giao dịch chính thức sau này.
Ngay cả khi mảnh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ, việc giao dịch thông qua hợp đồng mua bán chưa có sổ đỏ vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các rủi ro phổ biến bao gồm: kéo dài thời gian chờ đợi cấp sổ đỏ, chủ sở hữu gặp vấn đề pháp lý dẫn đến không nhận được sổ đỏ, khó khăn trong việc xử lý tiền đặt cọc, hoặc các vấn đề về quyền thừa kế có thể làm dừng vô thời hạn quá trình cấp sổ.
Người mua cũng có thể đối mặt với tình huống đất bị tranh chấp, nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa, hoặc các dự án quy hoạch chung. Những trường hợp này thường tiềm ẩn nguy cơ lừa đảo tiền đặt cọc, khiến người mua vừa mất tiền vừa mất thời gian. Do đó, đối với đất đai không có sổ đỏ hoặc đang chờ cấp sổ đỏ, việc ký kết hợp đồng giao dịch, chuyển nhượng cần hết sức thận trọng.
Trong trường hợp vẫn quyết định mua, phương án khả thi hơn là sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ. Hợp đồng này cần quy định rõ ràng trách nhiệm bồi thường của bên bán nếu họ không thực hiện đúng cam kết. Một kinh nghiệm khác khi mua nhà không có sổ đỏ là nên làm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt thửa đất sau khi đã thanh toán ít nhất 2/3 giá trị hợp đồng. Điều này giúp người mua giữ thế chủ động trong việc xin cấp sổ đỏ sau này.
3. Có phải trường hợp giao dịch nào cũng nên sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?
Không phải mọi giao dịch bất động sản đều yêu cầu sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Đối với đa số các trường hợp, giao dịch sẽ diễn ra đối với đất đai đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trong tình huống này, việc sử dụng các mẫu hợp đồng mua bán bất động sản thông thường là phù hợp.
Nếu bạn có ý định mua đất nông nghiệp, thay vì sử dụng các mẫu giấy giao dịch dành cho đất thổ cư, bạn nên lựa chọn mẫu hợp đồng chuyên biệt cho loại đất này, có thể là hợp đồng viết tay hoặc đánh máy. Quy định này được nêu rõ tại Điều 130 Luật Đất đai 2013 và Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trong trường hợp mua đất đai có nhà ở đi kèm và chung sổ hồng, theo điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, bạn cần đảm bảo bên bán đã thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định. Sau khi tách thửa thành công, chủ sở hữu cần hoàn tất thủ tục xin cấp sổ đỏ trước khi bạn tiến hành giao dịch. Nếu bạn ký kết hợp đồng trước thời điểm đất và nhà được cấp sổ đỏ, bạn nên sử dụng hợp đồng mua bán nhà sổ chung.
4. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chuẩn cần có gì?
Do Nhà nước chưa công nhận các văn bản giao dịch bất động sản chưa có sổ đỏ, nên không có mẫu hợp đồng chuẩn mực nào được ban hành. Tuy nhiên, nếu bạn tiến hành giao dịch với loại đất này, việc soạn thảo hợp đồng cần đảm bảo sự cẩn trọng và rõ ràng để hạn chế các rắc rối pháp lý sau này. Dưới đây là những nội dung cơ bản mà bạn nên thể hiện trong hợp đồng viết tay:
Một số nội dung cơ bản của hợp đồng:
Một mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần làm rõ các vấn đề quan trọng sau:
- Thông tin chi tiết của bên mua (bên nhận chuyển nhượng) và bên bán (bên chuyển nhượng), bao gồm tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân/căn cước công dân.
- Thông tin cụ thể về thửa đất giao dịch: số thửa, địa chỉ, diện tích. Nếu có tài sản gắn liền với đất, cần bổ sung thông tin liên quan.
- Giá chuyển nhượng cuối cùng được hai bên thống nhất và phương thức thanh toán chi tiết.
- Quy định về thời gian và phương thức bàn giao đất, cũng như thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất sau này.
- Các nghĩa vụ tài chính phát sinh liên quan đến thửa đất như thuế, lệ phí.
- Phương thức giải quyết tranh chấp (nếu có) liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Các điều khoản quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên khi tham gia ký kết hợp đồng.
Nội dung ràng buộc bên bán trong việc làm sổ đỏ
Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nên thảo luận và yêu cầu bên bán đưa vào hợp đồng các nghĩa vụ cụ thể liên quan đến việc làm sổ đỏ:
- Bên bán có trách nhiệm thực hiện các thủ tục cần thiết để cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho thửa đất đang giao dịch.
- Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được hai bên ký kết sẽ được xem là văn bản ràng buộc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Ngay sau khi hợp đồng được ký kết, bên bán phải tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ, công chứng hợp đồng chuyển nhượng đã ký, và hỗ trợ bên mua hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
Mẫu hợp đồng mua bán bất động sản chưa có sổ đỏ cần nêu rõ trách nhiệm ràng buộc của bên bán
5. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ký kết xong có được tách thửa, thừa kế hoặc thế chấp không?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất chưa có sổ đỏ không chỉ không được chuyển nhượng mà còn không được phép cho thuê, thừa kế, tách thửa, thế chấp và góp vốn. Do bản chất giao dịch mua bán, chuyển nhượng loại đất này là không hợp pháp, nên các giao dịch tiếp theo như tách thửa, thế chấp, hay thừa kế cũng sẽ bị xem là bất hợp pháp.
Để có thể thực hiện các quyền như tách thửa, thế chấp, hoặc trao quyền thừa kế đối với loại đất này, người sử dụng đất cần phải hoàn tất thủ tục xin cấp sổ đỏ trước, đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch sau này.
Bạn cần phải có sổ đỏ thì mới vay thế chấp Ngân hàng được
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, một mảnh đất chưa có sổ đỏ sẽ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 100, 101, 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ trước đó.
- Người được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, hoặc được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người nhận quyền sử dụng đất sau khi xử lý hợp đồng thế chấp hoặc thu hồi nợ bằng quyền sử dụng đất.
- Người được Tòa án trao quyền sử dụng đất thông qua kết quả hòa giải hoặc quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án địa phương.
- Người thắng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người được Nhà nước thanh lý đất đai và nhà ở theo phương pháp hóa giá, hoặc người mua lại nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước.
- Người đề nghị cấp lại sổ đỏ bị mất hoặc xin cấp đổi sổ đỏ vì lý do khách quan.
6. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ký kết xong có được xây nhà không?
Trong thực tế, có những trường hợp đất thổ cư chưa có sổ đỏ vẫn được tiến hành xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, đây là những hành vi làm trái quy định pháp luật. Theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP, để được cấp phép xây dựng công trình nhà ở, cá nhân hoặc tổ chức phải sở hữu một trong 12 loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Các loại giấy tờ được chấp nhận bao gồm:
- Giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Giấy tờ theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Giấy tờ theo quy định tại Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
- Giấy xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất, được Phòng Đăng ký đất đai đồng ý về điều kiện cấp sổ đỏ theo Khoản 5 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
- Các văn bản chứng minh việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có hiệu lực từ sau ngày 01/07/2004.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kèm theo hợp đồng thuê đất đang có hiệu lực.
- Giấy tờ chứng minh việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất cho dự án theo Khoản 6 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
Do đó, sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, việc có được phép xây nhà hay không phụ thuộc vào việc mảnh đất đó có đáp ứng các căn cứ pháp lý được liệt kê ở trên hay không. Nếu mảnh đất của bạn thỏa mãn các điều kiện này, bạn mới có khả năng nhận được giấy phép xây dựng nhà ở.
7. Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Để đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi chỉ đề cập đến trường hợp đất đủ điều kiện nhưng chủ sở hữu chưa làm sổ đỏ và muốn chuyển nhượng hợp pháp. Thủ tục này bao gồm hai giai đoạn chính:
Giai đoạn 1: Làm sổ đỏ
Trước khi bắt đầu giai đoạn này, bên mua và bên bán có thể đã ký kết hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Dù văn bản này chưa có hiệu lực pháp lý đầy đủ, nó vẫn được xem là giao kết tự nguyện, ràng buộc trách nhiệm của hai bên. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ tiến hành thủ tục làm sổ đỏ theo quy định của Nhà nước để hoàn tất giao dịch mua bán với bên mua.
Bên bán cần chủ động thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ để hoàn thiện giao dịch với bên mua
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bên bán có trách nhiệm chuẩn bị một bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:- Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu 4a tại Phụ lục Thông tư.
- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Các giấy tờ liên quan đến tài sản gắn liền với đất (nếu có) và yêu cầu cơ quan chức năng chứng nhận quyền sở hữu tài sản này trên sổ đỏ.
- Các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp thuế, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng
Hồ sơ sẽ được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. - Bước 3: Cơ quan chức năng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Cơ quan chức năng sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thông báo kết quả thẩm định. - Bước 4: Bên bán nhận kết quả
Thời hạn giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ thường không quá 30 ngày làm việc hành chính đối với khu vực thông thường và không quá 40 ngày làm việc hành chính đối với vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn. - Chuẩn bị tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 3/BĐS-TNCN), tờ khai lệ phí trước bạ, bản sao sổ đỏ, và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nếu không có thỏa thuận đặc biệt trong hợp đồng, bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Nếu bên mua chịu trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn cuối cùng là thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
- Bản khai lệ phí trước bạ cần nộp cùng lúc với việc đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ).
- Tìm hiểu kỹ nguồn gốc đất: Trước khi ký kết, hãy tìm hiểu kỹ nguồn gốc của mảnh đất. Đặc biệt, xác minh xem mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch, có đang tranh chấp với bên nào hay không.
- Tham vấn cán bộ địa chính: Cán bộ phụ trách địa chính tại Ủy ban Nhân dân xã/phường hoặc cơ quan tương đương nơi có đất có thể hỗ trợ bạn xác minh các thông tin liên quan đến mảnh đất.
- Kiểm tra thông tin bên bán: Danh tính của bên bán, tình trạng hôn nhân của họ cũng đóng vai trò quan trọng trong hợp đồng.
- Yêu cầu xem giấy tờ liên quan: Nếu có, hãy yêu cầu được xem trước các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng nhà đất.
- Có người làm chứng và biên nhận tiền: Khi ký kết hợp đồng, nên có ít nhất hai người hàng xóm làm chứng. Nếu việc thanh toán được thực hiện qua ngân hàng, bên bán cần viết giấy biên nhận tiền giao cho bạn.
- Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán
- Thông tin người bán: Cung cấp họ tên, CCCD/CMND. Nếu tài sản có đồng sở hữu, cần cung cấp thông tin người đồng sở hữu và các giấy tờ liên quan đến tình trạng bất động sản.
- Thông tin người mua: Cung cấp họ tên, CCCD/CMND, địa chỉ hộ khẩu thường trú. Hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc và hình thức thanh toán.
- Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
- Bên bán: Chuẩn bị CCCD/CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng).
- Bên mua: Chuẩn bị CCCD/CMND, sổ hộ khẩu sau khi đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng.
- Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định:
- Hồ sơ bao gồm: 2 bản sổ hộ khẩu, CCCD/CMND, Đăng ký kết hôn/Giấy chứng nhận độc thân, 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên, sổ đỏ bản gốc.
- Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Những thông tin mà bạn cần biết về bên bán
- Khu đất đã có Sổ đỏ hay chưa?
- Bên bán từ chối giao dịch.
- Bên mua từ chối giao dịch.
- Nếu hợp đồng được giao kết.
Giai đoạn 2: Thực hiện quy trình mua bán đất đai
Sau khi bên bán hoàn tất thủ tục xin cấp sổ đỏ thành công, bạn không cần sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nữa. Thay vào đó, bạn và bên bán sẽ tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định.
Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bạn có thể đến các văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có mảnh đất để thực hiện thủ tục. Bạn có thể tự soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhờ công chứng viên hỗ trợ.
Khi đến văn phòng công chứng, bạn cần chuẩn bị: Phiếu công chứng, Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, Sổ Hộ khẩu thường trú, và Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
Bên bán cần cung cấp: Sổ đỏ bản gốc, Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, Sổ Hộ khẩu thường trú, Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân, và hợp đồng ủy quyền (nếu có).
Thường thì các bên tham gia ký hợp đồng sẽ nhờ công chứng viên soạn hợp đồng hộ
Bước 2: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính
Nếu không thuộc trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính, bạn cần thực hiện kê khai như sau:
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin sang tên sổ đỏ theo Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cùng Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân để xuất trình tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi nộp chứng từ thuế, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo các khoản thuế, lệ phí cần nộp và tiến hành xử lý hồ sơ.
Thời hạn trả kết quả thường là 10 ngày làm việc hành chính, hoặc 20 ngày làm việc hành chính đối với các vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn và đặc biệt khó khăn.
8. Một số lưu ý khi ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ vẫn được xem là một dạng giao kết bất động sản tương đối nhạy cảm. Để đảm bảo quyền lợi cá nhân, bạn nên lưu ý những điểm sau:
9. Quy Trình Mua Bán Nhà Đất
10. Kinh Nghiệm Trả Tiền Khi Mua Đất
Kiểm tra và xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán)
– Quyền sở hữu đất: Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu là người được ủy quyền, phải có hợp đồng ủy quyền công chứng hợp pháp.
– Tình trạng tách thửa: Xem xét khu đất đó có bao nhiêu người đứng tên. Đây là yếu tố quan trọng để tránh tranh chấp trong quá trình mua bán.
– Trường hợp 1: Đất nhận thừa kế.
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc khi đủ điều kiện cấp Sổ đỏ. Do đó, trong trường hợp này, người thừa kế có thể chuyển nhượng đất ngay cả khi chưa có Sổ đỏ, chỉ cần đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.
– Trường hợp 2: Là người nước ngoài hoặc người Việt Nam đã đổi quốc tịch.
Căn cứ vào khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, đối tượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư lâu năm, mặc dù không thuộc diện mua đất và tài sản gắn liền trên đó, vẫn được phép chuyển nhượng cho người khác.
Ngoài hai trường hợp trên, mọi giao dịch mua bán đất nếu không có Sổ đỏ đều bị xem là trái quy định của pháp luật.
Kiểm tra xem khu đất có nằm trong diện quy hoạch không?
– Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan có thẩm quyền.
Đất đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm vẫn cho phép chuyển nhượng cho đến khi cơ quan có kế hoạch sử dụng đất trở lại.
– Trường hợp 2: Đất đã có kế hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong trường hợp này, mặc dù được quyền chuyển nhượng đất, người mua sẽ bị hạn chế việc xây dựng các công trình gắn liền trên đất. Hơn nữa, người mua còn phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch (nếu có).
Hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là văn bản cam kết quá trình mua bán. Bên mua sẽ thanh toán trước một khoản tiền theo thỏa thuận. Để đảm bảo quyền lợi pháp lý, bên mua nên có kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất, đặc biệt trong các trường hợp:
Hợp đồng đặt cọc cần được soạn thảo chặt chẽ và rõ ràng để tránh các vấn đề phát sinh sau này.
Công chứng hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng (Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) để phòng tránh các vấn đề pháp lý có thể phát sinh. Đặc biệt, bên mua tuyệt đối không nên mua đất dưới hình thức viết tay, vì hình thức này không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra.
Vì vậy, trước khi quyết định mua đất, bạn nên làm đơn xin thông tin của khu đất gửi đến cơ quan có thẩm quyền của địa phương.
Trên đây là những thông tin về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ và các thủ tục pháp lý liên quan. Hy vọng những kiến thức này sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch bất động sản an toàn và thành công. Đừng quên thực hiện các thủ tục xin cấp sổ đỏ hoặc sang tên sổ đỏ sớm nhất có thể.
NT
Hy vọng những kinh nghiệm trên sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Để nắm bắt thêm nhiều thông tin hữu ích khác, đừng bỏ lỡ chuyên mục Bất Động Sản & Showroom Cao Cấp của chúng tôi.