Khi giao dịch bất động sản, đặc biệt là đất đai, việc hiểu rõ các thuật ngữ như “giáp ranh” hay “giáp thửa” là vô cùng cần thiết để tránh những tranh chấp không đáng có sau này. NHATO Review sẽ giúp bạn làm rõ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc xác định ranh giới đất, đặc biệt khi tiến hành các thủ tục xây dựng hay phân chia. Cùng tìm hiểu ngay!
Khái niệm “giáp ranh – giáp thửa”
“Giáp ranh” và “giáp thửa” là hai thuật ngữ dùng để chỉ ranh giới của một thửa đất. Theo quy định tại điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ranh giới thửa đất là đường giới hạn được tạo bởi các cạnh của thửa đất, tạo thành một chu vi khép kín và xác định diện tích thuộc quyền sở hữu của thửa đất đó.
Ranh giới của một thửa đất được gọi là giáp ranh hoặc giáp thửa.
Trong thực tế, đặc biệt đối với đất vườn hoặc đất nông nghiệp, thửa đất có thể có nhiều đoạn gấp khúc. Tuy nhiên, thông thường, ranh giới được xác định bằng bốn mốc tại bốn góc. Việc xác định ranh giới không rõ ràng này tiềm ẩn nguy cơ lấn chiếm đất đai hoặc sai sót về diện tích. Do đó, sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, việc liên hệ với các hộ liền kề để xác nhận lại ranh giới đất trước khi tiến hành xây dựng hoặc phân chia lại là vô cùng quan trọng. “Ký giáp ranh” là hành động người sử dụng đất liền kề xác nhận ranh giới của thửa đất, đồng thời ghi rõ ý kiến của mình về việc có đồng ý hay có tranh chấp nào xảy ra hay không.
Cách xác định ranh giới của thửa đất giáp ranh
Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, quy trình xác định ranh giới thửa đất được thực hiện như sau:
Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc cần phối hợp với người dẫn đạc (công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ địa phương) để được hỗ trợ xác định hiện trạng và ranh giới sử dụng đất. Cùng với người sử dụng và quản lý đất liền kề, họ sẽ tiến hành định rõ ranh giới và cắm mốc giới trên thực địa bằng các phương tiện như sơn, đinh sắt, cọc bê tông. Một bản mô tả ranh giới và mốc thửa đất sẽ được lập để làm cơ sở cho việc đo đạc. Người sở hữu đất cũng cần xuất trình các giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao không cần công chứng).
Việc xác định ranh giới đất dựa trên hiện trạng sử dụng và các quyết định pháp lý có liên quan.
Ranh giới thửa đất được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng thực tế, đồng thời được chỉnh lý theo các quyết định về cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền, hoặc các quyết định hành chính khác liên quan đến ranh giới thửa đất.
Sau khi đơn vị đo đạc hoàn thành bản mô tả ranh giới và mốc thửa đất, hồ sơ sẽ được chuyển đến UBND cấp xã. UBND xã có trách nhiệm xác nhận và thông báo công khai trên hệ thống truyền thanh của xã, cũng như niêm yết tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề có thể ký xác nhận. Nếu người sử dụng đất vắng mặt và không có khiếu nại trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trong trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới và mốc giới, và cũng không có văn bản thể hiện tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, ranh giới sẽ được xác định dựa trên bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại ký xác nhận. Lý do không đồng ý của người sử dụng đất liền kề sẽ được ghi rõ trong phần tương ứng của bản mô tả. Đơn vị đo đạc sẽ lập danh sách các trường hợp này và gửi cho UBND cấp xã để lưu trữ hồ sơ.
Trường hợp nào cần ký giáp ranh và không phải ký giáp ranh?
Các trường hợp cần thực hiện ký giáp ranh đất
Việc ký giáp ranh là bắt buộc đối với các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất như mua bán, tặng cho, thế chấp. Hành động này đóng vai trò then chốt trong việc xác định chính xác diện tích đất, đảm bảo tính pháp lý cho các hoạt động liên quan đến đất đai của người sử dụng. Theo quy định tại khoản 2.1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và Phụ lục số 11, chủ sử dụng và chủ quản lý đất liền kề phải ký xác nhận ranh giới và mốc giới sử dụng đất.
Việc ký giáp ranh đất là cần thiết trong nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai.
Các trường hợp cụ thể cần thực hiện ký giáp ranh đất bao gồm:
- Khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Khi có yêu cầu cấp lại, đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cần phải đo đạc lại diện tích thửa đất.
- Trong quá trình thực hiện đo đạc, lập hoặc cập nhật bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính.
- Khi tiến hành kiểm kê đất đai theo định kỳ.
Ngoài ra, các hộ dân liền kề cũng cần thực hiện ký giáp ranh trong trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai. Các tranh chấp này có thể phát sinh trong quá trình phân chia di sản thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc các vấn đề pháp lý khác. Việc xác nhận ranh giới thửa đất trong tình huống này cung cấp thông tin chính xác cho cơ quan chức năng để đưa ra quyết định giải quyết phù hợp và đảm bảo tính pháp lý.
Các trường hợp không cần thực hiện ký giáp ranh
Trong một số tình huống, việc ký giáp ranh có thể không bắt buộc hoặc được thực hiện theo quy trình thay thế:
- Nếu người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong quá trình đo đạc, ranh giới thửa đất sẽ được xác định dựa trên bản mô tả đã được các bên liên quan và người dẫn đo đạc xác nhận.
- Trường hợp đơn vị đo đạc gửi bản mô tả ranh giới và mốc giới cho UBND xã để xác nhận sự vắng mặt và tiến hành các thủ tục thông báo, niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã, người sử dụng đất liền kề có thể ký xác nhận trong thời gian này.
- Nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, người sử dụng đất bên cạnh không có mặt và không có bất kỳ khiếu nại nào liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất, thì ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.
- Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và cũng không có văn bản thể hiện tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến ranh giới, ranh giới sẽ được xác nhận theo bản mô tả đã được các bên liên quan khác ký xác nhận.
Việc hiểu rõ khái niệm “giáp ranh – giáp thửa” và quy trình ký giáp ranh là vô cùng cần thiết khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất. Nó không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn đảm bảo tính minh bạch, chính xác của các thông tin pháp lý liên quan đến đất đai, góp phần vào việc quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả.
Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định liên quan đến đất giáp ranh, giáp thửa; để tiếp tục khám phá những kiến thức hữu ích khác về bất động sản và xây dựng, mời bạn ghé thăm chuyên mục Kiến Trúc & Xây Dựng.