Nhu cầu xây dựng nhà ở tại các vùng nông thôn ngày càng tăng, kéo theo đó là những quy định pháp lý và thủ tục hành chính mà người dân cần nắm rõ. Hiểu được điều đó, Nhà TO sẽ giúp bạn giải đáp mọi thắc mắc về đất ở nông thôn, từ định nghĩa, điều kiện sử dụng đến quy hoạch phát triển, đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ và đúng quy định.
Định nghĩa đất ở nông thôn
Theo quy định tại Điều 143 của Luật Đất đai năm 2013, đất ở tại nông thôn được hiểu là khu vực bao gồm đất dành cho việc xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt thiết yếu, cùng với đất vườn, ao. Điều kiện để được công nhận là đất ở nông thôn là các yếu tố này phải nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn và tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Diện tích đất ở tối đa mà một hộ gia đình hoặc cá nhân có thể được giao tại nông thôn sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định, dựa trên quỹ đất thực tế của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được phê duyệt. Ngược lại, diện tích tối thiểu để tách thửa đất sẽ được xem xét dựa trên điều kiện kinh tế, xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất ở nông thôn cần được triển khai một cách hài hòa, kết hợp với quy hoạch xây dựng các công trình công cộng, hạ tầng sự nghiệp. Mục tiêu là tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sản xuất, sinh hoạt của người dân, đồng thời bảo vệ môi trường và thúc đẩy quá trình hiện đại hóa nông thôn. Nhà nước khuyến khích việc tận dụng đất ở sẵn có trong các khu dân cư hiện hữu, hạn chế tối đa việc mở rộng khu dân cư sang các vùng đất nông nghiệp, nhằm bảo tồn nguồn tài nguyên đất nông nghiệp.
Như vậy, đất ở nông thôn không chỉ đơn thuần là đất để xây nhà, mà còn bao gồm cả các công trình phụ trợ phục vụ đời sống và các không gian xanh như vườn, ao gắn liền với nhà ở, miễn là chúng nằm trong quy hoạch được duyệt. Việc đất vườn, ao được công nhận là đất ở hay không phụ thuộc vào việc chúng có gắn liền với nhà ở và có nằm trong khu dân cư nông thôn đã được quy hoạch hay không.
Việc xây dựng nhà ở trên đất thuộc quy hoạch đất ở nông thôn cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Hạn mức đất ở nông thôn
Hạn mức đất ở nông thôn là một khái niệm quan trọng, được xác định dựa trên hai yếu tố chính: quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan ban hành quy định về diện tích tối đa của đất ở mà mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân được phép sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn. Bên cạnh đó, quy định về diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa đất cũng sẽ được xem xét và quyết định dựa trên đặc điểm kinh tế, xã hội và tập quán canh tác, sinh hoạt của từng địa phương.
Đất ở tại nông thôn có được tính là đất thổ cư hay không?
Vâng, đất ở tại nông thôn hoàn toàn được xem là đất thổ cư. Điều này có nghĩa là loại đất này được phép sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống sinh hoạt của người dân. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu mục đích sử dụng đất có kết hợp thêm các hoạt động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thì việc thống kê và quản lý mục đích sử dụng đất sẽ cần phản ánh rõ ràng cả hai yếu tố này.
Các quy định pháp lý liên quan đến đất ở nông thôn và đất ở đô thị được quy định chi tiết trong các văn bản pháp luật quan trọng như Luật Đất đai năm 2013 và Luật Xây dựng năm 2014. Việc quy hoạch và phân bổ đất ở tại nông thôn cần phải được thực hiện đồng bộ với quy hoạch phát triển các công trình công cộng và hạ tầng thiết yếu khác. Mục tiêu là nhằm đảm bảo sự thuận tiện cho hoạt động sản xuất, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, đồng thời góp phần vào công cuộc hiện đại hóa nông thôn.
Việc xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn cần tuân thủ các quy định pháp luật về cấp phép xây dựng.
Quy định về xây dựng trên đất ở nông thôn
Đất ở nông thôn, với bản chất là đất thổ cư, cho phép chủ sở hữu thực hiện các hoạt động xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ đi kèm. Cụ thể, các loại hình xây dựng được phép bao gồm:
- Xây dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng phục vụ trực tiếp cho đời sống sinh hoạt của con người trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Quy định này áp dụng cho cả đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
- Trong trường hợp đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, việc kê khai và quản lý mục đích sử dụng đất sẽ cần nêu rõ cả mục đích chính là để ở và mục đích phụ là dành cho sản xuất, kinh doanh.
Quy định đất ở nông thôn được xây mấy tầng?
Theo quy định tại khoản 7, Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có những quy định cụ thể về số tầng như sau:
Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250m², hoặc có chiều cao dưới 12m, hoặc dưới 3 tầng, chủ hộ gia đình có quyền tự thiết kế. Tuy nhiên, việc thiết kế này phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành, cũng như các quy định về sử dụng vật liệu xây dựng. Đặc biệt, thiết kế phải đảm bảo an toàn về khả năng chịu lực, an toàn trong quá trình sử dụng, tính thẩm mỹ, khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, bảo vệ môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy và các yêu cầu an toàn khác. Chủ hộ gia đình tự thiết kế sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm pháp lý về chất lượng của bản thiết kế, các tác động tiềm ẩn đến môi trường xung quanh và mức độ an toàn đối với các công trình lân cận.
Trong trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô vượt quá các giới hạn nêu trên, chủ hộ gia đình bắt buộc phải thuê các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực và chuyên môn trong lĩnh vực thiết kế xây dựng. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cần tuân thủ đầy đủ các thủ tục pháp lý liên quan theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, việc quyết định có cần thuê đơn vị thiết kế chuyên nghiệp hay có thể tự thiết kế cho nhà ở riêng lẻ tại nông thôn phụ thuộc hoàn toàn vào quy mô và chiều cao của công trình dự kiến xây dựng.
Số tầng được phép xây dựng trên đất ở nông thôn phụ thuộc vào quy mô công trình và quy hoạch của địa phương.
Việc xây nhà ở khu vực nông thôn phải xin phép ai?
Theo quy định mới nhất của Luật Xây dựng năm 2020, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2021, việc xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn sẽ yêu cầu phải có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn trừ theo quy định tại Điều 89 của Luật Xây dựng.
Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
- Các công trình xây dựng thuộc cấp IV.
- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có chiều cao dưới 07 tầng, đồng thời nằm ngoài khu vực đã được quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng các điểm dân cư nông thôn đã được nhà nước phê duyệt.
- Các công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ tại các vùng miền núi, hải đảo, nằm ngoài khu vực đã có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch đô thị.
- Các trường hợp ngoại lệ bao gồm nhà ở riêng lẻ và công trình xây dựng nằm trong các khu vực bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho các trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân tại khu vực nông thôn là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất xây dựng. Việc này nhằm đảm bảo mọi hoạt động xây dựng đều tuân thủ đúng quy định pháp luật, đồng thời có sự giám sát chặt chẽ từ chính quyền địa phương đối với các khu vực đã được quy hoạch.
Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn bao gồm các bước cơ bản: chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 1 của Thông tư số 15/2016/TT-BXD; nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện; và chờ đợi cơ quan chức năng tiếp nhận, xử lý hồ sơ theo đúng quy trình.
Mức lệ phí cho việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn hiện nay là 50.000 đồng cho mỗi công trình.
Việc xin giấy phép xây dựng là bắt buộc đối với hầu hết các trường hợp xây nhà ở nông thôn, trừ những công trình được miễn trừ theo quy định.
Tóm lại, trước khi tiến hành xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất, giới hạn số tầng được phép xây dựng và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Việc tuân thủ đúng các quy định này không chỉ đảm bảo tính pháp lý cho công trình mà còn góp phần duy trì an toàn và trật tự xây dựng chung cho cộng đồng.
Hy vọng những thông tin trên giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình xây dựng nhà ở nông thôn. Để cập nhật thêm nhiều kiến thức hữu ích khác, hãy khám phá ngay chuyên mục Blog của chúng tôi!
