Thị trường bất động sản đôi khi xuất hiện những cơ hội đầu tư hấp dẫn đến từ các tài sản buộc phải bán tháo do áp lực tài chính hoặc nhu cầu thanh khoản cấp bách. Những bất động sản này, thường được gọi là “nhà ngộp”, có thể mang lại lợi nhuận đột phá nếu nhà đầu tư tinh ý nhận diện và hành động kịp thời, khám phá thêm trên NHATO.
1. Khái niệm nhà ngộp
Bất động sản được gọi là “ngộp” khi các nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính, đặc biệt là áp lực từ các khoản vay ngân hàng đến hạn hoặc nhu cầu giải phóng vốn kinh doanh. Những sản phẩm này thường được rao bán với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường.
Theo các chuyên gia bất động sản, những căn nhà đất “ngộp” thực sự có thể có giá bán giảm từ 30% – 35% so với giá trị thực tế. Nếu mức giảm chỉ khoảng 5% – 10%, đó có thể chỉ là các sản phẩm có giá tốt trên thị trường, chưa hẳn là tình trạng “ngộp” nặng.
Áp lực tài chính, pháp lý hoặc nhu cầu thanh khoản gấp là những yếu tố chính đẩy giá bất động sản xuống mức “cắt lỗ”, hình thành nên khái niệm “nhà ngộp”. Ảnh: Freepik.
2. Nguyên nhân dẫn tới nhà ngộp
Tình trạng “nhà ngộp” thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm việc nhà đầu tư mua vào ở đỉnh chu kỳ thị trường, thiếu kế hoạch tài chính dự phòng, gặp rủi ro về pháp lý, hoặc đơn giản là cần thanh khoản gấp để giải quyết các vấn đề cá nhân.
Nhà bị ngộp do đầu cơ
Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, nhiều nhà đầu tư có xu hướng thực hiện các giao dịch lướt sóng, đặt cọc với kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt hoặc chững lại, họ có thể không đủ nguồn vốn để hoàn tất thanh toán hoặc không bán lại được để thu hồi vốn. Áp lực tài chính này buộc họ phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi một phần khoản đầu tư ban đầu.
Nhà ngộp do phát sinh từ tình hình tài chính cá nhân
Đôi khi, nhà đầu tư đã có kế hoạch tài chính rõ ràng cho việc thanh toán bất động sản, nhưng các nguồn thu dự kiến lại không về kịp. Điều này có thể do các khoản đầu tư khác bị chậm thanh toán, hoặc các nguồn vốn chung từ gia đình chưa được giải ngân. Bên cạnh đó, những biến cố cá nhân như ly hôn, cần phân chia tài sản cũng có thể dẫn đến việc phải bán gấp bất động sản với giá ưu đãi để giải quyết các vấn đề pháp lý và tài chính.
Nhà ngộp xuất hiện khi bất động sản mua vào bị lỗi về phong thủy, bị dính quy hoạch… khiến thanh khoản kém.
Nhà ngộp do bất động sản có yếu tố rủi ro về pháp lý: Các vấn đề như tranh chấp đất đai, chưa hoàn tất thủ tục pháp lý (chưa có sổ đỏ), giao dịch thông qua vi bằng, hoặc nhà sổ chung không rõ ràng về quyền sở hữu có thể khiến giá trị và khả năng thanh khoản của bất động sản bị giảm sút nghiêm trọng. Để bán được những tài sản này, chủ sở hữu buộc phải chấp nhận mức giá thấp hơn nhiều so với thị trường.
3. Những kịch bản rủi ro khi mua nhà ngộp
Đầu tư vào bất động sản “ngộp” có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn, đôi khi lên tới 20-30% cao hơn lãi suất tiết kiệm. Tuy nhiên, đi kèm với tiềm năng lợi nhuận lớn là những rủi ro không nhỏ mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Thị trường bất động sản đôi khi xuất hiện các chiêu trò quảng cáo giảm giá để thu hút khách hàng, nhưng thực chất là để thu thập thông tin hoặc giới thiệu sang các dự án khác. Do đó, nhà đầu tư cần cảnh giác và xác minh thông tin kỹ lưỡng.
Rủi ro thứ hai là việc xác định mức giá “ngộp” thực tế. Nhà đầu tư cần tiến hành so sánh và thẩm định giá bất động sản từ nhiều nguồn và thời điểm khác nhau, bao gồm giá hợp đồng mua bán ban đầu, giá tại đỉnh thị trường, và giá trung bình của các bất động sản tương đương trong khu vực.
Quan trọng nhất, rủi ro lớn nhất khi săn lùng “nhà ngộp” thường nằm ở vấn đề pháp lý và tình hình tài chính thực tế của chủ sở hữu. Vì bản chất của “nhà ngộp” là nhu cầu giải vây tài chính, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức vững chắc về tài chính, quy trình tất toán khoản vay ngân hàng, và thủ tục chuyển nhượng bất động sản để tránh các rủi ro tiềm ẩn.
4. Phân khúc bất động sản nào dễ trở thành nhà ngộp?
Phân khúc đất nền và nhà phố thổ cư thường chịu tác động mạnh mẽ khi các chính sách tín dụng bị siết chặt, ảnh hưởng đến việc giải ngân cho các dự án phân lô bán nền. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế vẫn duy trì giao dịch ổn định.
Mặt khác, các sản phẩm có giá trị lớn như shophouse, biệt thự, đặc biệt là những bất động sản hình thành trong tương lai, thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi thị trường biến động hoặc lãi suất tăng, các nhà đầu tư ở phân khúc này có nguy cơ rơi vào tình trạng “nhà ngộp” cao hơn do áp lực tài chính lớn.
Việc thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng cao gây áp lực tài chính lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, buộc họ phải bán lại bất động sản để thoát khỏi tình trạng “ngộp”. Ảnh: iStock.
Ví dụ, vào đầu tháng 4, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến các dự án thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2. Khi thời hạn hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư sắp kết thúc, những nhà đầu tư có nguồn vốn chưa ổn định đối mặt với áp lực trả lãi ngân hàng. Họ buộc phải bán lại sản phẩm với mức giá thấp hơn giá mua ban đầu để thu hồi vốn.
Ngược lại, giai đoạn này lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư đã bỏ lỡ cơ hội mua vào năm 2022 hoặc muốn bổ sung vào danh mục đầu tư bất động sản với mức giá tốt, pháp lý minh bạch và tiềm năng kinh doanh, tăng giá trong tương lai.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh NHATO, nhận định: “Thời điểm hiện tại là cơ hội tốt cho những ai muốn sở hữu biệt thự, liền kề tại Vinhomes Ocean Park 2 với mức giá hợp lý. Việc nhận nhà ở ngay, hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh, tiến độ hạ tầng được đảm bảo, cùng các giải pháp hỗ trợ từ chủ đầu tư sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư mạnh dạn xuống tiền.”
Để đưa ra quyết định sáng suốt khi săn lùng bất động sản “ngộp”, nhà đầu tư nên tìm kiếm sự đồng hành từ các chuyên gia tư vấn am hiểu thị trường. Ảnh: NHATO.
5. Săn nhà ngộp cần lựa chọn thời điểm và giải pháp tài chính an toàn
Theo các chuyên gia, mặc dù nhiều khách hàng đang tìm kiếm các sản phẩm bất động sản “ngộp” hoặc cắt lỗ, số lượng giao dịch thực tế vẫn còn hạn chế. Phần lớn các bất động sản rao bán với giá “cắt lỗ” thực chất chỉ là cắt giảm lợi nhuận kỳ vọng. Người mua và nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý chờ đợi diễn biến thị trường, tin rằng giá sẽ còn giảm thêm, đồng thời lo ngại về các vấn đề pháp lý và tài chính tiềm ẩn của sản phẩm.
Tại các dự án bất động sản thấp tầng như Vinhomes Ocean Park 2, nơi có những sản phẩm giá trị lên đến hàng chục tỷ đồng, nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn trong việc tiếp cận do yêu cầu vốn ban đầu lớn. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường chuyển nhượng gặp khó khăn về thanh khoản.
Cụ thể, đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, hiện chưa có chính sách hỗ trợ nối tiếp khoản vay, gây trở ngại cho cả người mua và người bán. Người bán đối mặt với áp lực phải tất toán toàn bộ khoản vay hiện có để hoàn tất giao dịch. Người mua lại phải đối mặt với áp lực về vốn ban đầu lớn và lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức cao, tiềm ẩn nguy cơ “buôn ngược” nếu không quản lý tốt dòng tiền.
Do đó, để khơi thông thanh khoản cho thị trường bất động sản chuyển nhượng nói chung và tại Vinhomes Ocean Park 2 nói riêng, việc giải quyết vấn đề dòng tiền cho cả hai bên mua và bán là yếu tố then chốt.
Để tìm hiểu chi tiết về các gói giải pháp tài chính độc quyền dành cho giao dịch chuyển nhượng tại Vinhomes Ocean Park 2, khách hàng có thể truy cập trang thông tin chi tiết tại đây.
Thông qua bài viết này, NHATO đã cung cấp thông tin giải đáp khái niệm “Nhà ngộp là gì?” và hy vọng nhà đầu tư đã có cái nhìn rõ ràng hơn để đưa ra những lựa chọn phù hợp. Đội ngũ chuyên viên tư vấn NHATO Pro Agent với kiến thức chuyên sâu về thị trường, sự trung thực và chuyên nghiệp, luôn sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng trên hành trình tìm kiếm bất động sản lý tưởng.
Để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất, vui lòng liên hệ NHATO qua các kênh sau:
- Trang Chuyên viên tư vấn NHATO Pro Agent
- Hotline 1800 646 466 (miễn phí)
- Email: [email protected]
|
Tham khảo các tính năng miễn phí chỉ có tại NHATO:
Các thông tin hữu ích dành cho các nhà đầu tư:
|
Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về “nhà ngộp” và sẵn sàng khám phá thêm các bài viết hữu ích khác trong chuyên mục Blog.