Việc phân hạng chung cư tại Việt Nam tuân theo một quy chuẩn rõ ràng, được định hình bởi Thông tư 31/2016/TT-BXD, không chỉ đơn thuần là đánh giá chất lượng mà còn phản ánh mức độ tiện nghi và vị trí đắc địa. Để tìm hiểu cách các dự án đạt chuẩn hạng A, bạn đọc có thể tham khảo chi tiết tại Nhà TO.
Phân loại chung cư theo tiêu chuẩn Việt Nam: Hạng A, B, C
Việc phân loại chung cư không phải là tùy tiện mà tuân theo Thông tư 31/2016/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 15/02/2017. Theo đó, chung cư được phân hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí cốt lõi, phản ánh chất lượng và tiện ích của công trình.
Chung cư hạng A – Phân khúc cao cấp
Để được công nhận là chung cư hạng A, công trình cần đáp ứng tối thiểu 18/20 tiêu chí khắt khe, bao gồm các khía cạnh về quy hoạch, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, dịch vụ cộng đồng và quản lý vận hành.
Quy hoạch và kiến trúc
- Vị trí thuận lợi: Nằm trong khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, cách trục đường chính dưới 0,5km và các điểm giao thông công cộng (bến xe buýt, ga tàu, tàu điện ngầm) dưới 0,5km.
- Mật độ xây dựng: Không vượt quá 45% tổng diện tích, tạo không gian thoáng đãng.
- Thiết kế sảnh: Sảnh căn hộ tách biệt với khu vực thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe, có quầy lễ tân chuyên nghiệp.
- Hành lang: Rộng tối thiểu 1,8m, đảm bảo sự thoải mái khi di chuyển.
- Diện tích căn hộ: Bình quân tối thiểu 35m2/phòng ngủ.
- Tiện nghi vệ sinh: Tỷ lệ phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ tối thiểu là 0,7.
- Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ, đảm bảo hiệu quả di chuyển.
- Chỗ đỗ xe: Mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ đỗ ô tô có mái che.
Hệ thống thiết bị và kỹ thuật
- Nguồn điện dự phòng: Máy phát điện dự phòng với công suất đủ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và vận hành các hệ thống chung khi mất điện lưới.
- Hệ thống cấp nước: Bể chứa nước sinh hoạt có dung tích tối thiểu 1.600 lít/tổng số căn hộ, đảm bảo cung cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong ít nhất 2 ngày.
- Internet và truyền hình cáp: Mọi căn hộ đều được trang bị đường truyền internet tốc độ cao và dịch vụ truyền hình cáp.
- Phòng cháy chữa cháy: Hệ thống chữa cháy tự động được trang bị cho từng căn hộ và các khu vực công cộng.
Dịch vụ và hạ tầng xã hội
- Tiện ích mua sắm: Trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1km.
- Tiện ích giải trí, thể thao: Tối thiểu 2 trong số các tiện ích như phòng gym, sân tennis, sân chơi trẻ em, bể bơi, được bố trí trong khuôn viên hoặc lân cận.
- Không gian công cộng: Sân chơi trẻ em và khu vực sinh hoạt cộng đồng trong bán kính 200m.
- Tiện ích y tế: Phòng khám, bệnh viện trong bán kính 0,5km.
- Tiện ích giáo dục: Trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5km.
Chất lượng quản lý và vận hành
- Tình trạng thiết bị: Các thiết bị quan trọng như thang máy, hệ thống điện, cấp nước, báo cháy, chữa cháy, điều hòa, máy phát điện phải còn trong thời hạn bảo hành hoặc đã qua kiểm định chất lượng, đảm bảo vận hành tốt nếu hết hạn bảo hành (không quá 10 năm sau khi hết hạn).
- Hoàn thiện công trình: Các hạng mục hoàn thiện như sơn, trát, lát, ốp phải đạt chất lượng cao.
- Quản lý chuyên nghiệp: Tòa nhà được quản lý bởi đơn vị chuyên nghiệp, đảm bảo vệ sinh công cộng, chăm sóc cây xanh và cảnh quan, giữ gìn đường nội bộ sạch đẹp.
- An ninh: Hệ thống camera giám sát lắp đặt tại sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe; kiểm soát ra vào bằng vân tay, thẻ từ hoặc mã điện tử.
Theo quy định, chung cư hạng A yêu cầu hành lang có độ rộng tối thiểu 1,8m.
Chung cư hạng B – Phân khúc trung cấp
Chung cư hạng B cần đáp ứng đầy đủ 18/20 tiêu chí tương tự hạng A nhưng với các yêu cầu có phần linh hoạt hơn về quy mô và tiện ích.
Quy hoạch và kiến trúc
- Vị trí: Cách đường phố chính dưới 0,5km, có các tiện ích giao thông đô thị trong phạm vi 1km.
- Mật độ xây dựng: Không quá 55% tổng diện tích.
- Thiết kế sảnh: Sảnh chính khu căn hộ độc lập với các khu vực chức năng khác.
- Hành lang: Rộng tối thiểu 1,5m.
- Diện tích căn hộ: Bình quân tối thiểu 30m2/phòng ngủ.
- Tiện nghi vệ sinh: Tỷ lệ phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ tối thiểu là 0,5.
- Thang máy: Tỷ lệ căn hộ/thang máy không quá 50.
- Chỗ đỗ xe: Tối thiểu 2 căn hộ có 1 chỗ đỗ ô tô có mái che.
Hệ thống thiết bị và kỹ thuật
- Nguồn điện dự phòng: Máy phát điện dự phòng đủ công suất, đảm bảo hoạt động hệ thống chiếu sáng chung và các thiết bị khác khi mất điện.
- Hệ thống cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt tối thiểu 1.200 lít/tổng số căn hộ, cung cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày.
- Internet và truyền hình cáp: Mỗi căn hộ được trang bị dịch vụ internet tốc độ cao, truyền hình cáp và điện thoại.
- Phòng cháy chữa cháy: Hệ thống chữa cháy tự động tại các khu vực công cộng.
Dịch vụ và hạ tầng xã hội
- Tiện ích mua sắm: Siêu thị hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1,5km.
- Tiện ích thể thao: Có ít nhất 1 tiện ích thể thao (sân tennis, bể bơi, phòng gym) trong khuôn viên, tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500m.
- Không gian công cộng: Sân chơi trẻ em và khu vực sinh hoạt cộng đồng trong phạm vi 500m.
- Tiện ích y tế: Bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1km.
- Tiện ích giáo dục: Trường tiểu học, mầm non trong bán kính 1km.
Chất lượng quản lý và vận hành
- Tình trạng thiết bị: Các thiết bị quan trọng còn trong thời hạn bảo hành hoặc đã qua kiểm định chất lượng, vận hành tốt (không quá 10 năm sau khi hết hạn bảo hành).
- Quản lý chuyên nghiệp: Tòa nhà được quản lý bởi đơn vị chuyên nghiệp.
- An ninh: Hệ thống camera giám sát tại sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe.
Chung cư hạng C – Phân khúc bình dân
Chung cư hạng C là những công trình không đáp ứng các tiêu chí của hạng A và hạng B. Tuy nhiên, các chung cư này vẫn cần đảm bảo các yếu tố cơ bản về quy hoạch, kiến trúc và môi trường sống.
- Quy hoạch và cảnh quan: Giao thông thuận tiện, cảnh quan đạt tiêu chuẩn, môi trường đảm bảo vệ sinh.
- Cơ cấu căn hộ: Diện tích căn hộ tùy thuộc thiết kế nhưng phải từ 50m2 trở lên, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2.
- Chỗ đỗ xe: Đảm bảo tiêu chuẩn và an toàn.
Lưu ý, cách phân loại này không áp dụng cho các chung cư được xây dựng trước năm 1994.
Quy trình công nhận hạng chung cư tại Việt Nam
Việc phân hạng và công nhận chung cư được thực hiện trên cơ sở từng tòa nhà và phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có đề nghị chính thức từ chủ đầu tư, chủ sở hữu, Ban quản trị hoặc sự đồng thuận bằng văn bản của ít nhất 50% số hộ dân.
- Công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch và Giấy phép xây dựng đã được duyệt.
- Dự án hoàn thành tuân thủ các quy định pháp luật về nhà ở và xây dựng.
- Chung cư đã được bàn giao, đưa vào sử dụng và không vi phạm pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng.
- Không nằm trong khu vực có quyết định thu hồi đất hoặc diện phá dỡ.
Thời hạn sử dụng của chung cư theo quy định pháp luật
Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng, theo quy định tại Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014:
- Công trình cấp 4: Thời hạn sử dụng dưới 20 năm.
- Công trình cấp 3: Thời hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm.
- Công trình cấp 2: Thời hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm.
- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt: Thời hạn sử dụng trên 100 năm.
Tầm quan trọng của việc hiểu rõ cách phân hạng chung cư
Việc nắm vững quy trình phân loại chung cư mang lại nhiều lợi ích thiết thực:
- Tránh tranh chấp: Giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến quản lý chung cư và phí dịch vụ.
- Bảo vệ quyền lợi: Đảm bảo quyền lợi và thời gian sở hữu căn hộ cho người mua theo đúng quy định pháp luật.
- Hạn chế rủi ro pháp lý: Giảm thiểu các vấn đề pháp lý có thể phát sinh trong quá trình giao dịch, cho tặng hoặc thừa kế bất động sản.
Phân hạng chung cư theo các tiêu chí rõ ràng là cơ sở quan trọng để định giá, quản lý và giao dịch trên thị trường bất động sản, giúp người mua có cái nhìn chính xác về giá trị thực của sản phẩm, tránh những quảng cáo sai lệch từ chủ đầu tư hoặc nhân viên tư vấn.
Khánh An (tổng hợp)
>> Giải đáp 5 thắc mắc về phí bảo trì chung cư
Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về cách phân loại chung cư theo tiêu chuẩn Việt Nam; để khám phá thêm những thông tin hữu ích khác về lĩnh vực này, hãy ghé thăm chuyên mục Kiến Trúc & Xây Dựng.